ค่าโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง คำนวณยังไง ครบทุกกรณีในที่เดียว

ค่าโอนที่ดินเป็นเรื่องที่คนซื้อ คนขาย และคนที่กำลังวางแผนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินควรรู้ก่อนถึงวันนัดจริง เพราะราคาที่ดินไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องเตรียม ยังมีค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ภาษีโอนที่ดิน ค่าอากรแสตมป์ ภาษีเงินได้ และค่าจดจำนองในบางกรณีที่ต้องคิดรวมไว้ด้วย

สำหรับคนที่กำลังซื้อที่ดิน ขายที่ดิน หรือกำลังคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินล่วงหน้า บทความนี้จะพาไล่ดูตั้งแต่ค่าโอนที่ดินคืออะไร ค่าโอนที่ดินคิดยังไง ต้องเตรียมเอกสารอะไร ไปทำที่สำนักงานที่ดินอย่างไร และกรณีต่างๆ เช่น การซื้อขายที่ดิน โอนที่ดินให้ลูก โอนที่ดินให้หลาน หรือโอนที่ดินมรดก มีค่าใช้จ่ายต่างกันอย่างไร

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร และต้องจ่ายให้ใคร

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายที่ดิน การโอนให้ลูก การโอนให้หลาน หรือการรับโอนมรดก โดยการโอนจะสมบูรณ์เมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกับเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน

โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินจะแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ คือ

1. ค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กรมที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน และค่าจดจำนอง
2. ภาษีและอากรที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย

เวลาโอนที่ดิน เจ้าหน้าที่จะคำนวณจากราคาประเมินราชการ ราคาซื้อขายจริง จำนวนปีที่ถือครอง และลักษณะการโอนว่าเป็นการซื้อขายทั่วไป โอนให้ลูก หรือโอนมรดก ดังนั้นก่อนวันโอนจริงจึงควรประเมินราคาโอนที่ดินไว้ล่วงหน้า เพื่อเตรียมเงินให้ครบและลดปัญหาหน้างาน

ทำไมต้องโอนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

การโอนที่ดินไม่สามารถทำกันเองด้วยการเขียนสัญญาซื้อขายแล้วถือว่าสมบูรณ์ได้ เพราะที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีเอกสารสิทธิ เช่น โฉนดที่ดิน การเปลี่ยนชื่อเจ้าของจึงต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

สำนักงานที่ดินจะตรวจสอบเอกสาร ตรวจสอบราคาประเมิน คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม และบันทึกชื่อเจ้าของใหม่ในโฉนด หากยังไม่ดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน แม้จะมีการจ่ายเงินหรือทำสัญญากันแล้ว ก็ยังไม่ถือว่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเสร็จสมบูรณ์

ค่าโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง แต่ละรายการคิดอย่างไร

หลายคนที่ค้นว่าโอนที่ดินเสียค่าอะไรบ้าง มักเจอหลายรายการจนสับสน ตารางนี้สรุปรายการหลักที่มักเกี่ยวข้องกับการโอนที่ดิน เพื่อให้เห็นภาพรวมก่อนลงรายละเอียด

ตัวเลขข้างต้นเป็นโครงสร้างหลักสำหรับคำนวณค่าโอนที่ดิน ซื้อขาย แต่ในทางปฏิบัติแต่ละกรณีอาจมีรายละเอียดต่างกัน เช่น การถือครองไม่ถึง 5 ปี การโอนให้ลูก การโอนมรดก หรือการกู้ธนาคารเพื่อซื้อที่ดิน

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2%

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายหลักที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ โดยอัตราทั่วไปอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาที่ใช้เป็นฐานคำนวณตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด

ในกรณีการซื้อขายทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงกันเองว่าจะใครเป็นคนจ่าย หรือจะแบ่งกันคนละครึ่งก็ได้ ควรตกลงเรื่องนี้ให้ชัดก่อนวันนัดโอน เพราะถ้าไม่ได้คุยกันล่วงหน้า อาจทำให้เกิดความเข้าใจผิดในวันโอนจริง

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีที่มักเกิดขึ้นในกรณีผู้ขายถือครองที่ดินไม่นานพอตามเงื่อนไข หรือเข้าเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีประเภทนี้ อัตราที่มักใช้คือ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า

ถ้าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ซ้ำอีก ดังนั้นเวลาคำนวณค่าภาษีโอนที่ดิน ควรตรวจสอบก่อนว่ากรณีของผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือเสียอากรแสตมป์แทน

ค่าอากรแสตมป์ 0.5%

ค่าอากรแสตมป์มักเกิดขึ้นในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า

พูดง่ายๆ คือ ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์มักไม่เก็บซ้ำกันในธุรกรรมเดียว ผู้ขายจึงควรตรวจสอบเงื่อนไขการถือครองและลักษณะการขายให้ชัด เพื่อประเมินภาษีที่ต้องจ่ายจริง

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีที่ฝ่ายผู้ขายต้องรับผิดชอบ โดยสำนักงานที่ดินจะคำนวณจากราคาประเมินราชการและจำนวนปีที่ถือครอง แล้วหักค่าใช้จ่ายตามเกณฑ์ก่อนนำไปคำนวณภาษี

รายการนี้เป็นส่วนที่หลายคนคำนวณเองได้ยากกว่าค่าโอนที่ดินแบบเปอร์เซ็นต์ตรงๆ เพราะต้องดูปีที่ถือครองและฐานภาษีแบบขั้นบันได ดังนั้นหากเป็นที่ดินราคาสูงหรือถือครองมาหลายปี ควรให้เจ้าหน้าที่หรือผู้เชี่ยวชาญช่วยคำนวณอีกครั้งก่อนวันโอน

ค่าจดจำนอง 1% เฉพาะกรณีกู้ธนาคาร

ค่าจดจำนองเกิดขึ้นเฉพาะกรณีผู้ซื้อใช้สินเชื่อจากธนาคารและต้องนำที่ดินไปจดจำนองเป็นหลักประกัน โดยทั่วไปคิด 1% ของวงเงินกู้

ค่าโอนที่ดินกับค่าจดจำนองจึงไม่ใช่รายการเดียวกัน ค่าโอนเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อเจ้าของในโฉนด ส่วนค่าจดจำนองเกี่ยวกับการนำที่ดินไปเป็นหลักประกันเงินกู้ หากซื้อที่ดินด้วยเงินสดและไม่มีการกู้ธนาคาร ก็อาจไม่มีค่าจดจำนองส่วนนี้

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 0.01% ปี 2569

ในบางปี รัฐอาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% เพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยในไฟล์บรีฟมีการระบุถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 0.01% ปี 2569 และเงื่อนไขที่ต้องตรวจสอบก่อนใช้งานจริง

เงื่อนไขสำคัญที่ควรตรวจสอบ ได้แก่

• ต้องเป็นที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ตามเงื่อนไขที่กำหนด
• ไม่รวมที่ดินเปล่า หากมาตรการกำหนดไว้เฉพาะที่อยู่อาศัย
• ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน หรือวงเงินกู้ต้องไม่เกินเพดานที่มาตรการกำหนด
• ผู้ซื้ออาจต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• อาจต้องโอนและจดจำนองกับสถาบันการเงินในคราวเดียวกัน
• ต้องดำเนินการให้เสร็จภายในระยะเวลาที่มาตรการกำหนด

สำหรับคนที่ค้นหา “ค่าโอนที่ดิน 2569” ควรแยกให้ชัดว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมบางอย่างอาจไม่ครอบคลุมทุกกรณี โดยเฉพาะการซื้อขายที่ดินเปล่า ดังนั้นก่อนวันโอนควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับสำนักงานที่ดินหรือกรมที่ดินอีกครั้ง

วิธีคำนวณค่าโอนที่ดิน พร้อมสูตรและตัวอย่าง

ก่อนคำนวณค่าโอนที่ดิน ควรรู้ข้อมูลหลัก 4 อย่างก่อน ได้แก่

1. ราคาประเมินราชการ
2. ราคาซื้อขายจริง
3. จำนวนปีที่ผู้ขายถือครอง
4. วงเงินกู้ หากมีการกู้ธนาคาร

โดยทั่วไป การคำนวณบางรายการจะใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า ส่วนภาษีเงินได้จะใช้ราคาประเมินเป็นฐาน และต้องหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครองก่อนคำนวณภาษี

สำหรับคนที่ค้นว่า “คํานวณ ค่าโอนที่ดิน ซื้อขาย” หรือ “คำนวณค่าโอนที่ดิน” ควรจำไว้ว่าตัวเลขที่คำนวณเองเป็นเพียงประมาณการ เพราะยอดจริงต้องให้สำนักงานที่ดินคำนวณจากข้อมูลและเอกสารในวันโอน

ตัวอย่างคำนวณค่าโอนที่ดิน กรณีซื้อขายทั่วไป

สมมติว่าราคาซื้อขายที่ดินอยู่ที่ 1,500,000 บาท ราคาประเมินราชการอยู่ที่ 1,400,000 บาท ผู้ขายถือครอง 3 ปี และผู้ซื้อกู้ธนาคาร 1,200,000 บาท

รายการที่อาจต้องเตรียม ได้แก่

จากตัวอย่างนี้ ราคาโอนที่ดินและค่าใช้จ่ายรวมอาจเกินหลักหลายหมื่นบาทได้ง่าย ผู้ซื้อและผู้ขายจึงควรคุยกันให้ชัดก่อนว่าใครรับผิดชอบรายการไหน โดยเฉพาะค่าธรรมเนียมโอน 2% ที่มักตกลงแบ่งกันได้

ค่าโอนที่ดินกรณีซื้อขายทั่วไป ใครจ่ายอะไรบ้าง

ในการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครจะจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนไหน แต่โดยแนวทางทั่วไปมักแบ่งได้แบบนี้

ก่อนซื้อที่ดินควรคุยเรื่องนี้ให้ชัดตั้งแต่ขั้นตอนทำเอกสารซื้อขายที่ดินหรือสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะถ้ารอไปตกลงกันที่สำนักงานที่ดิน อาจทำให้การโอนล่าช้าหรือเกิดข้อโต้แย้งได้

ค่าโอนที่ดินให้ลูก คำนวณยังไง ต่างจากซื้อขายไหม

ค่าโอนที่ดินให้ลูกมักมีเงื่อนไขต่างจากการซื้อขายทั่วไป เพราะถือเป็นการโอนระหว่างบุพการีกับบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่การขายเพื่อหวังกำไรแบบธุรกรรมทั่วไป

โดยแนวทางในบรีฟระบุว่า กรณีโอนที่ดินให้ลูกอาจมีค่าธรรมเนียมโอน 0.5% และอาจได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ในบางกรณี ส่วนภาษีเงินได้อาจต้องคำนวณจากราคาประเมินและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

เอกสารเพิ่มเติมที่มักใช้ ได้แก่ สูติบัตรของลูก เอกสารแสดงความสัมพันธ์ บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และโฉนดที่ดินฉบับจริง หากเป็นกรณีโอนที่ดินให้หลาน อาจต้องตรวจสอบเงื่อนไขเพิ่มเติม เพราะอาจไม่ได้รับสิทธิหรืออัตราเดียวกับการโอนให้ลูกโดยตรงเสมอไป

ค่าโอนที่ดินมรดก เสียค่าอะไรบ้าง

กรณีโอนที่ดินมรดกเป็นการโอนจากเจ้ามรดกไปยังทายาทหรือผู้มีสิทธิรับมรดก ค่าใช้จ่ายอาจแตกต่างจากการซื้อขายทั่วไป และต้องใช้เอกสารที่เกี่ยวข้องกับมรดกเพิ่มเติม

โดยทั่วไป หากเป็นทายาทโดยธรรม อาจมีค่าธรรมเนียมโอนในอัตราที่ต่ำกว่าการซื้อขายทั่วไป และอาจได้รับยกเว้นภาษีบางรายการ แต่ถ้าเป็นผู้รับมรดกที่ไม่ใช่ทายาทโดยธรรม หรือมีเงื่อนไขเฉพาะ อัตราค่าใช้จ่ายอาจต่างออกไป

เอกสารที่มักต้องใช้ในกรณีโอนที่ดินมรดก ได้แก่ โฉนดที่ดิน ใบมรณบัตรเจ้ามรดก เอกสารแสดงความเป็นทายาท คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก หากมี และพินัยกรรม หากมี ควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนเพื่อให้เตรียมเอกสารได้ครบ

โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง แยกตามกรณี

คำถามว่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง หรือซื้อขายที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง เป็นคำถามสำคัญ เพราะหากเตรียมเอกสารไม่ครบ อาจทำให้ต้องเลื่อนวันโอนหรือกลับมาใหม่

เอกสารการโอนที่ดินจะแตกต่างกันตามลักษณะผู้โอน ผู้รับโอน และประเภทของธุรกรรม เช่น บุคคลธรรมดา นิติบุคคล โอนให้ลูก หรือโอนมรดก

กรณีซื้อขายทั่วไป บุคคลธรรมดา

เอกสารโอนที่ดินสำหรับบุคคลธรรมดาโดยทั่วไป ได้แก่

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย
• ทะเบียนบ้านของผู้ซื้อและผู้ขาย
• สำเนาเอกสารพร้อมเซ็นรับรอง
• เอกสารสถานะสมรส หากมี
• หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล หากมี
• หนังสือมอบอำนาจ หากฝ่ายใดไม่ได้ไปเอง
• สัญญาจะซื้อจะขายหรือเอกสารซื้อขายที่ดินที่เกี่ยวข้อง

กรณีนิติบุคคล

หากผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล เอกสารที่ต้องเตรียมอาจมากกว่าบุคคลธรรมดา เช่น

• หนังสือรับรองนิติบุคคล
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
• รายงานการประชุมที่มีมติซื้อหรือขายที่ดิน
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
• ตราประทับบริษัท หากมี
• หนังสือมอบอำนาจ หากมอบหมายให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทน

กรณีโอนให้ลูกหรือมรดก

กรณีโอนให้ลูกควรเตรียมเอกสารแสดงความสัมพันธ์ เช่น สูติบัตร ทะเบียนบ้าน และเอกสารของทั้งผู้โอนและผู้รับโอน

กรณีมรดกควรเตรียมใบมรณบัตร เอกสารแสดงความเป็นทายาท คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก หากมี และเอกสารสิทธิของที่ดินให้ครบ

ขั้นตอนโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน มีกี่ขั้นตอน

ขั้นตอนการโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินโดยทั่วไปมีลำดับดังนี้

1. เตรียมเอกสารและไปสำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่
2. ยื่นเอกสารที่จุดประชาสัมพันธ์หรือช่องรับเรื่อง
3. รับบัตรคิวและรอเจ้าหน้าที่เรียกตรวจเอกสาร
4. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและให้คู่สัญญาลงนาม
5. เจ้าหน้าที่ประเมินราคาและคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด
6. ชำระเงินที่ฝ่ายการเงินตามยอดที่ได้รับแจ้ง
7. ส่งหลักฐานการชำระเงินคืนให้เจ้าหน้าที่
8. รับโฉนดใหม่หลังจากโอนโฉนดที่ดินและสลักหลังชื่อผู้รับโอนเรียบร้อย

สำหรับคำถามว่าโอนที่ดินใช้เวลากี่วัน โดยทั่วไปหากเอกสารครบ คู่สัญญามาพร้อม และไม่มีปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ การโอนอาจเสร็จได้ภายในวันเดียว แต่หากเอกสารไม่ครบ มีการมอบอำนาจ หรือต้องตรวจสอบเพิ่มเติม อาจใช้เวลามากกว่านั้น

ทำไมต้องซื้อหรือขายที่ดินกับ Talata

ก่อนจะถึงขั้นตอนโอนที่ดิน สิ่งสำคัญคือการหาที่ดินที่ตรงกับงบ ทำเล และวัตถุประสงค์การใช้งานก่อน Talata ช่วยรวมประกาศที่ดินจากหลายพื้นที่ไว้ในที่เดียว ทำให้ผู้ซื้อสามารถค้นหา เปรียบเทียบราคาที่ดิน ขนาด ประเภทโฉนด ทำเล และรายละเอียดประกาศได้สะดวกขึ้น ก่อนตัดสินใจนัดดูหรือเจรจากับผู้ขาย

สำหรับเจ้าของที่ดินที่ต้องการขายหรือให้เช่า Talata ก็เป็นอีกช่องทางที่ช่วยให้ประกาศเข้าถึงคนที่กำลังมองหาที่ดินจริงๆ เมื่อเจอผู้สนใจแล้ว จึงค่อยนัดดูพื้นที่ ตรวจเอกสาร และดำเนินเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินต่อไป การซื้อขายที่ดินที่ดีจึงเริ่มจากการเปรียบเทียบตัวเลือกให้รอบด้าน และ Talata ช่วยให้จุดเริ่มต้นนั้นง่ายขึ้น

คำถามที่พบบ่อย

ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าโอนที่ดินส่วนไหนบ้าง

โดยทั่วไปผู้ซื้ออาจต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอนบางส่วนตามที่ตกลงกับผู้ขาย และต้องจ่ายค่าจดจำนองหากกู้ธนาคาร ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้มักเป็นฝั่งผู้ขายรับผิดชอบ แต่ควรตกลงกันให้ชัดก่อนวันโอน

ค่าโอนที่ดินกับค่าจดจำนองต่างกันยังไง

ค่าโอนที่ดินคือค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนชื่อเจ้าของในโฉนด ส่วนค่าจดจำนองคือค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อกู้เงินจากธนาคารและใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน หากซื้อด้วยเงินสดและไม่มีการกู้ธนาคาร อาจไม่มีค่าจดจำนอง

ก่อนโอนต้องเตรียมเงินสดเท่าไหร่นอกจากราคาที่ดิน

ควรเตรียมเงินสำหรับค่าธรรมเนียมโอน ภาษีที่เกี่ยวข้อง อากรแสตมป์ และค่าจดจำนองหากมีการกู้ โดยยอดรวมขึ้นอยู่กับราคาประเมิน ราคาซื้อขาย จำนวนปีที่ถือครอง และข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย

โอนที่ดินให้ลูก ค่าธรรมเนียมถูกกว่าโอนขายทั่วไปจริงไหม

โดยทั่วไปการโอนที่ดินให้ลูกอาจมีอัตราค่าธรรมเนียมและภาษีบางส่วนต่างจากการซื้อขายทั่วไป แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ควรตรวจสอบรายละเอียดล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนดำเนินการ

ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้ที่ไหน

สามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้จากช่องทางของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง หรือสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ ราคาประเมินเป็นข้อมูลสำคัญที่ใช้ประกอบการคำนวณค่าโอนที่ดินและภาษีที่เกี่ยวข้อง

โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง

โดยทั่วไปต้องใช้โฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารสถานะสมรส หนังสือมอบอำนาจหากไม่ได้ไปเอง และเอกสารซื้อขายที่ดินที่เกี่ยวข้อง หากเป็นนิติบุคคล โอนให้ลูก หรือโอนมรดก จะมีเอกสารเพิ่มเติมตามกรณี