สัญญาเช่าบ้าน ต้องมีอะไรบ้าง? รวมองค์ประกอบและกฎหมายที่ต้องรู้

สัญญาเช่าบ้านคือหนังสือที่ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตกลงเงื่อนไขการเช่าไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ระบุค่าเช่า เงินประกัน ระยะเวลา และหน้าที่ของทั้งสองฝ่าย เพื่อใช้เป็นหลักฐานเวลามีปัญหา บทความนี้รวมองค์ประกอบที่ต้องมีในสัญญา กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2568 และข้อควรระวังก่อนเซ็น ส่วนใครที่กำลังมองหาบ้านเช่าหรืออยากปล่อยเช่า Talata รวมประกาศบ้านเช่าไว้ในที่เดียว เทียบทำเลกับราคาแล้วติดต่อเจ้าของประกาศได้โดยตรง

สัญญาเช่าบ้านคืออะไร ทำไมต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 การเช่าทรัพย์คือการที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้ประโยชน์จากทรัพย์สินในช่วงเวลาหนึ่ง โดยผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทน เมื่อทรัพย์นั้นคือบ้าน สัญญาที่เกิดขึ้นก็เรียกกันสั้น ๆ ว่าสัญญาเช่าบ้าน

หลายคนเช่าบ้านกันด้วยวาจาหรือแค่โอนเงินมัดจำผ่านแชท พอเกิดเรื่อง เช่น ผู้เช่าย้ายออกกลางคัน เจ้าของไม่คืนเงินประกัน หรือมีข้อโต้แย้งเรื่องค่าซ่อม ก็ไม่มีอะไรยืนยันว่าตกลงกันไว้แบบไหน กฎหมายเรื่องเช่าอสังหาริมทรัพย์วางเงื่อนไขข้อนี้ไว้ชัด มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ไม่เช่นนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีกันไม่ได้ สัญญาที่เขียนไว้ครบจึงไม่ใช่พิธีการ แต่เป็นสิ่งที่ทำให้ข้อตกลงมีผลจริงเวลาต้องพึ่งศาล

เช่าไม่เกิน 3 ปี กับเกิน 3 ปี ต่างกันอย่างไร

จุดที่คนทำสัญญาเองมักพลาดคือเรื่องระยะเวลา ถ้าเช่าไม่เกิน 3 ปี ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าทำสัญญากันเองได้เลย แค่ทำเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อก็ใช้ฟ้องร้องได้ ไม่ต้องไปที่ไหน

แต่ถ้าตกลงเช่ากันเกิน 3 ปี หรือเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า กฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินในเขตที่บ้านตั้งอยู่ ถ้าไม่จดทะเบียน สัญญาส่วนที่เกิน 3 ปีจะบังคับกันไม่ได้ เหลือผลทางกฎหมายแค่ 3 ปีเท่านั้น ใครวางแผนเช่าหรือปล่อยเช่าระยะยาว เช่น 5 ปีหรือ 10 ปี ต้องเผื่อขั้นตอนจดทะเบียนไว้ตั้งแต่แรก

สัญญาเช่าบ้านต้องมีอะไรบ้าง องค์ประกอบสำคัญที่ขาดไม่ได้

สัญญาที่รัดกุมไม่ได้วัดกันที่ความยาว แต่วัดกันที่ครบหรือไม่ครบ ถ้าขาดข้อใดข้อหนึ่งไป มักเป็นช่องให้เกิดข้อพิพาทตามมา องค์ประกอบที่ควรมีในสัญญาเช่าบ้านมีดังนี้

• วันที่และสถานที่ทำสัญญา ระบุให้ชัดว่าลงนามกันวันไหน ที่ไหน เพราะวันเริ่มสัญญาคือจุดตั้งต้นของการนับระยะเวลาและเงื่อนไขต่าง ๆ
• ข้อมูลผู้เช่าและผู้ให้เช่า ชื่อ นามสกุล เลขบัตรประชาชน และที่อยู่ของทั้งสองฝ่าย พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนไว้ท้ายสัญญา คู่สัญญาควรบรรลุนิติภาวะเพื่อให้นิติกรรมสมบูรณ์
• รายละเอียดบ้านที่เช่า เลขที่บ้าน ที่ตั้ง เนื้อที่ และถ้าปล่อยเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ ให้ทำบัญชีรายการทรัพย์สินแนบท้ายสัญญา พร้อมถ่ายรูปสภาพบ้านก่อนเข้าอยู่ไว้เป็นหลักฐาน
• ระยะเวลาเช่า ระบุวันเริ่มและวันสิ้นสุดให้ชัดเจน รวมถึงเงื่อนไขการต่อสัญญาและการแจ้งล่วงหน้าหากจะไม่ต่อ
• ค่าเช่าและวิธีชำระ จำนวนเงินต่อเดือน วันที่ต้องจ่าย และช่องทางการโอน เขียนเป็นตัวเลขและตัวอักษรกำกับเพื่อกันความเข้าใจผิด
• เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า ระบุจำนวนที่เก็บ เงื่อนไขการหักในกรณีเกิดความเสียหาย และกำหนดเวลาคืนเงินเมื่อจบสัญญา
• ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าส่วนกลาง ระบุให้ชัดว่าใครรับผิดชอบส่วนไหน คิดตามมิเตอร์จริงหรือเหมาจ่าย
• เงื่อนไขการผิดสัญญาและการบอกเลิกสัญญา เช่น ค้างค่าเช่ากี่เดือนถือว่าผิดสัญญา ค่าปรับกรณีจ่ายช้า และการบอกเลิกก่อนกำหนดต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน
• การลงลายมือชื่อและพยาน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายลงลายมือชื่อ พร้อมพยานอีกอย่างน้อย 2 คน แล้วทำสัญญาเป็น 2 ฉบับให้เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ

เอกสารแนบท้ายสัญญาเป็นสิ่งที่คนมองข้ามบ่อยที่สุด แต่เป็นตัวช่วยตัดปัญหาตอนย้ายออกได้มาก เพราะเป็นเช็กลิสต์ที่บันทึกสภาพบ้าน ตำหนิ และรายการของที่ให้ใช้ ไว้เทียบกันตอนคืนบ้านว่าอะไรเสียหายก่อนหรือหลังเข้าอยู่ ยิ่งเขียนแต่ละข้อละเอียดเท่าไร เช่น กำหนดค่าปรับกรณีจ่ายช้าเป็นรายวัน หรือระบุว่าคืนเงินประกันภายในกี่วันและหักอะไรได้บ้าง สัญญาก็ยิ่งรัดกุมและลดข้อโต้แย้งได้มากเท่านั้น

สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ 2568 กำหนดอะไรบ้าง

นอกจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ใช้กับการเช่าทุกกรณี ยังมีกฎหมายเฉพาะที่คุมธุรกิจปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยอีกชั้นหนึ่ง คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งออกโดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ประกาศฉบับนี้ลงราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 6 มิถุนายน 2568 ยกเลิกประกาศฉบับปี 2562 ทั้งฉบับ และเริ่มมีผลบังคับใช้วันที่ 4 กันยายน 2568 หลายคนจึงเรียกกันว่ากฎหมายเช่าฉบับใหม่

จุดที่ฉบับปี 2568 เปลี่ยนไปและกระทบคนปล่อยเช่าโดยตรงคือขอบเขตการบังคับใช้ ประกาศฉบับก่อนคุมเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจที่มีห้องหรือหน่วยให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ฉบับใหม่ลดลงมาเหลือตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน หมายความว่าคนที่ปล่อยเช่าบ้านหลังเดียวหรือสองหลังยังไม่เข้าข่ายเป็นผู้ประกอบธุรกิจตามประกาศนี้ แต่ยังต้องอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เหมือนเดิม

สาระสำคัญของฉบับปี 2568 ที่ควรรู้ ได้แก่

• เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้า เรียกเก็บได้ไม่เกิน 3 เดือน ของค่าเช่ารายเดือน สำหรับการเช่าระยะสั้นที่คิดค่าเช่าเป็นรายเดือน ส่วนการเช่าที่คิดค่าเช่าเป็นรายปี เรียกเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี
• ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราจริง ที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บ ผู้ให้เช่าจะบวกกำไรส่วนนี้ไม่ได้
• ต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุด ถ้าผู้ให้เช่าขอตรวจความเสียหายก่อนแล้วไม่พบความเสียหาย ต้องคืนภายใน 7 วันนับแต่วันที่สัญญาสิ้นสุดและได้รับบ้านคืนแล้ว
• ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศถือว่าไม่มีผลบังคับ แม้ผู้เช่าจะเซ็นยินยอมไปแล้ว และครอบคลุมถึงสัญญาที่ทำผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ด้วย
• ต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วัน ก่อนถึงกำหนดชำระ และผู้ให้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมความชำรุดใหญ่ที่ไม่ได้เกิดจากผู้เช่า

เรื่องกฎหมายแบบนี้กระทบสิทธิและเงินของทั้งสองฝ่าย ใครที่ต้องร่างสัญญาจริงอ่านตัวบทประกาศฉบับเต็มพร้อมแบบสัญญามาตรฐานท้ายประกาศได้จากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งเผยแพร่ทั้งตัวประกาศและแบบฟอร์มสัญญาให้ดาวน์โหลดไปใช้อ้างอิง

ข้อควรระวังก่อนเซ็นสัญญาเช่าบ้าน

สัญญาเช่าเป็นเอกสารที่ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องอ่านให้จบทุกบรรทัดก่อนลงชื่อ เพราะเมื่อเซ็นแล้วจะอ้างว่าไม่รู้เงื่อนไขได้ยาก

สำหรับผู้เช่า

ก่อนวางเงิน ตรวจให้แน่ใจว่าคนที่ปล่อยเช่าเป็นเจ้าของบ้านตัวจริงหรือมีสิทธิให้เช่า โดยขอดูโฉนดหรือเอกสารสิทธิและบัตรประชาชนเทียบกัน อ่านเงื่อนไขเงินประกันและค่าปรับให้ละเอียดว่ามีข้อไหนเสียเปรียบเกินไปไหม และถ่ายรูปสภาพบ้านทุกมุมในวันเข้าอยู่เก็บไว้ เผื่อมีข้อโต้แย้งเรื่องความเสียหายตอนย้ายออก ถ้าเจอข้อสัญญาที่ขัดกับกฎหมายควบคุมสัญญาเช่า เช่น เก็บเงินประกันสูงผิดปกติ ข้อนั้นอาจไม่มีผลบังคับแม้เซ็นไปแล้ว

สำหรับผู้ปล่อยเช่า

คัดกรองผู้เช่าตั้งแต่ต้นช่วยลดปัญหาระยะยาว สอบถามอาชีพ ที่ทำงาน และเหตุผลในการย้าย รวมถึงขอสำเนาบัตรประชาชนไว้ประกอบสัญญา เขียนเงื่อนไขค่าปรับกรณีจ่ายช้าและการบอกเลิกสัญญาให้ชัด ทำสัญญาเป็น 2 ฉบับให้เซ็นครบทุกหน้า และถ้าปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ควรตรวจว่าสัญญาของตัวเองสอดคล้องกับประกาศ สคบ. ฉบับปี 2568 เพราะข้อที่ขัดประกาศจะใช้บังคับไม่ได้

สัญญาเช่าบ้าน ต่างจากสัญญาเช่าคอนโด ห้อง และที่ดินอย่างไร

โครงสร้างหลักของสัญญาเช่าคล้ายกันหมด แต่รายละเอียดปลีกย่อยต่างกันตามประเภททรัพย์ การรู้ความต่างช่วยให้ทำสัญญาได้ตรงและไม่ตกหล่นเรื่องเฉพาะของแต่ละแบบ

ใครที่กำลังทำสัญญาเช่าคอนโด ห้องเช่า หรือที่ดิน แนะนำให้ดูรายละเอียดเฉพาะของแต่ละประเภทเพิ่มเติม เช่น ฝั่งคอนโดต้องดูว่าค่าส่วนกลางใครเป็นคนจ่ายและคิดกันอย่างไร เพราะจุดที่ต่างกันมีผลต่อความรัดกุมของสัญญา

ทำไมต้องเช่าและปล่อยเช่าบ้านกับ Talata

ก่อนจะถึงขั้นทำสัญญา สิ่งที่ยากกว่าคือการหาบ้านที่ใช่หรือหาผู้เช่าที่ตรงใจ Talata รวมประกาศบ้านเช่าจากหลายทำเลไว้ในที่เดียว ผู้เช่ากรองตามงบ ทำเล และประเภทบ้านได้ เทียบราคาหลายหลังพร้อมกัน แล้วติดต่อเจ้าของประกาศได้โดยตรงโดยไม่ต้องผ่านคนกลาง ทำให้เห็นตัวเลือกครบก่อนตัดสินใจนัดดูบ้านจริง

ฝั่งเจ้าของบ้านที่อยากปล่อยเช่าก็ลงประกาศได้เอง ใส่รูป รายละเอียดบ้าน ค่าเช่า และเงื่อนไขให้ครบ ยิ่งข้อมูลชัดเท่าไรก็ยิ่งช่วยให้เจอผู้เช่าที่เหมาะเร็วขึ้นเท่านั้น เมื่อเจอผู้เช่าหรือบ้านที่ลงตัวแล้ว ค่อยนำองค์ประกอบและข้อควรระวังในบทความนี้ไปทำสัญญาให้รัดกุม เริ่มลงประกาศหรือมองหาบ้านเช่าได้เลยบน Talata

คำถามที่พบบ่อย

สัญญาเช่าบ้านเขียนกันเองได้ไหม ไม่มีพยานมีผลหรือเปล่า

เขียนกันเองได้ ไม่จำเป็นต้องให้ทนายร่างเสมอไป ขอเพียงทำเป็นหนังสือ ระบุเงื่อนไขให้ครบ และลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย ส่วนพยานแม้กฎหมายเช่าไม่ได้บังคับตายตัวว่าต้องมี แต่การมีพยานอย่างน้อย 2 คนช่วยเพิ่มน้ำหนักให้สัญญาเวลาต้องใช้เป็นหลักฐานในชั้นศาล จึงควรมีไว้

เช่าบ้านเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนที่ไหน

ต้องทำสัญญาเป็นหนังสือแล้วนำไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินในเขตที่บ้านตั้งอยู่ ถ้าไม่จดทะเบียน สัญญาจะบังคับได้เพียง 3 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ส่วนการเช่าไม่เกิน 3 ปีทำสัญญากันเองได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน

สัญญาเช่าบ้านต้องติดอากรแสตมป์ไหม เท่าไร

ต้องติด สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เสียอากรแสตมป์ในอัตราทุกจำนวนเงิน 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ต่ออากร 1 บาท คิดง่าย ๆ คือประมาณ 0.1% ของค่าเช่ารวมทั้งสัญญา โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่เสียอากร และถ้าค่าเช่ารวมตลอดสัญญาตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป ต้องเสียเป็นตัวเงินผ่านกรมสรรพากร

ปล่อยเช่าบ้านหลังเดียว เข้าข่ายกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าไหม

ไม่เข้าข่าย ประกาศ สคบ. ฉบับปี 2568 คุมเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจที่ปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป คนที่ปล่อยเช่าบ้านหลังเดียวหรือสองหลังจึงไม่ถือเป็นผู้ประกอบธุรกิจตามประกาศนี้ แต่ยังต้องทำสัญญาให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อยู่ดี

เงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้าต่างกันอย่างไร ได้คืนเมื่อไหร่

ค่าเช่าล่วงหน้าคือค่าเช่าของงวดถัดไปที่จ่ายก่อนถึงกำหนด ส่วนเงินประกันคือเงินที่เก็บไว้เผื่อความเสียหายหรือการผิดสัญญา สองก้อนนี้คนละวัตถุประสงค์กัน เงินประกันจะได้คืนเมื่อสัญญาสิ้นสุดและไม่มีความเสียหาย โดยผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายผู้ประกอบธุรกิจตามฉบับปี 2568 ต้องคืนทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุด หรือถ้าขอตรวจความเสียหายก่อน ก็ต้องคืนภายใน 7 วันนับแต่สัญญาสิ้นสุดและได้รับบ้านคืน หักได้เฉพาะค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้จริง