ค่าโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง คำนวณยังไง ครบทุกกรณีในที่เดียว

ค่าโอนที่ดินเป็นเรื่องที่คนซื้อ คนขาย และคนที่กำลังวางแผนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินควรรู้ก่อนถึงวันนัดจริง เพราะราคาที่ดินไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องเตรียม ยังมีค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ภาษีโอนที่ดิน ค่าอากรแสตมป์ ภาษีเงินได้ และค่าจดจำนองในบางกรณีที่ต้องคิดรวมไว้ด้วย

ตอบสั้นก่อน การซื้อขายที่ดินทั่วไปมีค่าใช้จ่ายหลัก 5 รายการ คือค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่ง ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คิดจากราคาประเมินกับจำนวนปีที่ถือครอง และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้เฉพาะคนที่กู้ธนาคาร ส่วนกรณีโอนให้ลูกหรือรับมรดกจะใช้อัตราคนละชุดกับการซื้อขาย

บทความนี้ไล่ตั้งแต่ค่าโอนที่ดินคืออะไร คิดยังไง ใช้เอกสารอะไร ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินเป็นแบบไหน และแต่ละกรณีอย่างซื้อขาย โอนให้ลูก โอนให้ญาติ หรือรับมรดก เสียต่างกันเท่าไร ส่วนใครที่ยังอยู่ขั้นมองหาแปลงที่ใช่ Talata รวมประกาศขายที่ดินจากเจ้าของและนายหน้าหลายรายไว้ที่เดียว เทียบทำเล ขนาด และราคากันได้ก่อนนัดดูจริง

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร และต้องจ่ายให้ใคร

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายที่ดิน การโอนให้ลูก การโอนให้หลาน หรือการรับโอนมรดก โดยการโอนจะสมบูรณ์เมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกับเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน

โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินจะแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ คือ

• ค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กรมที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน และค่าจดจำนอง
• ภาษีและอากรที่จัดเก็บโดยกรมสรรพากร เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย โดยสำนักงานที่ดินเป็นผู้เรียกเก็บแทนในวันโอน

เวลาโอนที่ดิน เจ้าหน้าที่จะคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ราคาซื้อขายจริง จำนวนปีที่ถือครอง และลักษณะการโอนว่าเป็นการซื้อขายทั่วไป โอนให้ลูก หรือโอนมรดก ดังนั้นก่อนวันโอนจริงจึงควรประเมินราคาโอนที่ดินไว้ล่วงหน้า เพื่อเตรียมเงินให้ครบและลดปัญหาหน้างาน

ทำไมต้องโอนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

การโอนที่ดินทำกันเองด้วยการเขียนสัญญาซื้อขายแล้วถือว่าจบไม่ได้ เพราะที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีเอกสารสิทธิ เช่น โฉนดที่ดิน การเปลี่ยนชื่อเจ้าของต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น โดยเจ้าหน้าที่จะตรวจเอกสาร เช็กราคาประเมิน คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม แล้วสลักหลังชื่อเจ้าของใหม่ในโฉนด ถ้ายังไม่ได้ทำขั้นตอนนี้ ต่อให้จ่ายเงินครบและเซ็นสัญญากันแล้ว กรรมสิทธิ์ก็ยังไม่โอน

ค่าโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง แต่ละรายการคิดอย่างไร

หลายคนที่ค้นว่าโอนที่ดินเสียค่าอะไรบ้าง มักเจอหลายรายการจนสับสน ตารางนี้สรุปรายการหลักที่มักเกี่ยวข้องกับการโอนที่ดิน เพื่อให้เห็นภาพรวมก่อนลงรายละเอียด

ตัวเลขข้างต้นเป็นโครงสร้างหลักสำหรับคำนวณค่าโอนที่ดิน ซื้อขาย แต่ในทางปฏิบัติแต่ละกรณีอาจมีรายละเอียดต่างกัน เช่น การถือครองไม่ถึง 5 ปี การโอนให้ลูก การโอนมรดก หรือการกู้ธนาคารเพื่อซื้อที่ดิน

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2%

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายหลักที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ อัตราทั่วไปอยู่ที่ 2% และคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริง จุดนี้คนคำนวณผิดกันบ่อยที่สุด เพราะราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาดพอสมควร ยอดจริงจึงมักน้อยกว่าที่คาดไว้

ในกรณีการซื้อขายทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงกันเองว่าใครเป็นคนจ่าย หรือจะแบ่งกันคนละครึ่งก็ได้ ควรตกลงเรื่องนี้ให้ชัดก่อนวันนัดโอน เพราะถ้าไม่ได้คุยกันล่วงหน้า อาจทำให้เกิดความเข้าใจผิดในวันโอนจริง

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

ภาษีธุรกิจเฉพาะเกิดขึ้นเมื่อการขายเข้าข่าย "ขายเป็นทางค้าหรือหากำไร" ซึ่งกรณีที่คนทั่วไปเจอบ่อยที่สุดคือการขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา อัตราที่เก็บจริงคือ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า ซึ่งมาจากภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของตัวภาษี

แต่มีข้อยกเว้นที่ทำให้ไม่ต้องเสีย แม้จะขายภายใน 5 ปี เช่น

• ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นไม่น้อยกว่า 1 ปี
• ได้ที่ดินมาโดยทางมรดก
• โอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายของตนเองโดยไม่มีค่าตอบแทน
• ถูกเวนคืน หรือโอนให้ส่วนราชการโดยไม่มีค่าตอบแทน

ถ้าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ซ้ำอีก ดังนั้นเวลาคำนวณค่าภาษีโอนที่ดิน ควรตรวจสอบก่อนว่ากรณีของผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือเสียอากรแสตมป์แทน

ค่าอากรแสตมป์ 0.5%

ค่าอากรแสตมป์เกิดขึ้นในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า

พูดง่ายๆ คือ ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ไม่เก็บซ้ำกันในธุรกรรมเดียว ผู้ขายจึงควรตรวจสอบเงื่อนไขการถือครองและลักษณะการขายให้ชัด เพื่อประเมินภาษีที่ต้องจ่ายจริง คนที่ถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี จะประหยัดไปได้มาก เพราะขยับจาก 3.3% ลงมาเหลือ 0.5%

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีที่ฝ่ายผู้ขายต้องรับผิดชอบ สำนักงานที่ดินจะคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์เท่านั้น ไม่ดูราคาซื้อขาย ลำดับการคิดคือหักค่าใช้จ่าย แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองเพื่อหาเงินได้เฉลี่ยต่อปี คิดภาษีตามอัตราก้าวหน้า แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี โดยจำนวนปีถือครองนับได้สูงสุด 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี

จุดที่คนมักพลาดคือ อัตราหักค่าใช้จ่ายไม่ได้มีชุดเดียว แต่ขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายได้ที่ดินแปลงนั้นมาอย่างไร

• ได้มาโดยทางมรดกหรือได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา หักค่าใช้จ่ายได้ 50% คงที่ ไม่ว่าถือครองมากี่ปี
• ได้มาโดยทางอื่น เช่น ซื้อมาเอง หักตามจำนวนปีที่ถือครองตามตารางด้านล่าง

อัตราหักค่าใช้จ่ายเหมาสำหรับที่ดินที่ได้มาโดยทางอื่นเป็นดังนี้

รายการนี้เป็นส่วนที่หลายคนคำนวณเองได้ยากกว่าค่าโอนที่ดินแบบเปอร์เซ็นต์ตรงๆ เพราะต้องดูปีที่ถือครองและฐานภาษีแบบขั้นบันได ดังนั้นหากเป็นที่ดินราคาสูงหรือถือครองมาหลายปี ควรให้เจ้าหน้าที่หรือผู้เชี่ยวชาญช่วยคำนวณอีกครั้งก่อนวันโอน

ค่าจดจำนอง 1% เฉพาะกรณีกู้ธนาคาร

ค่าจดจำนองเกิดขึ้นเฉพาะกรณีผู้ซื้อใช้สินเชื่อจากธนาคารและต้องนำที่ดินไปจดจำนองเป็นหลักประกัน โดยทั่วไปคิด 1% ของวงเงินจำนอง

ค่าโอนที่ดินกับค่าจดจำนองจึงไม่ใช่รายการเดียวกัน ค่าโอนเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อเจ้าของในโฉนด ส่วนค่าจดจำนองเกี่ยวกับการนำที่ดินไปเป็นหลักประกันเงินกู้ หากซื้อที่ดินด้วยเงินสดและไม่มีการกู้ธนาคาร ก็ไม่มีค่าจดจำนองส่วนนี้

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 0.01% ล่าสุด ถึง 30 มิถุนายน 2570

คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยออกไปอีก 1 ปี และกระทรวงมหาดไทยออกประกาศรองรับ มีผลตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยลดค่าจดทะเบียนโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%

เงื่อนไขที่ต้องเข้าให้ครบจึงจะใช้สิทธิได้

• ต้องเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียนแล้ว ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง
• ไม่รวมที่ดินเปล่า ใครที่ซื้อขายที่ดินเปล่าจะไม่ได้สิทธินี้
• ราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสามตัว
• ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• หากต้องการใช้สิทธิลดค่าจดจำนองด้วย ต้องจดทะเบียนโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน

จุดที่มักเข้าใจผิดคือมาตรการนี้ลดเฉพาะค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินเท่านั้น ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ยังจัดเก็บตามอัตราปกติ ดังนั้นคนที่ค้นหา "ค่าโอนที่ดิน 2569" แล้วเห็นตัวเลข 0.01% ไม่ได้แปลว่าโอนแทบไม่เสียอะไรเลย ก่อนวันโอนควรโทรสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่อีกครั้งว่ากรณีของตัวเองเข้าเงื่อนไขหรือไม่

วิธีคำนวณค่าโอนที่ดิน พร้อมสูตรและตัวอย่าง

ก่อนคำนวณค่าโอนที่ดิน ควรรู้ข้อมูลหลัก 4 อย่างก่อน ได้แก่

• ราคาประเมินทุนทรัพย์
• ราคาซื้อขายจริง
• จำนวนปีที่ผู้ขายถือครอง
• วงเงินจำนอง หากมีการกู้ธนาคาร

สำหรับคนที่ค้นว่า "คำนวณค่าโอนที่ดิน ซื้อขาย" หรือ "คำนวณค่าโอนที่ดิน" ควรจำไว้ว่าตัวเลขที่คำนวณเองเป็นเพียงประมาณการ เพราะยอดจริงต้องให้สำนักงานที่ดินคำนวณจากข้อมูลและเอกสารในวันโอน

ตารางประมาณการค่าธรรมเนียมโอนตามราคาประเมิน

ถ้าอยากได้ตัวเลขคร่าวๆ เร็วๆ ให้ดูจากราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นหลัก ตารางนี้คิดเฉพาะค่าธรรมเนียมโอน ยังไม่รวมภาษีและอากร

ความต่างระหว่างสองคอลัมน์คือเหตุผลที่ควรเช็กให้ชัดก่อนว่าทรัพย์ที่กำลังโอนเข้าเงื่อนไขมาตรการหรือไม่ เพราะที่ราคา 7 ล้านบาท ส่วนต่างอยู่ที่ประมาณ 139,300 บาท ย้ำอีกครั้งว่าที่ดินเปล่าไม่เข้าเงื่อนไข ต้องเป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินพร้อมอาคารตามที่มาตรการกำหนด

ตัวอย่างคำนวณค่าโอนที่ดิน กรณีซื้อขายทั่วไป

สมมติว่าราคาซื้อขายที่ดินอยู่ที่ 1,500,000 บาท ราคาประเมินทุนทรัพย์อยู่ที่ 1,400,000 บาท ผู้ขายถือครอง 3 ปี และผู้ซื้อกู้ธนาคาร 1,200,000 บาท

สังเกตว่าค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาประเมิน 1,400,000 บาท ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาซื้อขาย 1,500,000 บาท เพราะสูงกว่า และที่ดินเปล่าแบบนี้ไม่เข้าเงื่อนไขมาตรการ 0.01% จึงยังเสีย 2% เต็ม จากตัวอย่างนี้ ค่าใช้จ่ายรวมขยับไปหลักเก้าหมื่นบาทได้ไม่ยาก ผู้ซื้อและผู้ขายจึงควรคุยกันให้ชัดก่อนว่าใครรับผิดชอบรายการไหน โดยเฉพาะค่าธรรมเนียมโอน 2% ที่มักตกลงแบ่งกันได้

ค่าโอนที่ดินกรณีซื้อขายทั่วไป ใครจ่ายอะไรบ้าง

กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครต้องจ่ายอะไร ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันเองได้ทั้งหมด แต่แนวปฏิบัติที่ใช้กันคือฝั่งผู้ขายรับภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ฝั่งผู้ซื้อรับค่าจดจำนองถ้ากู้ธนาคาร ส่วนค่าธรรมเนียมโอน 2% เป็นรายการเดียวที่มักแบ่งกันคนละครึ่ง

ควรตกลงให้ชัดตั้งแต่ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย และเขียนระบุลงไปว่าใครรับรายการไหน เพราะถ้ารอไปคุยกันหน้าเคาน์เตอร์ที่สำนักงานที่ดิน มักจบด้วยการเลื่อนนัดหรือทะเลาะกันเรื่องเงินหลักหมื่น ฝั่งผู้ขายที่ยังไม่เคยผ่านขั้นตอนนี้ ลองอ่านวิธีขายบ้าน คอนโด และที่ดินเพิ่ม ส่วนคนซื้อที่ซื้อพร้อมสิ่งปลูกสร้าง อย่าลืมตรวจบ้านก่อนโอนก่อนเซ็นรับ

ค่าโอนที่ดินให้ลูก คำนวณยังไง ต่างจากซื้อขายไหม

ค่าโอนที่ดินให้ลูกมีเงื่อนไขต่างจากการซื้อขายทั่วไป เพราะถือเป็นการโอนระหว่างบุพการีกับบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่การขายเพื่อหวังกำไรแบบธุรกรรมทั่วไป

กรณีโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน อัตราที่ใช้โดยทั่วไปคือ

• ค่าธรรมเนียมโอน 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ แทนที่จะเป็น 2%
• ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
• อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้ ยกเว้นสำหรับมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี ส่วนที่เกินเสียในอัตรา 5%

คำว่า "บุตรชอบด้วยกฎหมาย" เป็นคำสำคัญที่ต้องระวัง เพราะหมายถึงบุตรที่เกิดจากบิดามารดาที่จดทะเบียนสมรส หรือบิดาได้จดทะเบียนรับรองบุตรแล้ว ส่วนบุตรบุญธรรมไม่ได้สิทธิชุดเดียวกันนี้ และจะถูกคิดอัตราแบบการโอนทั่วไป กรณีโอนที่ดินให้หลานก็เช่นกัน ไม่เข้าข่ายการโอนให้บุตร จึงใช้อัตราปกติ

เอกสารเพิ่มเติมที่มักใช้ ได้แก่ สูติบัตรของลูก เอกสารแสดงความสัมพันธ์ ทะเบียนสมรสของบิดามารดา บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และโฉนดที่ดินฉบับจริง

ค่าโอนที่ดินให้ญาติ คู่สมรส และหลาน ต่างกันยังไง

คนส่วนใหญ่รู้แค่ว่าโอนให้ลูกถูกกว่าซื้อขาย แต่จริงๆ แล้วสำนักงานที่ดินคิดค่าธรรมเนียมต่างกันตามความสัมพันธ์ระหว่างผู้โอนกับผู้รับโอน ตารางนี้รวมกรณีที่เจอบ่อยไว้ให้เทียบในที่เดียว โดยเป็นอัตราที่ใช้กันเป็นแนวทางทั่วไป กรณีของแต่ละคนอาจมีเงื่อนไขเฉพาะ ควรโทรยืนยันกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนวันนัดโอน

สิ่งที่ต้องจำคือคำว่า "ผู้สืบสันดาน" กับ "ญาติ" ให้ผลต่างกันถึง 4 เท่าในบรรทัดค่าธรรมเนียม ปู่ย่าตายายโอนให้หลานแท้ๆ ได้อัตรา 0.5% แต่ถ้าเป็นหลานที่เป็นลูกของพี่น้อง หรือเป็นลูกเขยลูกสะใภ้ จะกลับไปเป็น 2% เหมือนซื้อขายทั่วไป ส่วนบุตรบุญธรรมไม่ได้สิทธิเดียวกับบุตรชอบด้วยกฎหมายในทุกบรรทัด

กรณีคู่สมรสต้องดูเรื่องสินสมรสเพิ่มด้วย ที่ดินที่ได้มาระหว่างสมรสมักถือเป็นสินสมรสอยู่แล้ว การโอนชื่อจึงอาจไม่จำเป็น ควรถามเจ้าหน้าที่ก่อนว่ากรณีของตัวเองเป็นสินสมรสหรือสินส่วนตัว เพราะถ้าเป็นสินสมรสการโอนอาจไม่เปลี่ยนสิทธิอะไรเลยแต่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเต็ม

ค่าโอนที่ดินมรดก เสียค่าอะไรบ้าง

กรณีโอนที่ดินมรดกเป็นการโอนจากเจ้ามรดกไปยังทายาทหรือผู้มีสิทธิรับมรดก ค่าใช้จ่ายแตกต่างจากการซื้อขายทั่วไปชัดเจน และต้องใช้เอกสารที่เกี่ยวข้องกับมรดกเพิ่มเติม

กรณีทายาทโดยธรรม เช่น คู่สมรส บุตร บิดามารดา พี่น้อง โดยทั่วไปเสียค่าธรรมเนียมโอนในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และไม่ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ส่วนผู้รับพินัยกรรมที่ไม่ใช่ทายาทโดยธรรมจะถูกคิดค่าธรรมเนียมในอัตราที่สูงกว่า

อีกเรื่องที่คนมักลืมคือภาษีการรับมรดก ซึ่งเป็นคนละตัวกับค่าธรรมเนียมโอน ภาษีนี้เก็บจากผู้รับมรดกเฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท ในอัตรา 5% หากผู้รับเป็นบุพการีหรือผู้สืบสันดาน และ 10% หากเป็นทายาทอื่น มรดกที่ดินมูลค่าไม่ถึงเกณฑ์นี้จึงไม่ต้องยื่นภาษีการรับมรดก

เอกสารที่มักต้องใช้ในกรณีโอนที่ดินมรดก ได้แก่ โฉนดที่ดิน ใบมรณบัตรเจ้ามรดก เอกสารแสดงความเป็นทายาท คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก หากมี และพินัยกรรม หากมี ควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนเพื่อให้เตรียมเอกสารได้ครบ

โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง แยกตามกรณี

เอกสารไม่ครบคือสาเหตุอันดับหนึ่งที่ทำให้ต้องเลื่อนวันโอน และรายการที่ต้องใช้ต่างกันตามว่าผู้โอนกับผู้รับโอนเป็นบุคคลธรรมดา นิติบุคคล ลูก หรือทายาท

กรณีซื้อขายทั่วไป บุคคลธรรมดา

เอกสารโอนที่ดินสำหรับบุคคลธรรมดาโดยทั่วไป ได้แก่

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย
• ทะเบียนบ้านของผู้ซื้อและผู้ขาย ถ้าเพิ่งย้ายเข้าออก ควรเช็กขั้นตอนย้ายทะเบียนบ้านให้เรียบร้อยก่อน
• สำเนาเอกสารพร้อมเซ็นรับรอง
• เอกสารสถานะสมรส เช่น ทะเบียนสมรส ใบหย่า หรือหนังสือยินยอมของคู่สมรส
• หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล หากมี
• หนังสือมอบอำนาจโฉนด (ท.ด.21) หากฝ่ายใดไม่ได้ไปเอง ดาวน์โหลดแบบฟอร์มได้จากเว็บกรมที่ดิน กรอกด้วยลายมือคนเดียวกันทั้งฉบับ ห้ามเว้นช่องว่างไว้ให้เติมทีหลัง และแนบสำเนาบัตรประชาชนของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบพร้อมเซ็นรับรอง
• สัญญาจะซื้อจะขายหรือเอกสารซื้อขายที่ดินที่เกี่ยวข้อง

กรณีนิติบุคคล

หากผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล เอกสารที่ต้องเตรียมอาจมากกว่าบุคคลธรรมดา เช่น

• หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
• รายงานการประชุมที่มีมติซื้อหรือขายที่ดิน
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
• ตราประทับบริษัท หากมี
• หนังสือมอบอำนาจ หากมอบหมายให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทน

กรณีโอนให้ลูกหรือมรดก

โอนให้ลูกเพิ่มเอกสารแสดงความสัมพันธ์ คือ สูติบัตรและทะเบียนสมรสของบิดามารดา ส่วนมรดกเพิ่มใบมรณบัตร เอกสารแสดงความเป็นทายาท คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดกและพินัยกรรมถ้ามี

ขั้นตอนโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน มีกี่ขั้นตอน

ขั้นตอนการโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินโดยทั่วไปมีลำดับดังนี้

1. เตรียมเอกสารและไปสำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่
2. ยื่นเอกสารที่จุดประชาสัมพันธ์หรือช่องรับเรื่อง
3. รับบัตรคิวและรอเจ้าหน้าที่เรียกตรวจเอกสาร
4. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและให้คู่สัญญาลงนาม
5. เจ้าหน้าที่ประเมินราคาและคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด
6. ชำระเงินที่ฝ่ายการเงินตามยอดที่ได้รับแจ้ง
7. ส่งหลักฐานการชำระเงินคืนให้เจ้าหน้าที่
8. รับโฉนดใหม่หลังจากโอนโฉนดที่ดินและสลักหลังชื่อผู้รับโอนเรียบร้อย

สำหรับคำถามว่าโอนที่ดินใช้เวลากี่วัน โดยทั่วไปหากเอกสารครบ คู่สัญญามาพร้อม และไม่มีปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ การโอนเสร็จได้ภายในวันเดียว แต่หากเอกสารไม่ครบ มีการมอบอำนาจ หรือต้องตรวจสอบเพิ่มเติม อาจใช้เวลามากกว่านั้น อีกจุดที่ควรเช็กก่อนวันนัดคือประเภทเอกสารสิทธิของที่ดินแปลงนั้น เพราะโฉนดครุฑแดง เขียว ดำ น้ำเงินให้สิทธิไม่เท่ากัน และบางประเภทโอนซื้อขายไม่ได้

ทำไมต้องซื้อหรือขายที่ดินกับ Talata

ก่อนจะถึงขั้นตอนโอนที่ดิน สิ่งสำคัญคือการหาที่ดินที่ตรงกับงบ ทำเล และวัตถุประสงค์การใช้งานก่อน Talata รวมประกาศขายที่ดินจากหลายพื้นที่ไว้ในที่เดียว ทำให้ผู้ซื้อค้นหาและเปรียบเทียบราคา ขนาด ประเภทโฉนด และทำเลได้สะดวกขึ้น ก่อนตัดสินใจนัดดูหรือเจรจากับผู้ขาย ใครที่ยังคำนวณขนาดแปลงไม่คล่อง ลองดูวิธีแปลงไร่ งาน ตารางวาประกอบ

สำหรับเจ้าของที่ดินที่ต้องการขายหรือให้เช่า Talata เป็นอีกช่องทางที่ช่วยให้ประกาศเข้าถึงคนที่กำลังมองหาที่ดินจริงๆ เมื่อเจอผู้สนใจแล้ว จึงค่อยนัดดูพื้นที่ ตรวจเอกสาร และดำเนินเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินต่อไป ไม่ว่าจะฝั่งซื้อหรือฝั่งขาย ควรตรวจเอกสารสิทธิ เช็กราคาประเมินล่าสุด และเทียบตัวเลือกให้รอบด้านก่อนตกลง เมื่อเจอแปลงที่ใช่แล้วค่อยเริ่มติดต่อกันผ่าน Talata

คำถามที่พบบ่อย

ค่าโอนที่ดินคิดกี่เปอร์เซ็นต์

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ แต่ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไขมาตรการรัฐและราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะลดเหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570 ส่วนการโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายหรือโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรม คิดที่ 0.5% ของราคาประเมิน

ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าโอนที่ดินส่วนไหนบ้าง

โดยทั่วไปผู้ซื้อรับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอนบางส่วนตามที่ตกลงกับผู้ขาย และจ่ายค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนองหากกู้ธนาคาร ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้เป็นฝั่งผู้ขายรับผิดชอบ แต่ทั้งหมดนี้ตกลงกันใหม่ได้ ควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย

ค่าโอนที่ดินกับค่าจดจำนองต่างกันยังไง

ค่าโอนที่ดินคือค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนชื่อเจ้าของในโฉนด ส่วนค่าจดจำนองคือค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อกู้เงินจากธนาคารและใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน หากซื้อด้วยเงินสดและไม่มีการกู้ธนาคาร จะไม่มีค่าจดจำนอง

ขายที่ดินก่อนครบ 5 ปี ต้องเสียอะไรเพิ่ม

ถ้าขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา โดยทั่วไปต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนอากรแสตมป์ 0.5% ซึ่งต่างกันหลายเท่า ยกเว้นกรณีที่กฎหมายกำหนด เช่น ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือได้ที่ดินมาโดยทางมรดก

ก่อนโอนต้องเตรียมเงินสดเท่าไหร่นอกจากราคาที่ดิน

นอกจากราคาที่ดินควรเตรียมเงินสำหรับค่าธรรมเนียมโอน ภาษีที่เกี่ยวข้อง อากรแสตมป์ และค่าจดจำนองหากมีการกู้ ยอดรวมขึ้นอยู่กับราคาประเมิน ราคาซื้อขาย จำนวนปีที่ถือครอง และข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย กรณีทั่วไปมักอยู่ราว 3–6% ของมูลค่าธุรกรรม

โอนที่ดินให้ลูก ค่าธรรมเนียมถูกกว่าโอนขายทั่วไปจริงไหม

จริง กรณีโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียมโอนอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้ยกเว้นมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี แต่สิทธิชุดนี้ไม่ครอบคลุมบุตรบุญธรรมและหลาน

ราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง ใช้ราคาไหนคำนวณ

ใช้คนละราคากันในแต่ละรายการ ค่าธรรมเนียมโอน 2% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์เท่านั้น ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และอากรแสตมป์ 0.5% คิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ส่วนค่าจดจำนอง 1% คิดจากวงเงินจำนอง ไม่เกี่ยวกับสองราคานี้

ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ หรือ 10 ไร่ เท่าไร

คำถามนี้ตอบเป็นตัวเลขตายตัวไม่ได้ เพราะค่าโอนไม่ได้คิดจากจำนวนไร่ แต่คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งกำหนดเป็นบาทต่อตารางวาและต่างกันมากตามทำเล ที่ดิน 1 ไร่ติดถนนใหญ่ในเมืองอาจมีราคาประเมินสูงกว่าที่ดิน 10 ไร่กลางทุ่งหลายเท่า วิธีที่ถูกต้องคือเช็กราคาประเมินของแปลงนั้นก่อน แล้วคูณ 2% ตามตารางประมาณการด้านบน

บ้านมือสองเข้ามาตรการลดค่าธรรมเนียม 0.01% ด้วยไหม