ขายบ้าน คอนโด และที่ดิน ต่างกันตรงไหน รวมทุกอย่างที่ผู้ขายต้องเตรียม

การขายบ้าน คอนโด และที่ดิน ใช้ขั้นตอนหลักชุดเดียวกัน คือตั้งราคา เตรียมเอกสาร ลงประกาศ เจรจา ทำสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ส่วนที่ไม่เหมือนกันคือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ ของที่ต้องเคลียร์ก่อนวันโอน และค่าใช้จ่ายบางตัวที่ทรัพย์บางประเภทได้ส่วนลด แต่บางประเภทไม่ได้

Talata เป็นแพลตฟอร์มมาร์เก็ตเพลสของไทยที่รวมประกาศขายบ้าน คอนโด และที่ดิน ไว้ในที่เดียว ทั้งซื้อ ขาย และเช่า คนที่กำลังหาซื้อจึงเทียบราคาในทำเลเดียวกันได้ในหน้าเดียว และคนที่ลงประกาศก็ได้เจอผู้ซื้อที่ตั้งใจหาทรัพย์แบบนั้นอยู่จริง

ขายบ้าน ขายคอนโด ขายที่ดิน ต่างกันตรงไหน

ความต่างไม่ได้อยู่ที่ลำดับขั้นตอน แต่อยู่ที่ของที่ต้องเตรียมและเงื่อนไขเฉพาะของทรัพย์แต่ละแบบ ตารางนี้สรุปเฉพาะจุดที่ต่างกันจริง

แถวที่คนมองข้ามบ่อยที่สุดคือมาตรการลดค่าโอน ที่ดินเปล่าไม่อยู่ในข่ายของมาตรการ 0.01% เพราะมาตรการครอบเฉพาะที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและห้องชุด คนขายที่ดินที่คำนวณตามข่าวที่อ่านมาจึงมักตั้งตัวเลขผิดตั้งแต่ต้น

ขั้นตอนขายอสังหาฯ ตั้งแต่ตั้งราคาถึงวันโอน

ลำดับนี้ใช้ได้กับทรัพย์ทั้งสามประเภท ต่างกันแค่รายละเอียดในแต่ละขั้น

1. ตั้งราคาขาย โดยดูราคาประเมินของทางการควบคู่กับราคาซื้อขายจริงในทำเล
2. เตรียมตัวทรัพย์ ทำความสะอาด ซ่อมจุดที่เห็นชัด ถ่ายรูปให้เห็นสภาพจริง
3. รวบรวมเอกสาร ทั้งเอกสารกรรมสิทธิ์และเอกสารส่วนตัวของผู้ขาย
4. ลงประกาศขาย ใส่รายละเอียดให้ครบพอที่คนอ่านตัดสินใจติดต่อได้
5. นัดดูทรัพย์และเจรจาราคา
6. รับเงินมัดจำและทำสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุวันนัดโอนและผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายให้ชัด
7. ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินตามวันที่นัดไว้ ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีในวันนั้น

ขั้นที่ 6 กับ 7 เป็นจุดที่เรื่องเงินตัดสินกันจริง ถ้าไม่เขียนในสัญญาว่าใครจ่ายค่าอะไร ทั้งสองฝ่ายมักไปเถียงกันหน้าเคาน์เตอร์ในวันโอน

ตั้งราคาขายยังไง ดูราคาประเมินได้จากไหน

ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ทางการใช้คิดค่าธรรมเนียมโอน ตรวจฟรีได้จากระบบค้นหาราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ส่วนรูปแปลงที่ดินและข้อมูลโฉนดดูได้จากระบบ LandsMaps ของกรมที่ดิน ใช้สองตัวนี้เป็นฐาน แล้วเทียบกับราคาประกาศขายจริงของทรัพย์คล้ายกันในย่านเดียวกัน

ราคาประเมินไม่ใช่ราคาตลาด ปกติต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง จึงใช้ตั้งราคาขายตรงๆ ไม่ได้ แต่ใช้ประมาณค่าธรรมเนียมที่ต้องกันไว้ได้แม่นพอสมควร

ลงประกาศขายที่ไหนได้บ้าง

ช่องทางหลักมีสามแบบ เว็บมาร์เก็ตเพลสอสังหาฯ กลุ่มซื้อขายในโซเชียล และป้ายติดหน้าทรัพย์ แต่ละแบบเจอคนคนละกลุ่ม เว็บมาร์เก็ตเพลสได้คนที่ตั้งใจหาและกรองงบกับทำเลมาแล้ว กลุ่มโซเชียลได้คนที่เห็นผ่านตา ป้ายหน้าทรัพย์ได้คนในละแวกซึ่งมักตัดสินใจไว

ลงช่องทางไหนก็ตาม สิ่งที่ทำให้มีคนติดต่อกับไม่มีคนติดต่อมักเป็นเรื่องเดียวกัน รูปเห็นสภาพจริงไหม ระบุขนาดพื้นที่กับทำเลชัดไหม และบอกราคาไว้หรือให้ทักมาถาม

เอกสารที่ต้องเตรียม แยกตามประเภททรัพย์

ชุดเอกสารที่ต้องยื่นในวันโอน แบ่งเป็นของที่ทุกคนต้องมีเหมือนกัน กับของที่มีเฉพาะทรัพย์บางประเภท

ทุกประเภทต้องมี บัตรประชาชนตัวจริง ทะเบียนบ้านตัวจริง และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ฉบับจริง

ถ้าทรัพย์ที่จะขายเป็นสินสมรส ต้องมีทะเบียนสมรสและหนังสือยินยอมของคู่สมรสด้วย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476 กำหนดให้การขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก หรือจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรส ต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่าย ถ้าทำไปโดยไม่ได้รับความยินยอม อีกฝ่ายมีสิทธิฟ้องเพิกถอนนิติกรรมได้ตามมาตรา 1480 ภายใน 1 ปีนับแต่วันที่รู้เรื่อง หรือภายใน 10 ปีนับแต่วันทำนิติกรรม ส่วนทรัพย์ที่เป็นสินส่วนตัว เช่น ได้มาก่อนสมรสหรือได้รับมรดกมาเฉพาะตัว เจ้าของจัดการเองได้

บ้านและทาวน์เฮาส์ ใช้โฉนดที่ดินฉบับจริงเป็นเอกสารกรรมสิทธิ์ ไม่มีเอกสารพิเศษเพิ่ม

คอนโดใช้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือที่เรียกกันสั้นๆ ว่าโฉนดคอนโด และต้องยื่นใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินด้วย พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 29 วรรคสอง กำหนดให้ผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต้องนำหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ถ้าไม่มีใบนี้เจ้าหน้าที่จะยังไม่รับจดทะเบียนให้

กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลออกใบปลอดหนี้ภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบแล้ว ตามมาตรา 29 วรรคสาม ส่วนอายุการใช้งานของใบไม่ได้กำหนดไว้ในกฎหมาย แต่ละนิติบุคคลจึงตั้งเองราว 7 ถึง 30 วัน จับจังหวะให้ตรงกับวันนัดโอน ขอเร็วเกินไปใบหมดอายุก่อน ขอช้าเกินไปก็ไม่ทัน

ที่ดินเปล่าใช้โฉนดที่ดินฉบับจริง สิ่งที่ควรเตรียมเพิ่มคือข้อมูลรูปแปลงและทางเข้าออก เพราะเป็นสองเรื่องแรกที่ผู้ซื้อที่ดินถาม

ขายอสังหาฯ ต้องเสียค่าอะไรบ้าง ใครจ่ายฝั่งไหน

ค่าใช้จ่ายในวันโอนมีสี่ตัวหลัก

ค่าธรรมเนียมการโอน คิด 2% ของราคาประเมิน กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครต้องจ่าย ในทางปฏิบัติผู้ซื้อกับผู้ขายมักตกลงแบ่งกันคนละครึ่ง แต่ตกลงเป็นอย่างอื่นก็ได้ ขอให้เขียนไว้ในสัญญา

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นของผู้ขาย คิดจากราคาประเมิน โดยหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครองตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร ยิ่งถือครองนานยิ่งหักได้มาก

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เป็นของผู้ขาย คิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า

อากรแสตมป์ 0.5% เป็นของผู้ขาย คิดจากฐานเดียวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ

สองตัวหลังเสียแค่ตัวเดียว ไม่เสียทั้งคู่ ถ้าขายภายใน 5 ปีนับจากได้กรรมสิทธิ์ จะเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าถือครองเกิน 5 ปี หรือเป็นบ้านที่ใช้อยู่อาศัยเป็นหลักและมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้นมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไปเสียอากรแสตมป์แทน ซึ่งถูกกว่ามาก จุดนี้ต่างกันหลักหมื่นถึงหลักแสนบาทในทรัพย์ราคาเดียวกัน

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ยังใช้อยู่ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เงื่อนไขคือราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสามค่า ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และทรัพย์ต้องเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุด ที่ดินเปล่าไม่เข้าเกณฑ์

วิธีคำนวณทีละตัวพร้อมตัวอย่างตัวเลข อยู่ในบทความค่าโอนที่ดินของ Talata

ขายเอง หรือฝากนายหน้า แบบไหนเหมาะกับใคร

ขายเองเหมาะกับคนที่มีเวลารับสายและพาดูทรัพย์ อยู่ไม่ไกลจากตัวทรัพย์ และอธิบายรายละเอียดกับต่อรองเองไหว ข้อได้เปรียบคือไม่มีค่าคอมมิชชั่น และคุยกับผู้ซื้อได้ตรงไม่ผ่านคนกลาง ข้อแลกเปลี่ยนคือต้องคัดกรองคนที่ทักมาเอง ช่วงแรกจะมีทั้งคนสนใจจริงและคนถามเฉยๆ ปนกัน

ฝากนายหน้าเหมาะกับคนที่อยู่ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ ไม่มีเวลาพาดู หรือทรัพย์มีเงื่อนไขซับซ้อน

ค่าคอมมิชชั่นไม่มีอัตราที่กฎหมายกำหนด เป็นข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญานายหน้าว่าจะคิดเป็นจำนวนเงินหรือเป็นสัดส่วนจากราคาขาย ธรรมเนียมที่อ้างถึงกันมากที่สุดคือ 3% ของราคาขาย แต่เป็นธรรมเนียมตลาด ไม่ใช่อัตราบังคับ และต่อรองกันได้ ก่อนเซ็นจึงต้องอ่านให้ครบว่าคิดกี่เปอร์เซ็นต์จากฐานไหน หักภาษี ณ ที่จ่ายอย่างไร เป็นการฝากแบบเปิดที่ฝากหลายเจ้าพร้อมกันได้หรือให้สิทธิ์รายเดียว และสัญญาอายุกี่เดือน

อีกกรณีที่เจอบ่อยคือผ่อนอยู่แล้วเริ่มผ่อนไม่ไหว เรื่องนี้ต่างจากการขายปกติ เพราะต้องคุยกับธนาคารเจ้าของสินเชื่อก่อนว่ายอดปิดเท่าไหร่และไถ่ถอนจำนองในวันโอนอย่างไร ยิ่งคุยเร็วยิ่งมีทางเลือกมาก

ต่างชาติขายบ้านหรือคอนโดในไทยได้ไหม

ต่างชาติที่ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่ ขายต่อได้ตามปกติ ขั้นตอนและค่าใช้จ่ายเหมือนผู้ขายคนไทย จุดที่ต้องดูเพิ่มอยู่ฝั่งผู้ซื้อ ถ้าผู้ซื้อเป็นต่างชาติด้วย ห้องนั้นต้องยังอยู่ในโควตาต่างชาติของโครงการ ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ที่ 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร โดยนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ออกหนังสือรับรองอัตราส่วนให้

ส่วนบ้านและที่ดิน ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในนามบุคคลไม่ได้ กรณีที่พบจึงมักเป็นการขายสิทธิการเช่าระยะยาวหรือขายทรัพย์ที่ถือผ่านนิติบุคคลไทย ซึ่งเป็นคนละเงื่อนไขกับการขายทั่วไป และผู้ซื้อต่างชาติไม่เข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าโอน 0.01% ต้องจ่ายอัตราปกติ

เรื่องการนำเงินกลับออกไป ผู้ที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศโอนเงินออกได้ผ่านธนาคารพาณิชย์ตามหลักเกณฑ์การแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยต้องแสดงเอกสารประกอบธุรกรรมเมื่อถึงวงเงินที่ธนาคารกำหนด สิ่งที่ควรทำตั้งแต่ตอนซื้อคือเก็บหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาไว้ให้ครบ เพราะเป็นเอกสารที่ธนาคารใช้ประกอบตอนโอนเงินขากลับ

ไม่ว่าจะขายทรัพย์ประเภทไหน ก่อนตกลงกับผู้ซื้อให้ไล่สามข้อนี้อีกรอบ เอกสารกรรมสิทธิ์ครบและเป็นชื่อเราจริง ของที่ต้องเคลียร์ก่อนวันโอนเคลียร์หมดแล้ว และตัวเลขค่าใช้จ่ายที่ตกลงกันเขียนอยู่ในสัญญา สามข้อนี้เป็นจุดที่ดีลล่มบ่อยที่สุด และเป็นสามข้อที่แก้ทันก่อนถึงวันโอนได้ทั้งหมด

ทำไมต้องขายบ้าน คอนโด และที่ดิน กับ Talata

สำหรับคนที่กำลังหาซื้อ Talata รวมประกาศขายบ้าน ประกาศขายคอนโด และประกาศขายที่ดินไว้ในที่เดียว กรองตามทำเล ช่วงราคา และประเภททรัพย์ได้ในหน้าเดียว จึงเทียบตัวเลือกในย่านเดียวกันได้ก่อนตัดสินใจไปดูของจริง และติดต่อเจ้าของประกาศได้โดยตรง

สำหรับคนที่จะขาย ลงประกาศเองได้ ใส่รูปที่เห็นสภาพจริงและระบุขนาดพื้นที่ ทำเล กับเงื่อนไขให้ครบ ประกาศที่ข้อมูลครบมักได้คำถามที่ตรงจุดกว่า และคัดคนที่ไม่ตรงความต้องการออกไปตั้งแต่ต้น เมื่อเตรียมเอกสารพร้อมและตั้งราคาไว้แล้ว ลองลงประกาศไว้บน Talata ดูได้เลย

คำถามที่พบบ่อย

ขายบ้านกับขายคอนโด ขั้นตอนต่างกันมากไหม

ลำดับขั้นตอนเหมือนกันทั้งหมด ตั้งแต่ตั้งราคาจนถึงวันโอนที่สำนักงานที่ดิน ต่างกันที่เอกสาร บ้านใช้โฉนดที่ดิน คอนโดใช้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและต้องมีใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลเพิ่ม กฎหมายให้เวลานิติบุคคลออกใบได้ถึง 15 วันนับแต่วันที่ขอและชำระค่าส่วนกลางครบ จึงต้องขอล่วงหน้าให้ทันวันนัดโอน

ขายบ้านเองไม่ผ่านนายหน้า ทำได้จริงไหม

ทำได้ กฎหมายไม่ได้บังคับให้ต้องมีนายหน้า เจ้าของทรัพย์ลงประกาศ พาดู เจรจา และไปโอนที่สำนักงานที่ดินเองได้ทั้งหมด สิ่งที่ต้องแลกคือเวลารับสาย พาดูทรัพย์ และคัดกรองผู้ติดต่อเอง

ขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดได้ไหม

ได้ ต้องคุยกับธนาคารเจ้าของสินเชื่อก่อนเพื่อขอยอดปิดและนัดไถ่ถอนจำนองในวันเดียวกับวันโอน เงินจากผู้ซื้อจะถูกใช้ปิดยอดกับธนาคารก่อน ส่วนที่เหลือจึงเป็นของผู้ขาย ถ้ายอดขายต่ำกว่ายอดหนี้คงเหลือ ต้องเตรียมเงินส่วนต่างไว้

ขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

ฝั่งผู้ขายมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย บวกอีกหนึ่งตัวระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กับอากรแสตมป์ 0.5% ซึ่งเสียแค่ตัวเดียว ขายภายใน 5 ปีนับจากได้กรรมสิทธิ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าถือเกิน 5 ปี หรือเป็นบ้านที่อยู่อาศัยเป็นหลักและมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี จะได้รับยกเว้นแล้วเสียอากรแสตมป์แทน

ค่าโอนใครจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย

ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน กฎหมายไม่ได้ระบุว่าใครต้องจ่าย ในทางปฏิบัติมักแบ่งคนละครึ่ง แต่ตกลงให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจ่ายทั้งหมดก็ได้ ให้เขียนในสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ตอนวางมัดจำ ไม่ใช่ไปตกลงกันหน้าเคาน์เตอร์วันโอน

ซื้อบ้านจากเจ้าของโดยตรง ต้องระวังอะไร

ตรวจว่าชื่อในโฉนดตรงกับบัตรประชาชนผู้ขาย ดูด้านหลังโฉนดว่ามีภาระผูกพันหรือจำนองค้างอยู่ไหม ถ้าทรัพย์เป็นสินสมรสต้องมีหนังสือยินยอมคู่สมรสตามมาตรา 1476 ไม่งั้นคู่สมรสฟ้องเพิกถอนได้ภายหลัง และควรคัดสำเนาโฉนดที่สำนักงานที่ดินมาเทียบเองก่อนวางมัดจำ

ต่างชาติขายคอนโดในไทยได้ไหม

ขายได้ตามปกติ ขั้นตอนเหมือนผู้ขายคนไทย ประเด็นเดียวที่ต้องดูคือถ้าผู้ซื้อเป็นต่างชาติ ห้องนั้นต้องยังอยู่ในโควตาต่างชาติ 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งโครงการ โดยนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ออกหนังสือรับรองอัตราส่วนให้