ปล่อยเช่าบ้านต้องทำอะไรบ้าง คู่มือฉบับเจ้าของบ้านมือใหม่

การปล่อยเช่าบ้านมีขั้นตอนหลักไม่กี่อย่าง คือ เตรียมบ้านให้พร้อม ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะกับทำเล ลงประกาศหาผู้เช่า คัดกรองคนที่จะเข้าอยู่ แล้วทำสัญญากับส่งมอบบ้าน ระหว่างทางยังมีเรื่องภาษีและกฎหมายที่เจ้าของบ้านต้องรู้ไว้เพื่อไม่ให้มีปัญหาย้อนหลัง Talata รวมประกาศบ้านเช่าจากหลายทำเลไว้ในที่เดียว ให้คนหาบ้านกับเจ้าของบ้านมาเจอกันได้ง่ายขึ้น เทียบตัวเลือกและติดต่อกันได้ตรงโดยไม่ต้องผ่านคนกลาง คู่มือนี้ไล่ให้ครบทุกขั้นสำหรับคนที่กำลังจะปล่อยเช่าบ้านครั้งแรก

เตรียมบ้านให้พร้อมก่อนปล่อยเช่า

สภาพบ้านคือสิ่งแรกที่ผู้เช่าตัดสินใจ บ้านที่พร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีปล่อยเช่าง่ายกว่าและตั้งราคาได้สูงกว่าบ้านที่ยังต้องซ่อม ก่อนถ่ายรูปลงประกาศ ควรเดินสำรวจบ้านทีละจุดเหมือนเป็นผู้เช่าเอง แล้วแก้สิ่งที่สะดุดตาให้เรียบร้อย

เช็กลิสต์ตรวจสภาพบ้านก่อนปล่อยเช่า

จุดที่คนมองข้ามบ่อยแต่สร้างปัญหาทีหลังคือระบบพื้นฐานของบ้าน ไล่ตรวจไฟฟ้าทุกจุดว่าเปิดติดครบไหม ก๊อกน้ำและท่อมีรั่วซึมหรือเปล่า หลังคาเคยรั่วตอนฝนตกไหม ผนังกับพื้นมีรอยแตกร้าวหรือคราบน้ำหรือไม่ ของเล็ก ๆ อย่างลูกบิดประตูหลวมหรือหลอดไฟขาด ถ้าปล่อยไว้จะกลายเป็นเรื่องกวนใจในช่วงที่ผู้เช่าเพิ่งย้ายเข้า ซ่อมให้จบตั้งแต่ตอนนี้ถูกกว่าและดูเป็นมืออาชีพกว่า ปิดท้ายด้วยการทำความสะอาดใหญ่ โดยเฉพาะห้องน้ำ ห้องครัว และรอบบ้าน เพราะเป็นจุดที่สะท้อนว่าเจ้าของดูแลบ้านดีแค่ไหน

บ้านมีเฟอร์นิเจอร์กับบ้านเปล่า ตั้งราคาต่างกันแค่ไหน

บ้านที่มีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบ เช่น เตียง ตู้เย็น เครื่องซักผ้า เครื่องปรับอากาศ ปล่อยเช่าได้เร็วขึ้นและบวกค่าเช่าได้มากกว่าบ้านเปล่า เพราะผู้เช่ากลุ่มที่ย้ายเข้ามาทำงานหรือมาเรียนมักไม่อยากลงทุนซื้อของเอง แต่ของที่ใส่เข้าไปก็ต้องดูแลและรับผิดชอบเวลาชำรุด ถ้าเลือกใส่เฟอร์นิเจอร์ ควรถ่ายรูปและทำรายการของไว้แนบสัญญา เพื่อเทียบสภาพตอนผู้เช่าย้ายออก บ้านเปล่าเหมาะกับผู้เช่าระยะยาวที่มีของตัวเองอยู่แล้ว ค่าเช่าจะต่ำกว่าแต่ภาระดูแลก็น้อยกว่าเช่นกัน

ตั้งราคาค่าเช่าบ้านเท่าไรดี

การตั้งราคาที่ดีคือจุดสมดุลระหว่างรายได้ที่อยากได้กับราคาที่ตลาดยอมจ่าย ตั้งสูงเกินไปบ้านจะว่างนาน ตั้งต่ำเกินไปก็เสียโอกาส วิธีที่ตรงที่สุดคือดูราคาบ้านที่ใกล้เคียงกันในละแวกเดียวกัน ทั้งขนาด จำนวนห้อง สภาพ และเฟอร์นิเจอร์ แล้วเทียบว่าบ้านของเราควรอยู่ตรงไหนของช่วงราคานั้น

คิดค่าเช่าจากมูลค่าบ้าน

นอกจากดูราคาตลาด นักลงทุนอสังหาฯ มักใช้ตัวเลขคร่าว ๆ ช่วยกะเพดานค่าเช่า โดยค่าเช่าต่อเดือนมักอยู่ราว 0.5–0.8% ของมูลค่าบ้าน ตัวเลขนี้เป็นแนวทางจากประสบการณ์ในตลาด ไม่ใช่กฎตายตัว และจะขยับตามทำเลกับสภาพเศรษฐกิจ บ้านมูลค่า 3 ล้านบาทจึงมักปล่อยเช่าได้ราวเดือนละ 15,000–24,000 บาท ถ้าบ้านอยู่ทำเลดีติดรถไฟฟ้าหรือใกล้แหล่งงาน จะอยู่ปลายบนของช่วง ส่วนบ้านที่เดินทางลำบากก็มักลงมาปลายล่าง เอาตัวเลขนี้ไปเทียบกับราคาตลาดจริงอีกที แล้วค่อยเคาะราคาสุดท้าย

ผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) คำนวณยังไง

ถ้าซื้อบ้านมาเพื่อปล่อยเช่าโดยเฉพาะ ควรดูผลตอบแทนต่อปีประกอบด้วย สูตรง่าย ๆ คือ เอาค่าเช่าทั้งปีหารด้วยราคาบ้านที่ซื้อมา แล้วคูณ 100 เช่น บ้าน 3 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท เท่ากับปีละ 180,000 บาท คิดเป็นผลตอบแทนราว 6% ต่อปี ผลตอบแทนที่นักลงทุนมองว่าน่าสนใจในเมืองใหญ่มักอยู่ราว 4–6% ต่อปี ถ้าคำนวณแล้วต่ำกว่านี้มาก อาจต้องทบทวนราคาหรือมองหาทำเลอื่น ตัวเลขนี้ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอย่างค่าซ่อมบำรุงและช่วงที่บ้านว่าง จึงควรเผื่อไว้ในใจด้วย

ลงประกาศปล่อยเช่าบ้านให้ถึงผู้เช่าตัวจริง

เมื่อบ้านพร้อมและได้ราคาแล้ว ขั้นต่อไปคือทำให้คนหาบ้านเจอประกาศของเรา ประกาศที่ดีต้องมีทั้งรูปที่ชวนคลิกและรายละเอียดที่ตอบคำถามผู้เช่าได้ครบตั้งแต่ยังไม่ทันโทรมา

ถ่ายรูปบ้านให้ประกาศน่าคลิก

รูปคือด่านแรกที่ตัดสินว่าผู้เช่าจะกดเข้ามาดูหรือเลื่อนผ่าน ถ่ายในเวลากลางวันที่มีแสงธรรมชาติส่องเข้าบ้าน เปิดม่านและไฟให้ห้องดูสว่างโปร่ง เลือกมุมกว้างเพื่อให้เห็นพื้นที่จริงของแต่ละห้อง และถ่ายให้ครบทั้งห้องนอน ห้องน้ำ ห้องครัว รวมถึงพื้นที่รอบบ้าน เก็บบ้านให้เรียบร้อยก่อนถ่ายเสมอ เพราะห้องรกในรูปทำให้บ้านดูเล็กและไม่น่าอยู่

เขียนรายละเอียดประกาศให้ครบ

พาดหัวประกาศควรบอกจุดเด่นที่สุดของบ้านในบรรทัดเดียว เช่น ประเภทบ้าน จำนวนห้องนอน และทำเลใกล้อะไร ส่วนเนื้อหาให้ระบุพื้นที่ใช้สอย จำนวนห้องนอนห้องน้ำ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ให้ ค่าเช่าต่อเดือน เงินประกัน และเงื่อนไขสำคัญอย่างการเลี้ยงสัตว์หรือการต่อสัญญา ยิ่งบอกชัดเท่าไร คนที่ติดต่อเข้ามาก็ยิ่งตรงกลุ่ม ลดการถามซ้ำและการนัดดูบ้านที่ไม่จบดีล

วิธีลงประกาศปล่อยเช่าบ้านบน Talata

การลงประกาศบน Talata ทำเองได้ตามขั้นตอนนี้

1. อัปโหลดรูปภาพบ้าน อย่างน้อย 3 รูป สูงสุด 20 รูป
2. ใส่ชื่อรายการให้ชัดเจน ระบุประเภทบ้าน ทำเล หรือจุดเด่น เช่น "บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอน ใกล้ BTS"
3. เลือกหมวดหมู่ให้ตรง คือ อสังหาริมทรัพย์ สำหรับบ้านให้เช่า
4. เขียนคำอธิบาย ใส่พื้นที่ใช้สอย สิ่งอำนวยความสะดวก เฟอร์นิเจอร์ และเงื่อนไขการเช่า
5. ตั้งราคาค่าเช่าต่อเดือน
6. ปักหมุดสถานที่บนแผนที่ ให้ผู้เช่าเห็นทำเลจริง
7. ยืนยันหมายเลขโทรศัพท์สำหรับให้ผู้สนใจติดต่อ
8. กด "ส่งรายการ" เพื่อเผยแพร่ประกาศ

คัดกรองผู้เช่ายังไงให้ปลอดภัย

เมื่อมีคนติดต่อเข้ามา อย่าเพิ่งรีบปล่อยให้คนแรกที่โทรมา การคัดผู้เช่าตั้งแต่ต้นช่วยลดปัญหาค้างค่าเช่าและบ้านเสียหายได้มากที่สุด ผู้เช่าที่มีรายได้มั่นคงและตอบคำถามตรงไปตรงมามักดูแลบ้านและจ่ายค่าเช่าตรงเวลากว่า

คำถามที่ควรถามผู้เช่าก่อนตกลง

พูดคุยสั้น ๆ ก่อนนัดดูบ้านช่วยกรองได้เยอะ ลองถามว่าจะเข้าอยู่กี่คน ประกอบอาชีพอะไร เช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือใช้ทำอย่างอื่นด้วย มีสัตว์เลี้ยงไหม และเหตุผลที่ย้ายออกจากที่เดิมคืออะไร คำตอบเหล่านี้บอกได้คร่าว ๆ ว่าผู้เช่าจะอยู่ยาวหรือไม่ และเข้ากับเงื่อนไขบ้านของเราหรือเปล่า

เอกสารที่ควรขอจากผู้เช่า

ก่อนทำสัญญา ควรขอสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้เช่าไว้เป็นหลักฐาน ถ้าผู้เช่าเป็นพนักงานประจำ การขอดูสลิปเงินเดือนหรือหลักฐานรายได้ช่วยยืนยันความสามารถในการจ่ายได้อีกชั้น เก็บเอกสารเหล่านี้แนบไว้กับสัญญาเช่า เผื่อต้องใช้ติดตามภายหลัง

ทำสัญญาเช่าบ้านให้รัดกุม เก็บเงินประกันได้เท่าไร

สัญญาเช่าที่ชัดเจนคือเกราะป้องกันทั้งสองฝ่าย เมื่อเกิดข้อขัดแย้ง สิ่งที่เขียนไว้ในสัญญาคือหลักฐานที่ใช้ได้จริง จึงไม่ควรใช้แค่การตกลงปากเปล่า

รายการที่ต้องมีในสัญญาเช่า

สัญญาควรระบุชื่อผู้เช่าและผู้ให้เช่า ที่อยู่บ้าน ระยะเวลาเช่า ค่าเช่าต่อเดือนและวันครบกำหนดชำระ จำนวนเงินประกัน ผู้รับผิดชอบค่าน้ำค่าไฟ ข้อตกลงเรื่องการซ่อมแซม และเงื่อนไขการต่อหรือยกเลิกสัญญา ควรแนบรายการทรัพย์สินและสภาพบ้านตอนส่งมอบไว้ด้วย เซ็นชื่อทั้งสองฝ่ายพร้อมพยาน และเก็บไว้คนละฉบับ

เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า เก็บได้กี่เดือน

ตามธรรมเนียมตลาด เจ้าของบ้านมักเก็บเงินประกัน 1–2 เดือน บวกค่าเช่าล่วงหน้าอีก 1 เดือน เงินประกันมีไว้คุ้มครองความเสียหายและใช้หักตอนผู้เช่าย้ายออกหากมีของชำรุด สำหรับคนที่ปล่อยเช่าบ้านหลังเดียว ยังไม่เข้าข่ายกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าที่คุมผู้ประกอบธุรกิจปล่อยเช่าหลายหน่วย จึงตกลงจำนวนเงินประกันกับผู้เช่าได้ตามสมควร เพียงระบุให้ชัดในสัญญาว่าจะคืนเมื่อไรและหักในกรณีใดบ้าง

สัญญาเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ถ้าไม่จดทะเบียน จะฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น สัญญาเช่าบ้านทั่วไปที่ทำครั้งละ 1 ปีจึงไม่ต้องจดทะเบียน แต่ถ้าตกลงเช่ายาวหลายปีในสัญญาเดียว ควรไปจดทะเบียนให้เรียบร้อยเพื่อให้มีผลเต็มตามที่ตกลง

ภาษีและกฎหมายที่เจ้าของบ้านปล่อยเช่าต้องรู้

เรื่องภาษีเป็นจุดที่เจ้าของบ้านมือใหม่มักมองข้าม แต่เป็นสิ่งที่ควรทำให้ถูกตั้งแต่ต้นเพื่อเลี่ยงปัญหาย้อนหลัง ข้อมูลด้านล่างเป็นแนวทางทั่วไป กรณีของแต่ละคนอาจต่างกัน ควรตรวจสอบกับกรมสรรพากรหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอีกครั้งก่อนยื่นจริง

ภาษีเงินได้จากค่าเช่า

ค่าเช่าที่ได้รับถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5) เจ้าของบ้านต้องนำไปรวมยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การหักค่าใช้จ่ายเลือกได้ 2 วิธี คือ หักแบบเหมาในอัตรา 30% สำหรับบ้านและโรงเรือน หรือหักตามค่าใช้จ่ายจริงถ้ามีเอกสารครบและสูงกว่า 30% ผู้มีเงินได้จากค่าเช่ายังต้องยื่นภาษีครึ่งปี (ภ.ง.ด.94) เพิ่มจากการยื่นประจำปี (ภ.ง.ด.90) ด้วย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

บ้านที่ปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัยจะถูกจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำ จุดที่ต้องระวังคือ บ้านที่ปล่อยเช่ามักเป็นบ้านหลังที่เจ้าของไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จึงไม่ได้รับสิทธิยกเว้นมูลค่าเหมือนบ้านหลังหลักที่อยู่เอง เท่ากับต้องเสียภาษีตามมูลค่าบ้านตั้งแต่บาทแรก อัตราและวิธีคำนวณที่แน่นอนขึ้นกับมูลค่าประเมินและท้องถิ่น จึงควรเช็กกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่

อากรแสตมป์สัญญาเช่า

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องปิดอากรแสตมป์ในอัตรา 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา หรือคิดง่าย ๆ คือทุกค่าเช่า 1,000 บาท เสียอากร 1 บาท ผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่เสีย และควรปิดอากรภายใน 15 วันนับจากวันทำสัญญา ถ้าปิดล่าช้าจะมีเงินเพิ่มตามมา ตัวอย่างเช่น สัญญาเช่า 1 ปี เดือนละ 15,000 บาท รวมค่าเช่าทั้งสัญญา 180,000 บาท ต้องปิดอากร 180 บาท

ปล่อยเช่ารายวันได้ไหม

การปล่อยบ้านให้เช่าแบบพักน้อยกว่า 30 วัน เข้าข่ายการประกอบธุรกิจโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งต้องมีใบอนุญาต ถ้าปล่อยเช่ารายวันโดยไม่มีใบอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท และปรับรายวันอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน ทางที่ปลอดภัยสำหรับเจ้าของบ้านทั่วไปคือปล่อยเช่าเป็นรายเดือนหรือทำสัญญาตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป ซึ่งไม่เข้าข่ายกฎหมายโรงแรม

ปล่อยเช่าเองหรือใช้นายหน้า แบบไหนคุ้มกว่า

สองทางนี้ต่างกันที่แรงกับเงิน ใช้นายหน้าช่วยประหยัดเวลา เพราะเขาช่วยหาผู้เช่า คัดกรอง พาดูบ้าน และจัดการเอกสารให้ แลกกับค่าบริการที่ตลาดคิดกันประมาณค่าเช่า 1 เดือนเมื่อปิดดีลได้ เหมาะกับเจ้าของที่ไม่มีเวลาหรือบ้านอยู่คนละจังหวัด ส่วนการปล่อยเช่าเองประหยัดค่านายหน้าไปได้เต็ม ๆ และได้คุยกับผู้เช่าโดยตรงตั้งแต่ต้น แลกกับการที่ต้องลงแรงถ่ายรูป เขียนประกาศ และตอบคำถามเอง

สำหรับคนที่พอมีเวลา การปล่อยเช่าเองไม่ได้ยากอย่างที่คิด ถ้าลงประกาศบนแพลตฟอร์มที่มีคนหาบ้านเช่าอยู่แล้วจำนวนมาก โอกาสเจอผู้เช่าก็สูงพอ ๆ กับผ่านนายหน้า โดยไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชัน

ทำไมต้องปล่อยเช่าบ้านกับ Talata

สำหรับคนหาบ้านเช่า Talata รวมประกาศบ้านเช่าหลากหลายทำเลไว้ในที่เดียว กรองตามพื้นที่ ราคา และประเภทบ้านได้ แล้วเทียบตัวเลือกก่อนตัดสินใจ เมื่อเจอบ้านที่ถูกใจก็ติดต่อเจ้าของประกาศได้โดยตรง ไม่ต้องผ่านคนกลางหลายทอด

สำหรับเจ้าของบ้าน การลงประกาศทำเองได้ฟรีตามขั้นตอนไม่กี่ขั้น ใส่รูป รายละเอียด ค่าเช่า และเงินประกันให้ครบ ก่อนตกลงกับผู้เช่า ควรตรวจรายละเอียดสัญญาและเอกสารให้เรียบร้อยอีกครั้ง เมื่อบ้านพร้อมและตั้งราคาเหมาะแล้ว ลองเริ่มลงประกาศปล่อยเช่าบ้านบน Talata เพื่อให้ประกาศไปถึงผู้เช่าตัวจริง

คำถามที่พบบ่อย

ปล่อยเช่าบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

หลัก ๆ มีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่า ซึ่งหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% หรือตามจริง และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่อยู่อาศัย ส่วนสัญญาเช่าต้องปิดอากรแสตมป์ 0.1% ของค่าเช่าตลอดสัญญา แต่ละส่วนมีวิธีคำนวณต่างกัน ควรตรวจสอบกับกรมสรรพากรและท้องถิ่นก่อนยื่น

เก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าได้กี่เดือน

ตลาดทั่วไปเก็บเงินประกัน 1–2 เดือน บวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน คนที่ปล่อยเช่าบ้านหลังเดียวตกลงกับผู้เช่าได้ตามสมควร เพียงระบุในสัญญาให้ชัดว่าจะคืนเงินประกันเมื่อไรและหักได้ในกรณีใด

ปล่อยเช่าบ้านรายวันได้ไหม ผิดกฎหมายหรือเปล่า

การปล่อยเช่าแบบพักน้อยกว่า 30 วันเข้าข่ายธุรกิจโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ต้องมีใบอนุญาต ถ้าทำโดยไม่มีใบอนุญาตมีทั้งโทษปรับและจำคุก เจ้าของบ้านทั่วไปจึงควรปล่อยเช่าเป็นรายเดือนหรือทำสัญญาตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป

สัญญาเช่าบ้านต้องจดทะเบียนไหม

สัญญาเช่าที่กำหนดไม่เกิน 3 ปี ไม่ต้องจดทะเบียน แค่ทำเป็นหนังสือและเซ็นกันก็ใช้ได้ แต่ถ้าตกลงเช่ายาวเกิน 3 ปีในสัญญาเดียว ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามมาตรา 538 ไม่เช่นนั้นจะบังคับกันได้แค่ 3 ปี

ปล่อยเช่าบ้านเองไม่ผ่านนายหน้าได้ไหม

ได้ และช่วยประหยัดค่านายหน้าที่ปกติคิดราวค่าเช่า 1 เดือน เจ้าของบ้านลงประกาศเอง ถ่ายรูป เขียนรายละเอียด และคุยกับผู้เช่าโดยตรงได้ ถ้าใช้แพลตฟอร์มที่มีคนหาบ้านเช่าเยอะ โอกาสเจอผู้เช่าก็ไม่ต่างจากผ่านนายหน้ามากนัก

ผู้เช่าต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างตอนเช่าบ้าน

โดยทั่วไปผู้เช่าเตรียมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้าน ถ้าเป็นพนักงานประจำ เจ้าของบ้านอาจขอดูหลักฐานรายได้อย่างสลิปเงินเดือนเพิ่ม เพื่อยืนยันความสามารถในการจ่ายค่าเช่า