โอนที่ดินให้ลูก 2569 ค่าใช้จ่าย เอกสาร ขั้นตอน และวิธีประหยัดภาษีฉบับเข้าใจง่าย

การโอนที่ดินให้ลูกทำได้ 2 ทาง คือโอนให้ตอนพ่อแม่ยังมีชีวิต (เรียกว่า "การให้โดยเสน่หา") กับยกให้เป็นมรดกหลังเจ้าของเสียชีวิต ถ้าโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายขณะมีชีวิต ค่าใช้จ่ายหลักคือค่าธรรมเนียมโอน 0.5% ของราคาประเมิน บวกค่าอากรแสตมป์ และส่วนใหญ่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับมูลค่า 20 ล้านบาทแรก ทุกอย่างทำที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ และมักเสร็จภายในวันเดียวถ้าเอกสารครบ

เรื่องค่าใช้จ่ายและขั้นตอนคือสิ่งที่คนเตรียมโอนอยากรู้ก่อนเดินเรื่องจริง ตั้งแต่ตัวเลขค่าโอน เอกสารที่ต้องใช้ ไปจนถึงกรณีที่เจอบ่อยอย่างการแบ่งที่ดินให้ลูกหลายคน ส่วนใครที่ได้รับที่ดินหรือบ้านมาแล้วคิดจะขายหรือปล่อยเช่าต่อ หรือกำลังมองหาที่ดินสักแปลงไว้ส่งต่อให้ลูก ก็เทียบทำเลและราคาประกาศจากเจ้าของหลายรายได้ในที่เดียวบน Talata

โอนที่ดินให้ลูกทำได้กี่แบบ และต่างจากการยกเป็นมรดกอย่างไร

จุดเริ่มที่ทำให้ค่าใช้จ่ายต่างกันมากคือ พ่อแม่ตั้งใจโอนตอนยังอยู่ หรือปล่อยให้ตกเป็นมรดกตอนจากไป สองแบบนี้คนละเส้นทาง ทั้งเรื่องกรรมสิทธิ์ ภาษี และความเสี่ยงเรื่องข้อพิพาทในครอบครัว

ให้โดยเสน่หา (โอนตอนมีชีวิต) ต่างจากมรดก/พินัยกรรมตรงไหน

การให้โดยเสน่หาคือพ่อแม่ยกที่ดินให้ลูกขณะที่ยังมีชีวิตอยู่ พอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเสร็จ กรรมสิทธิ์เป็นของลูกทันที ข้อดีคือชัดเจน ลูกได้รับแน่นอนตามที่ตั้งใจ และทรัพย์ก้อนนั้นจะไม่ถูกนับรวมเป็นกองมรดกในวันข้างหน้า ทำให้เลี่ยงปัญหาภาษีมรดกกรณีทรัพย์สินรวมมีมูลค่าสูงมาก

ส่วนมรดกคือทรัพย์ที่ตกทอดสู่ทายาทหลังเจ้าของเสียชีวิต ถ้าทำพินัยกรรมไว้ก็เป็นไปตามนั้น ถ้าไม่ได้ทำ ก็แบ่งตามลำดับทายาทโดยธรรม ค่าธรรมเนียมโอนมรดกให้ทายาทสายตรงอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมินเช่นกัน ส่วนภาษีการรับมรดกจะเข้ามาเกี่ยวก็ต่อเมื่อทายาทคนนั้นได้รับมรดกสุทธิเกิน 100 ล้านบาท โดยผู้สืบสันดานเสียในอัตรา 5% ของส่วนที่เกิน ซึ่งเป็นเพดานที่ครอบครัวทั่วไปแทบไม่แตะ

เลือกแบบไหนดีไม่มีคำตอบเดียว ถ้าอยากให้เรื่องจบชัดและตัดปัญหาแย่งมรดก การโอนตอนมีชีวิตตอบโจทย์ แต่ต้องยอมรับว่าพ่อแม่จะหมดสิทธิ์ในที่ดินนั้นทันที ใครที่ยังอยากถือไว้ใช้ประโยชน์เองก่อน การวางแผนผ่านพินัยกรรมก็ยืดหยุ่นกว่า

ลูกชอบด้วยกฎหมาย กับ ลูกไม่ชอบด้วยกฎหมาย ต่างกันอย่างไร

คำว่า "ลูกชอบด้วยกฎหมาย" หมายถึงลูกที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน ฝั่งแม่นั้นลูกถือเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายของแม่เสมอแม้ไม่ได้จดทะเบียน ส่วนฝั่งพ่อจะชอบด้วยกฎหมายต่อเมื่อพ่อแม่จดทะเบียนสมรส หรือพ่อจดทะเบียนรับรองบุตรแล้ว

ความต่างนี้สำคัญตรงภาษี ลูกชอบด้วยกฎหมายได้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับมูลค่า 20 ล้านบาทแรก แต่ลูกที่พ่อยังไม่ได้จดทะเบียนรับรองจะไม่ได้สิทธินี้ และต้องเสียภาษีเงินได้ตามอัตราก้าวหน้า ค่าใช้จ่ายจึงสูงกว่าพอสมควร ใครที่ยังไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร การจัดการเรื่องนี้ให้เรียบร้อยก่อนโอนช่วยประหยัดได้จริง

เอกสารโอนที่ดินให้ลูก ต้องเตรียมอะไรบ้าง

เตรียมเอกสารครบตั้งแต่แรกคือตัวช่วยให้ไม่ต้องลางานไปสำนักงานที่ดินหลายรอบ รายการหลักเหมือนกันเกือบทุกกรณี ต่างกันที่เอกสารเสริมตามสถานการณ์ของแต่ละบ้าน

เอกสารหลักของผู้โอน (พ่อแม่) และผู้รับโอน (ลูก)

ของที่ต้องมีติดมือไปแน่ๆ ได้แก่ โฉนดที่ดินฉบับจริง บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงของทั้งพ่อแม่และลูก และทะเบียนบ้านตัวจริงของทั้งสองฝ่าย จากนั้นเตรียมเอกสารยืนยันความเป็นพ่อแม่ลูกไว้ด้วย เช่น สูติบัตรของลูก ทะเบียนบ้านที่ระบุความสัมพันธ์ หรือทะเบียนการรับรองบุตรกรณีที่จดไว้ เพื่อใช้สิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียมในฐานะบุพการีกับผู้สืบสันดาน

กรณีคู่สมรสไม่มาด้วย และกรณีมอบอำนาจ (ท.ด.21)

ถ้าพ่อหรือแม่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไปสำนักงานที่ดินไม่ได้ ให้เพิ่มหนังสือให้ความยินยอมของคู่สมรส พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของคนที่ไม่ได้ไป เซ็นรับรองสำเนาให้เรียบร้อย

กรณีที่ตัวผู้โอนหรือผู้รับโอนติดธุระไปเองไม่ได้ ใช้วิธีมอบอำนาจได้ โดยทำหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน (ท.ด.21) แนบสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ และให้ผู้รับมอบอำนาจถือบัตรประชาชนตัวจริงไปด้วย จุดนี้ตอบคำถามที่หลายคนสงสัยว่าลูกต้องไปด้วยตัวเองไหม คำตอบคือไม่จำเป็น ถ้าทำเรื่องมอบอำนาจให้ถูกต้อง

ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ลูก 2569 เสียเท่าไหร่

ค่าใช้จ่ายตอนโอนคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายในตลาด ตัวเลขด้านล่างเป็นอัตราที่ใช้กันสำหรับการโอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายในลักษณะให้โดยเสน่หา อ้างอิงตามอัตราค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน และควรเช็กยอดจริงกับเจ้าหน้าที่อีกครั้งก่อนวันโอน

ค่าธรรมเนียมโอน 0.5% อากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายปลีกย่อย

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์สำหรับพ่อแม่โอนให้ลูกชอบด้วยกฎหมายอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน ซึ่งเป็นอัตราลดหย่อนพิเศษสำหรับการโอนระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน ส่วนค่าอากรแสตมป์คิด 0.5% ของราคาประเมินเช่นกัน นอกนั้นเป็นค่าเล็กน้อยที่จ่ายหน้าเคาน์เตอร์ ได้แก่ ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอ 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

กรณีให้โดยเสน่หาแก่ลูกชอบด้วยกฎหมาย โดยทั่วไปได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ถือครองที่ดินมายังไม่ถึง 5 ปี เพราะกฎหมายไม่ถือว่าการโอนแบบนี้เป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไร

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และข้อยกเว้น 20 ล้านบาทแรก

จุดที่ช่วยประหยัดมากที่สุดคือภาษีเงินได้ การโอนให้ลูกชอบด้วยกฎหมายได้รับยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับมูลค่าทรัพย์สินส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อลูกหนึ่งคนตลอดปีภาษีนั้น ถ้าราคาประเมินของที่ดินไม่ถึงเพดานนี้ก็ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้เลย ส่วนที่เกิน 20 ล้านบาทเลือกเสียภาษีในอัตรา 5% เฉพาะส่วนเกินได้ โดยไม่ต้องนำไปรวมกับเงินได้อื่น ข้อควรรู้คือสิทธินี้ผูกกับคำว่าบุตรชอบด้วยกฎหมายตรงตัว ไม่ครอบคลุมบุตรบุญธรรม

ลูกไม่ชอบด้วยกฎหมาย ลูกบุญธรรม และญาติ เสียต่างกันอย่างไร

ภาพจะเปลี่ยนทันทีถ้าผู้รับโอนไม่ใช่ลูกชอบด้วยกฎหมาย ทั้งสิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ 20 ล้านบาทและการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเขียนไว้เฉพาะบุตรชอบด้วยกฎหมาย ลูกที่พ่อยังไม่ได้จดทะเบียนรับรองจึงไม่ได้ทั้งสองข้อ ต้องคำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราก้าวหน้าโดยหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 50% ส่วนค่าธรรมเนียมโอนจะได้อัตราลดหย่อน 0.5% หรือไม่ ขึ้นกับหลักฐานความเป็นผู้สืบสันดานที่นำไปแสดง ควรถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินให้ชัดก่อนถึงวันโอน

ลูกบุญธรรมและญาติคนอื่นที่ไม่ใช่ผู้สืบสันดานสายตรงถูกคิดเหมือนการให้บุคคลทั่วไป ค่าธรรมเนียมโอนขยับขึ้นเป็น 2.0% ของราคาประเมิน ซึ่งเท่ากับค่าโอนที่ดินกรณีซื้อขายทั่วไป และยังมีภาษีเงินได้ตามขั้นบันได ใครวางแผนยกที่ดินให้หลานหรือลูกบุญธรรมควรเผื่อค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไว้ตั้งแต่ต้น

ตัวอย่างคำนวณค่าโอนจากราคาประเมิน

สมมติที่ดินราคาประเมิน 3,000,000 บาท พ่อแม่โอนให้ลูกชอบด้วยกฎหมายแบบให้โดยเสน่หา ค่าใช้จ่ายคร่าวๆ จะเป็นแบบนี้ ค่าธรรมเนียมโอน 0.5% เท่ากับ 15,000 บาท ค่าอากรแสตมป์ 0.5% อีก 15,000 บาท ภาษีเงินได้ได้รับยกเว้นเพราะไม่ถึง 20 ล้าน และค่าปลีกย่อยรวมราว 30 บาท เบ็ดเสร็จประมาณ 30,030 บาท

ถ้าเป็นแปลงเดียวกันแต่โอนให้หลานหรือลูกบุญธรรม ค่าธรรมเนียมจะกลายเป็น 2.0% คือ 60,000 บาท บวกอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้ตามขั้นบันไดอีกต่างหาก เห็นภาพชัดว่าสถานะทางกฎหมายของผู้รับมีผลต่อยอดที่ต้องจ่ายมาก ตัวเลขนี้เป็นการประมาณเพื่อให้เห็นวิธีคิด ยอดจริงขึ้นกับราคาประเมินแปลงนั้นและอัตราที่ใช้ ณ วันโอน

ขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูกที่สำนักงานที่ดิน

ไปที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินตั้งอยู่ แล้วเดินเรื่องตามนี้ เริ่มจากติดต่อประชาสัมพันธ์เพื่อรับบัตรคิวและให้เจ้าหน้าที่ตรวจความครบของเอกสารเบื้องต้น พอถึงคิวก็ยื่นเอกสารทั้งหมดให้ฝ่ายชำนาญงาน เจ้าหน้าที่จะสอบสวนผู้โอนกับผู้รับโอนและให้ลงลายมือชื่อ จากนั้นประเมินราคาทุนทรัพย์และคำนวณค่าธรรมเนียมกับภาษีทั้งหมด พร้อมออกใบแจ้งให้ไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน เมื่อจ่ายเงินแล้วจะได้ใบเสร็จ ให้นำกลับไปยื่นฝ่ายชำนาญงานอีกครั้งเพื่อจดทะเบียนและสลักหลังโฉนดเปลี่ยนเป็นชื่อลูก ตรวจชื่อและรายละเอียดบนโฉนดให้ถูกต้องก่อนรับโฉนดฉบับใหม่กลับบ้าน

โอนที่ดินให้ลูกใช้เวลากี่วัน และลูกต้องไปด้วยไหม

ถ้าเอกสารครบและราคาประเมินไม่มีอะไรซับซ้อน เรื่องมักจบภายในวันเดียว เผื่อเวลาช่วงเช้าไว้จะดีกว่า เพราะมีขั้นตอนประเมินราคาและชำระเงินก่อนปิดทำการ ส่วนคำถามว่าลูกต้องไปด้วยตัวเองไหม ถ้าลูกไปเซ็นเองได้ก็สะดวกที่สุด แต่ถ้าติดธุระจริงๆ ใช้การมอบอำนาจด้วยหนังสือ ท.ด.21 แทนได้ ขอแค่เอกสารมอบอำนาจถูกต้องครบถ้วน

โอนให้ลูกคนเดียวหรือแบ่งให้ลูกหลายคน ทำอย่างไรให้เป็นธรรม

บ้านที่มีลูกหลายคนมักกังวลเรื่องแบ่งให้ลงตัว ไม่ให้เกิดน้อยใจหรือฟ้องร้องกันทีหลัง เรื่องนี้วางแผนล่วงหน้าได้ และมีมากกว่าหนึ่งวิธีให้เลือกตามลักษณะที่ดินกับความต้องการของครอบครัว

แบ่งกรรมสิทธิ์รวม กับ แบ่งแยกโฉนด ต่างกันอย่างไร

วิธีแรกคือใส่ชื่อลูกทุกคนเป็นเจ้าของร่วมในโฉนดเดียว เรียกว่าถือกรรมสิทธิ์รวม เหมาะกับที่ดินที่ยังไม่อยากแยกแปลง แต่ข้อควรคิดคือเวลาจะขายหรือทำนิติกรรมต้องอาศัยความเห็นชอบร่วมกัน วิธีที่สองคือรังวัดแบ่งแยกโฉนดออกเป็นแปลงย่อยตามจำนวนลูก แล้วโอนแต่ละแปลงให้แต่ละคนเป็นเจ้าของเด็ดขาด วิธีนี้ชัดเจนในระยะยาว แต่มีค่ารังวัดและค่าธรรมเนียมการแบ่งแยกโฉนดเพิ่มเข้ามา ซึ่งคิดตามเนื้อที่และจำนวนแปลง ให้สอบถามยอดกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนตัดสินใจ

ผลต่อสิทธิรับมรดกของลูกคนอื่น

ที่ดินที่พ่อแม่โอนให้ลูกคนใดคนหนึ่งขณะมีชีวิต ถือเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกคนนั้นโดยสมบูรณ์ และไม่ถูกนับรวมเป็นกองมรดกเมื่อพ่อแม่จากไป ลูกคนอื่นจึงไม่มีสิทธิ์ในแปลงนั้นอีก เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าการให้นั้นไม่เป็นธรรมจนทำให้ทายาทคนอื่นเสียเปรียบ การพูดคุยในครอบครัวให้เข้าใจตรงกันก่อนลงมือโอนช่วยลดความขัดแย้งได้มากกว่าการมาตามแก้ทีหลัง

ข้อควรระวังก่อนโอนที่ดินให้ลูก

เรื่องแรกที่ต้องยอมรับให้ได้คือ พอโอนเสร็จแล้วที่ดินเป็นของลูกเต็มตัว พ่อแม่จะนำไปขายหรือจำนองเองไม่ได้อีก ฉะนั้นควรมั่นใจในการตัดสินใจก่อนเดินเรื่อง

ถ้าลูกยังไม่บรรลุนิติภาวะ คืออายุต่ำกว่า 20 ปี ตัวลูกทำนิติกรรมเองไม่ได้ ต้องให้ผู้แทนโดยชอบธรรมดำเนินการแทนเพื่อประโยชน์ของผู้เยาว์ และบางกรณีที่ซับซ้อนอาจต้องขออนุญาตศาลก่อน อีกเรื่องที่พลาดไม่ได้คือ ถ้าที่ดินยังติดจำนองกับธนาคารอยู่ จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกทันทีไม่ได้ ต้องไถ่ถอนจำนองให้เรียบร้อยก่อน หรือเจรจากับธนาคารเรื่องเปลี่ยนผู้กู้ ซึ่งต้องได้รับความยินยอมจากธนาคาร

อีกข้อที่หลายคนไม่รู้คือ การให้โดยเสน่หานั้นกฎหมายเปิดช่องให้พ่อแม่ฟ้องขอถอนคืนการให้ได้ หากภายหลังลูกประพฤติเนรคุณอย่างร้ายแรงต่อผู้ให้ จุดนี้เป็นทั้งเกราะและข้อเตือนใจว่าการโอนให้กันในครอบครัวมีมิติทางกฎหมายที่ควรเข้าใจก่อน

ได้ที่ดินหรือบ้านมาแล้วอยากขายหรือปล่อยเช่า เริ่มที่ Talata

พอรับโอนเสร็จและถือกรรมสิทธิ์เอง ลูกหลานหลายคนวางแผนต่อยอดที่ดินหรือบ้านที่ได้รับมา บางคนอยากปล่อยเช่าให้มีรายได้ บางคนอยากขายเพื่อนำเงินไปใช้อย่างอื่น ถ้ายังไม่เคยขายมาก่อน ลองอ่านขั้นตอนขายบ้านและที่ดินไว้เป็นแนวทาง แล้วลงประกาศบน Talata ที่รวมประกาศซื้อขายและให้เช่าที่ดินกับบ้านจากเจ้าของหลายรายไว้ในที่เดียว ค้นหาและกรองตามทำเลกับราคาได้ง่าย แล้วติดต่อกันได้โดยตรงโดยไม่ต้องผ่านคนกลาง

ถ้ายังอยู่ในขั้นมองหาที่ดินสักแปลงไว้ส่งต่อให้ลูกในอนาคต การเทียบหลายตัวเลือกก่อนตัดสินใจช่วยให้เห็นราคาตลาดชัดขึ้น ลองดูประกาศที่ตรงงบและทำเลที่ต้องการบน Talata เมื่อเจอแปลงที่ใช่ค่อยติดต่อเจ้าของเพื่อคุยรายละเอียดต่อ

คำถามที่พบบ่อย

โอนที่ดินให้ลูกตอนมีชีวิตกับยกเป็นมรดก แบบไหนคุ้มกว่า

ขึ้นกับเป้าหมายของครอบครัว ถ้าอยากให้เรื่องชัดเจนและตัดปัญหาแย่งมรดก การโอนตอนมีชีวิตทำให้ลูกได้รับแน่นอนและทรัพย์ไม่ถูกนับเป็นกองมรดก แต่ถ้ายังอยากถือที่ดินไว้ใช้เองก่อน การวางแผนผ่านพินัยกรรมยืดหยุ่นกว่า ทั้งสองทางค่าธรรมเนียมโอนให้ทายาทสายตรงอยู่ที่ 0.5% ต่างกันที่ภาษีและจังหวะเวลา

อยากโอนที่ดินให้ลูกคนเดียว ลูกคนอื่นมีสิทธิ์ฟ้องไหม

ที่ดินที่โอนให้ลูกคนใดคนหนึ่งขณะพ่อแม่ยังมีชีวิตถือเป็นของลูกคนนั้นโดยสมบูรณ์ ลูกคนอื่นไม่มีสิทธิ์ในแปลงนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าการให้ทำให้ทายาทคนอื่นเสียเปรียบอย่างไม่เป็นธรรม การตกลงกันในครอบครัวให้เข้าใจตรงกันก่อนโอนช่วยลดข้อพิพาทได้มาก

ที่ดินยังติดจำนองกับธนาคาร โอนให้ลูกได้เลยไหม

โอนกรรมสิทธิ์ทันทีไม่ได้ถ้ายังติดจำนอง ต้องไถ่ถอนจำนองให้เสร็จก่อน หรือทำเรื่องเปลี่ยนผู้กู้ให้ลูกผ่อนต่อ ซึ่งทุกทางต้องได้รับความยินยอมจากธนาคารก่อนจึงจะดำเนินการที่สำนักงานที่ดินได้

โอนที่ดินให้ลูก ลูกต้องไปที่สำนักงานที่ดินด้วยไหม

ถ้าลูกไปเซ็นเอกสารเองได้จะสะดวกที่สุด แต่ถ้าไปไม่ได้จริงๆ ใช้การมอบอำนาจด้วยหนังสือ ท.ด.21 แทนได้ โดยแนบสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ พร้อมให้ผู้รับมอบอำนาจถือบัตรตัวจริงไปด้วย

ลูกยังไม่บรรลุนิติภาวะ รับโอนที่ดินได้ไหม

รับโอนได้ แต่ผู้เยาว์อายุต่ำกว่า 20 ปีทำนิติกรรมเองไม่ได้ ต้องให้ผู้แทนโดยชอบธรรมคือพ่อแม่ดำเนินการแทนเพื่อประโยชน์สูงสุดของลูก และในกรณีซับซ้อนอาจต้องขออนุญาตจากศาลก่อนดำเนินการ