ซื้อบ้านหลังแรกต้องเตรียมอะไรบ้าง? คู่มือมือใหม่ ตั้งแต่วางแผนเงินถึงวันโอน

ซื้อบ้านหลังแรกเริ่มจากสามเรื่อง คือ ประเมินกำลังผ่อนของตัวเองก่อน เตรียมเงินก้อนสำหรับดาวน์กับค่าโอน แล้วค่อยเลือกบ้านที่ราคาพอดีตัวก่อนยื่นกู้ ฟังดูเยอะ แต่พอไล่ทีละขั้นก็ไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิด บน Talata คุณดูประกาศบ้านและคอนโดทั้งของใหม่และมือสองจากหลายเจ้าได้ในที่เดียว เทียบราคา ทำเล และยอดผ่อนก่อนตัดสินใจ แล้วติดต่อเจ้าของประกาศได้เอง ไม่ต้องไล่เปิดทีละเว็บ

ซื้อบ้านหลังแรกเริ่มต้นยังไง? สรุป 3 เรื่องหลักที่ต้องรู้

ถ้าจะสรุปให้สั้นที่สุด การซื้อบ้านหลังแรกวนอยู่รอบสามคำถาม ผ่อนไหวเดือนละเท่าไหร่ มีเงินก้อนพร้อมจ่ายวันโอนหรือยัง และบ้านแบบไหนที่ตอบโจทย์ชีวิตจริง

เรื่องแรกคือกำลังผ่อน ธนาคารดูว่าภาระหนี้ทั้งหมดของคุณต่อเดือนไม่ควรเกินราว 30–40% ของรายได้ ตัวเลขนี้กำหนดว่าคุณกู้ได้เท่าไหร่ และควรมองบ้านราคาแค่ไหน เรื่องที่สองคือเงินก้อน เพราะนอกจากผ่อนรายเดือนแล้ว วันโอนยังมีเงินดาวน์ ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายจิปาถะที่ต้องจ่ายสด เรื่องที่สามคือตัวบ้าน ทั้งทำเล ประเภท และสภาพจริงที่ต้องไปดูเอง

สามเรื่องนี้เกี่ยวพันกันหมด เลือกบ้านแพงเกินกำลัง ยอดผ่อนก็เกินเกณฑ์ กู้ไม่ผ่าน เตรียมเงินก้อนไม่พอ ก็ติดตั้งแต่วันโอน ส่วนที่เหลือของบทความจะแตกแต่ละเรื่องให้เห็นตัวเลขและลำดับขั้นชัดขึ้น

ซื้อบ้านหลังแรกต้องมีเงินเท่าไหร่ เงินเดือนเท่าไหร่ถึงกู้ผ่าน

คำถามนี้ไม่มีตัวเลขตายตัว เพราะขึ้นกับรายได้ ภาระหนี้เดิม และราคาบ้านที่เล็งไว้ แต่มีวิธีประเมินคร่าวๆ ได้ด้วยตัวเองก่อนเดินเข้าธนาคาร

หลักเกณฑ์ที่ธนาคารใช้พิจารณาสินเชื่อ

ธนาคารดูความสามารถในการชำระหนี้เป็นหลัก แนวปฏิบัติที่ใช้กันคือยอดผ่อนหนี้รวมทุกก้อนต่อเดือนไม่ควรเกินราว 40% ของรายได้ (ยืดหยุ่นได้ราว 35–45% แล้วแต่ธนาคารและอาชีพ) หมายความว่าถ้ามีหนี้รถหรือบัตรเครดิตอยู่แล้ว วงเงินที่จะกู้บ้านได้ก็ลดลงตามไปด้วย

นอกเหนือจากรายได้ ธนาคารยังดูความมั่นคงของงาน อายุงานในที่ปัจจุบัน และประวัติการชำระหนี้ผ่านเครดิตบูโร คนที่จ่ายหนี้ตรงเวลามาตลอดมีโอกาสผ่านและได้ดอกเบี้ยดีกว่า ถ้าเคยค้างชำระ ควรเคลียร์ให้เรียบร้อยและทิ้งระยะให้ประวัติดีขึ้นก่อนยื่น

วิธีคำนวณวงเงินกู้จากเงินเดือน พร้อมตัวอย่าง

ลองคำนวณสองสเต็ปนี้เพื่อดูภาพคร่าวๆ ก่อน สเต็ปแรกหาความสามารถผ่อนต่อเดือน เอารายได้คูณ 40% แล้วลบหนี้ที่ผ่อนอยู่ สเต็ปสองแปลงเป็นวงเงินกู้โดยประมาณ ด้วยหลักคร่าวๆ ที่ว่าผ่อนล้านละราว 7,000 บาทต่อเดือน (เป็นค่าประมาณ ขยับตามดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อน)

สมมติเงินเดือน 40,000 บาท ผ่อนรถอยู่ 6,000 บาท ความสามารถผ่อนบ้านต่อเดือนคือ (40,000 × 40%) − 6,000 = 10,000 บาท เอา 10,000 หารด้วย 7,000 แล้วคูณล้าน ได้วงเงินกู้ราว 1.4 ล้านบาท

พอเทียบเป็นช่วงรายได้จะเห็นภาพง่ายขึ้น เงินเดือนราว 25,000 บาท กู้ได้ประมาณ 2 ล้านบาท เงินเดือน 35,000 บาท ขยับไปราว 3 ล้านบาท เงินเดือน 50,000 บาทขึ้นไป แตะ 4–5 ล้านบาทได้ถ้าไม่มีหนี้ก้อนอื่นถ่วง ตัวเลขทั้งหมดนี้เป็นการประเมินเบื้องต้น ขึ้นกับเกณฑ์และโปรโมชันดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร ใช้เล็งราคาบ้านให้พอดีตัว ไม่ใช่คำมั่นว่าจะได้อนุมัติเท่านี้

เงินดาวน์และค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมก่อนซื้อบ้านหลังแรก

หลายคนโฟกัสแต่ยอดผ่อนรายเดือนจนลืมว่าวันโอนต้องควักเงินสดก้อนใหญ่ ก้อนนี้แหละที่ทำให้มือใหม่สะดุด ถ้าไม่เตรียมไว้ล่วงหน้า

เงินดาวน์ 10–20% และเกณฑ์ LTV สำหรับบ้านหลังแรก

เงินดาวน์คือเงินก้อนแรกที่จ่ายเอง ส่วนที่เหลือถึงเป็นยอดกู้ โดยทั่วไปอยู่ที่ 10–20% ของราคาบ้าน บ้าน 2 ล้านบาทก็เตรียมดาวน์ราว 200,000–400,000 บาท ยิ่งดาวน์เยอะ ยอดกู้ยิ่งน้อย ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาก็ลดลง

สัดส่วนกู้ได้สูงสุดผูกกับเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ตามเกณฑ์ปกติ บ้านหลังแรกที่หลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท กู้ได้สูงถึงราว 100% แต่ในทางปฏิบัติธนาคารมักปล่อยราว 90–100% จึงควรเตรียมเงินดาวน์ส่วนต่างไว้ ก่อนหน้านี้เคยมีมาตรการผ่อนคลาย LTV ให้กู้เต็ม 100% แบบชั่วคราว (มีผล 1 พ.ค. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569) ซึ่งครอบคลุมบ้านหลังที่สองขึ้นไปด้วย แต่มาตรการนั้นสิ้นสุดไปแล้ว ก่อนตัดสินใจควรถามธนาคารถึงสัดส่วนและมาตรการล่าสุด จะได้เตรียมเงินดาวน์ให้ตรง

ค่าใช้จ่ายวันโอน (ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประเมิน ประกัน)

วันโอนที่กรมที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ต้องจ่ายสด อัตราปกติคือ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ซึ่งผู้ซื้อกับผู้ขายมักตกลงแบ่งกันคนละครึ่ง และ ค่าจดจำนอง 1% ของยอดกู้สำหรับคนที่ขอสินเชื่อ ข่าวดีสำหรับคนซื้อบ้านหลังแรกคือ ช่วงนี้มีมาตรการรัฐลดทั้งค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ครอบคลุมทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 เท่ากับบ้านส่วนใหญ่ในกลุ่มหลังแรกแทบไม่ต้องจ่ายสองก้อนนี้ แต่ควรเช็กสถานะมาตรการและเพดานราคากับกรมที่ดินก่อนโอน เพราะมีกำหนดสิ้นสุด

ยังมีค่าประเมินหลักทรัพย์ราวสามถึงห้าพันบาท ค่าประกันอัคคีภัย และถ้าเป็นคอนโดก็มีเงินกองทุนและค่าส่วนกลางล่วงหน้า บางธนาคารมีโปรยกเว้นค่าประเมินหรือแถมประกันให้ ลองถามตอนเทียบข้อเสนอ

ค่าใช้จ่ายแฝงที่มือใหม่มักลืม

นอกจากก้อนวันโอน ยังมีของที่ตามมาหลังรับบ้าน ค่าติดตั้งมิเตอร์น้ำไฟ ค่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ ค่าปรับปรุงต่อเติม รวมถึงค่าส่วนกลางรายปี รวมๆ แล้วควรกันเงินสำรองไว้อีกราว 5–10% ของราคาบ้าน เผื่อไว้ดีกว่าต้องไปกู้เพิ่มทีหลัง

ขั้นตอนการซื้อบ้านหลังแรก ตั้งแต่เลือกบ้านถึงโอนกรรมสิทธิ์

พอเห็นตัวเลขแล้ว ที่เหลือคือลำดับขั้น รู้ว่าอะไรมาก่อนหลังช่วยให้ไม่พลาดจังหวะสำคัญ โดยเฉพาะเรื่องสัญญาและการยื่นกู้

เปรียบเทียบโครงการ/ทำเล และไปดูบ้านจริง

อย่ารีบปักใจกับบ้านหลังแรกที่เห็น ลองดูหลายทำเลและหลายประกาศเทียบกันก่อน ทั้งราคาต่อพื้นที่ การเดินทาง สิ่งอำนวยความสะดวกรอบตัว แล้วไปเดินดูของจริงเสมอ รูปในประกาศกับสภาพหน้างานต่างกันได้เยอะ ทั้งเสียงรบกวน กลิ่น น้ำท่วมขัง หรือเพื่อนบ้าน เรื่องพวกนี้ดูจากจอไม่ออก การเปิดหลายประกาศพร้อมกันบน Talata ช่วยให้เทียบราคากับทำเลใกล้เคียงได้เร็ว ก่อนนัดเจ้าของไปดูตัวจริง

ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

เมื่อถูกใจและตกลงราคาได้ ขั้นต่อไปคือทำ สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารนี้ระบุราคา เลขโฉนด ชื่อคู่สัญญา เงื่อนไขการวางมัดจำ และกำหนดวันโอน มันเป็นหลักฐานผูกพันตามกฎหมาย และใช้ยื่นกู้กับธนาคารด้วย อ่านให้ละเอียดทุกบรรทัดก่อนเซ็น โดยเฉพาะเงื่อนไขกรณีกู้ไม่ผ่าน ว่าได้เงินมัดจำคืนไหม

ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร (ขั้นตอน + ระยะเวลาอนุมัติ)

ยื่นกู้พร้อมกันหลายธนาคารได้ แล้วเทียบดอกเบี้ยกับวงเงินที่อนุมัติ ธนาคารจะส่งคนมาประเมินราคาหลักทรัพย์ แล้วใช้ราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมินเป็นฐานปล่อยกู้ ขั้นตอนนี้ใช้เวลาตั้งแต่ไม่กี่วันถึงสองสามสัปดาห์ ขึ้นกับความครบของเอกสารและอาชีพของผู้กู้ ระหว่างรอ อย่าเพิ่งก่อหนี้ใหม่หรือเปลี่ยนงาน เพราะกระทบการพิจารณา

ตรวจรับบ้านและโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

ก่อนรับโอน เดินตรวจบ้านให้ละเอียด ทั้งโครงสร้าง ผนัง หลังคา ระบบไฟ ประปา และของที่แถมมากับบ้าน เจออะไรไม่เรียบร้อยให้แจ้งผู้ขายแก้ก่อน อย่าเซ็นรับทั้งที่ยังมีปัญหา วันโอนที่กรมที่ดินคือขั้นสุดท้าย เตรียมเงินค่าธรรมเนียมให้พร้อม ตรวจชื่อและเลขโฉนดในเอกสารให้ตรง เซ็นเสร็จบ้านก็เป็นของคุณ

เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับยื่นกู้ซื้อบ้านหลังแรก

เอกสารครบตั้งแต่ครั้งแรกช่วยให้อนุมัติเร็วขึ้น สำหรับพนักงานประจำ ชุดพื้นฐานมีบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือน และรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน

ถ้าเป็นเจ้าของกิจการหรืออาชีพอิสระ ธนาคารดูความสม่ำเสมอของรายได้แทนสลิป จึงต้องเตรียมเดินบัญชีย้อนหลังนานขึ้น มักขอ 6–12 เดือน พร้อมทะเบียนการค้าหรือเอกสารแสดงกิจการ และเอกสารภาษี ใครมีคู่สมรสหรือกู้ร่วม ก็เตรียมเอกสารของผู้กู้ร่วมเพิ่มเป็นชุดเดียวกัน ลองถามเช็กลิสต์ล่าสุดกับธนาคารที่จะยื่น เพราะรายการปลีกย่อยต่างกันได้

บ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือคอนโด เลือกแบบไหนดีสำหรับบ้านหลังแรก

ไม่มีคำตอบที่ถูกสำหรับทุกคน แต่ละแบบมีจุดเด่นคนละมุม บ้านใหม่จากโครงการได้ของใหม่หมด มีการรับประกันโครงสร้าง และหลายที่ให้กู้ได้เต็มวงเงินเพราะซื้อตรงกับเจ้าของโครงการ แต่ราคาต่อพื้นที่มักสูงกว่า และทำเลดีๆ ก็เริ่มหายาก

บ้านมือสองได้เปรียบเรื่องราคาและทำเล เพราะอยู่ในย่านที่พัฒนาแล้ว ราคามักต่ำกว่าบ้านใหม่ในโซนเดียวกัน แลกกับการต้องตรวจสภาพให้ดีและอาจมีค่ารีโนเวทตามมา ส่วนคอนโดตอบโจทย์คนทำงานในเมืองที่เน้นเดินทางสะดวก ราคาเริ่มต้นเข้าถึงง่ายกว่าบ้านเดี่ยว แต่มีค่าส่วนกลางรายเดือนและพื้นที่จำกัด

วิธีเลือกที่ตรงที่สุดคือดูจากไลฟ์สไตล์และกำลังจ่าย แล้วเอาตัวเลือกจริงมาวางเทียบกัน บน Talata คุณกรองดูได้ทั้งบ้านใหม่ บ้านมือสอง และคอนโดในโซนที่สนใจ เทียบราคากับขนาดพร้อมกันก่อนตัดสินใจว่าแบบไหนคุ้มกว่าสำหรับบ้านหลังแรกของคุณ

มาตรการรัฐและสิทธิลดหย่อนภาษีสำหรับบ้านหลังแรก

รัฐมีมาตรการช่วยคนซื้อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านหลังแรกและบ้านราคาไม่สูง ที่ใช้ได้ในช่วงนี้มีสองตัวหลัก ตัวแรกคือการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ครอบคลุมทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 ซึ่งช่วยประหยัดเงินก้อนวันโอนไปได้มาก ตัวที่สองคือการนำดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านไปลดหย่อนภาษีเงินได้ ตามที่จ่ายจริงสูงสุดปีละ 100,000 บาทต่อคน กรณีกู้ร่วมเฉลี่ยรวมกันไม่เกิน 100,000 บาท และต้องกู้จากสถาบันการเงินในไทย

จุดที่ต้องระวังคือมาตรการลดค่าธรรมเนียมมีวันหมดอายุและเพดานราคาที่ปรับได้เกือบทุกปี ส่วนสิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านเป็นสิทธิที่ให้ต่อเนื่อง แต่ก็ควรเช็กเงื่อนไขของปีภาษีล่าสุด ก่อนวางแผนโดยอิงสิทธิใดสิทธิหนึ่ง ให้เช็กประกาศล่าสุดจากกรมที่ดินหรือกรมสรรพากร อย่ายึดตัวเลขจากบทความเก่าที่อาจหมดอายุไปแล้ว

ข้อผิดพลาดที่มือใหม่มักเจอเวลาซื้อบ้านหลังแรก

บทเรียนที่เจอซ้ำๆ ในกลุ่มคนซื้อบ้านหลังแรกมีอยู่ไม่กี่เรื่อง รู้ไว้ก่อนช่วยเลี่ยงได้

เรื่องแรกคือกู้เต็มวงเงินจนตึงมือ อนุมัติเท่าไหร่ก็จัดเต็มเท่านั้น พอเจอค่าใช้จ่ายจริงของการมีบ้านก็หมุนไม่ทัน ควรเผื่อกำลังผ่อนไว้ ไม่ผ่อนชนเพดาน เรื่องที่สองคือลืมค่าใช้จ่ายวันโอนกับของแฝง เตรียมแต่เงินดาวน์แล้วมาสะดุดวันโอน เรื่องที่สามคือไม่เช็กเครดิตบูโรก่อนยื่น พอโดนปฏิเสธถึงรู้ว่ามีประวัติค้างเก่าที่ลืมไปแล้ว

อีกสองเรื่องที่ประมาทไม่ได้คือการไม่ตรวจบ้านให้ละเอียดก่อนรับโอน กับการเซ็นสัญญาโดยไม่อ่านเงื่อนไขกรณีกู้ไม่ผ่าน สองจุดนี้ถ้าพลาดแล้วแก้ทีหลังยากและเสียเงิน ค่อยๆ ดู ค่อยๆ ถาม ไม่ต้องรีบเพราะกลัวพลาดบ้าน ของแบบนี้มีเข้ามาในตลาดเรื่อยๆ

ทำไมต้องซื้อบ้านหลังแรกกับ Talata

สำหรับคนกำลังหาบ้านหลังแรก เรื่องที่กินเวลาที่สุดคือการไล่ดูตัวเลือกจากหลายที่แล้วเอามาเทียบกันเอง Talata รวมประกาศบ้าน คอนโด และที่ดิน ทั้งของใหม่และมือสองจากหลายเจ้าไว้ในที่เดียว คุณกรองตามงบ ทำเล และประเภทที่อยากได้ เทียบราคากับขนาดของหลายประกาศพร้อมกัน แล้วติดต่อเจ้าของประกาศหรือโครงการได้โดยตรง ไม่ต้องผ่านคนกลางหลายทอด

ฝั่งคนที่มีบ้านหรือคอนโดอยากปล่อย ก็ลงประกาศให้กลุ่มคนหาบ้านหลังแรกเห็นได้ง่าย ใส่รูป ราคา และรายละเอียดให้ครบ คนซื้อจะได้ตัดสินใจไว พอเจอตัวเลือกที่ใช่แล้ว เริ่มต้นทักหาเจ้าของประกาศบน Talata ได้เลย

คำถามที่พบบ่อย

เงินเดือน 20,000–30,000 บาท ซื้อบ้านหลังแรกได้ไหม กู้ได้ประมาณเท่าไหร่

ได้ ถ้าไม่มีภาระหนี้ก้อนใหญ่ถ่วง เงินเดือนราว 25,000 บาท มักกู้ได้ประมาณ 2 ล้านบาท โดยผ่อนเดือนละราว 9,000–10,000 บาท (เป็นค่าประมาณ ขึ้นกับเกณฑ์และดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร) ยิ่งมีหนี้รถหรือบัตรเครดิตอยู่ วงเงินก็ยิ่งลดลง

ซื้อบ้านหลังแรกต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

พนักงานประจำเตรียมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน สลิปหรือหนังสือรับรองเงินเดือน และเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน อาชีพอิสระใช้เดินบัญชี 6–12 เดือน พร้อมเอกสารกิจการและภาษีแทนสลิป มีกู้ร่วมก็เตรียมเอกสารของผู้กู้ร่วมเพิ่ม

ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านมีอะไรบ้าง ผู้ซื้อจ่ายเท่าไหร่

อัตราปกติคือค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ซึ่งมักแบ่งกับผู้ขายคนละครึ่ง และค่าจดจำนอง 1% ของยอดกู้ บวกค่าประเมินและค่าประกัน แต่ช่วงนี้มีมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 บ้านหลังแรกส่วนใหญ่จึงจ่ายสองก้อนนี้น้อยมาก ควรถามผู้ขายให้ชัดว่าใครรับผิดชอบส่วนไหนก่อนวันโอน

กู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ผ่าน เกิดจากอะไร แก้ยังไง

สาเหตุที่พบบ่อยคือภาระหนี้เดิมสูงเกินเกณฑ์ ประวัติค้างชำระในเครดิตบูโร รายได้ไม่สม่ำเสมอ หรือเอกสารไม่ครบ แก้ได้ด้วยการเคลียร์หนี้เก่า สร้างประวัติชำระที่ดี เพิ่มเงินดาวน์เพื่อลดยอดกู้ หรือหาผู้กู้ร่วมที่มีรายได้มั่นคง แล้วค่อยยื่นใหม่

บ้านหลังแรกควรเลือกบ้านใหม่หรือบ้านมือสองดีกว่ากัน

ขึ้นกับงบและทำเลที่ต้องการ บ้านใหม่ได้ของใหม่พร้อมประกันและมักกู้ได้เต็มวงเงิน แต่ราคาสูงกว่า บ้านมือสองได้ราคาและทำเลดีกว่าในโซนเดียวกัน แลกกับการตรวจสภาพและค่ารีโนเวท ลองเอาตัวเลือกจริงมาเทียบราคากับขนาดก่อนตัดสินใจ

ผ่อนบ้านหลังแรกกี่ปีดี

ระยะผ่อนยาวช่วยให้ยอดต่อเดือนเบาลง แต่ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาสูงขึ้น หลายคนเลือกระยะยาวไว้ก่อนเพื่อความคล่องตัว แล้วโปะเงินต้นเพิ่มตอนมีเงินก้อน หรือรีไฟแนนซ์เมื่อครบช่วงดอกเบี้ยต่ำ เพื่อลดดอกเบี้ยระยะยาว