ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม? สรุปประเภทที่ซื้อได้ และช่องทางถือครองถูกกฎหมาย

ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินแบบมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเองไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 แต่ยังเป็นเจ้าของคอนโดได้เต็ม 100% ภายในโควตาต่างชาติ 49% ของอาคารชุด และถือครองบ้านหรือที่ดินได้ผ่านการเช่าระยะยาวหรือช่องทางกฎหมายอื่น Talata รวมประกาศคอนโดขายและบ้านและคอนโดให้เช่าจากเจ้าของหลายรายไว้ในที่เดียว ให้ผู้ซื้อและผู้เช่าต่างชาติเทียบทำเล ราคา และประเภทกรรมสิทธิ์ก่อนติดต่อเจ้าของประกาศได้โดยตรง

ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม? คำตอบสั้น ๆ ก่อนตัดสินใจ

คำตอบขึ้นอยู่กับว่า "บ้าน" ในที่นี้หมายถึงอะไร ถ้าเป็นคอนโด ต่างชาติซื้อและถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้เลย ถ้าเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือที่ดินเปล่า กฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยตรง สิ่งที่ทำได้คือเป็นเจ้าของตัวอาคารบ้าน แล้วใช้สิทธิเช่าหรือช่องทางกฎหมายอื่นกับที่ดินที่บ้านตั้งอยู่

เส้นแบ่งนี้มาจากหลักเดียว คือที่ดินสงวนไว้ให้คนสัญชาติไทย ส่วนอาคารชุดมีกฎหมายเฉพาะเปิดช่องให้ต่างชาติถือครองได้ตามสัดส่วนที่กำหนด เมื่อเข้าใจเส้นแบ่งนี้แล้ว ที่เหลือคือเลือกช่องทางให้ตรงกับสิ่งที่อยากได้และระดับความเสี่ยงที่รับได้

อสังหาฯ ประเภทไหนที่ต่างชาติถือครองได้ และประเภทไหนที่ไม่ได้

คอนโดมิเนียม: ทางเลือกเดียวที่ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ 100%

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เปิดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบเด็ดขาดได้ในชื่อตัวเอง มีสิทธิขาย ให้เช่า ส่งต่อเป็นมรดก และโอนเงินขายกลับออกนอกประเทศได้เหมือนเจ้าของสัญชาติไทย จุดนี้คือเหตุผลที่คอนโดเป็นทางเข้าตลาดอสังหาฯ ไทยที่ต่างชาติเลือกมากที่สุด เพราะขั้นตอนตรงไปตรงมาและความเสี่ยงทางกฎหมายต่ำ

เงื่อนไขที่ต้องผ่านมีสองข้อหลัก คือโควตาต่างชาติในอาคาร กับที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ

โควตาต่างชาติ 49% ทำงานอย่างไร

กฎหมายกำหนดว่าในหนึ่งอาคารชุด ต่างชาติถือครองรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด อีก 51% ต้องเป็นของคนสัญชาติไทย ตัวเลข 49% นับจากพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนยูนิต ห้องขนาดใหญ่จึงกินโควตามากกว่าห้องเล็กแม้จะนับเป็นหนึ่งห้องเท่ากัน

ผลในทางปฏิบัติคือ บางโครงการที่ต่างชาติสนใจเยอะ โควตาฝั่งต่างชาติเต็มก่อน คนที่มาทีหลังจะซื้อห้องนั้นแบบถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ต้องรอโควตาว่างหรือเปลี่ยนไปทำสัญญาเช่าระยะยาวกับเจ้าของแทน ก่อนตกลงซื้อจึงควรให้นิติบุคคลอาคารชุดหรือฝ่ายขายยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าห้องที่สนใจยังอยู่ในโควตาต่างชาติ

เงินต้องโอนจากต่างประเทศ และเอกสาร FET Form

เงินที่ใช้ซื้อคอนโดต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างชาติ แล้วแลกเป็นบาทในไทย ธนาคารจะออกหนังสือรับรองการโอนเงินตราต่างประเทศ (FET Form หรือแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ) ให้ เอกสารนี้ใช้ยื่นต่อกรมที่ดินตอนโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อพิสูจน์ว่าเงินซื้อไม่ได้มาจากแหล่งในประเทศ ยอดเงินในเอกสารต้องเท่ากับหรือมากกว่าราคาห้องที่ซื้อ

ถ้าซื้อห้องราคาต่ำกว่าเกณฑ์ที่ธนาคารออก FET Form ให้อัตโนมัติ ควรแจ้งธนาคารตั้งแต่ตอนโอนเงินเข้าว่าโอนมาเพื่อซื้ออสังหาฯ จะได้ขอเอกสารได้ครบ ไม่ต้องตามแก้ทีหลัง

บ้าน ทาวน์เฮาส์ และที่ดิน: ต่างชาติถือครองอย่างไรให้ถูกกฎหมาย

เมื่อถือที่ดินในชื่อตัวเองไม่ได้ กฎหมายก็เปิดช่องทางอื่นให้ต่างชาติอยู่อาศัยในบ้านหรือบนที่ดินได้อย่างมั่นคง แต่ละช่องมีระดับความมั่นคงและข้อควรระวังต่างกัน เลือกให้ตรงกับว่าต้องการความยาวของสิทธิแค่ไหน และรับความยุ่งยากได้มากน้อยเพียงใด

เช่าระยะยาว (Leasehold) จดทะเบียนได้ 30 ปี

การเช่าคือวิธีที่นิยมและเสี่ยงน้อยที่สุด ต่างชาติทำสัญญาเช่าที่ดินหรือบ้านเพื่ออยู่อาศัยได้ และเมื่อจดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดิน สิทธิเช่าจะมีผลผูกพันสูงสุด 30 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระหว่างสัญญา ผู้เช่าปลูกสร้างบ้านของตัวเองบนที่ดินและถือกรรมสิทธิ์ตัวบ้านได้ ทำให้ใช้ชีวิตได้เหมือนเจ้าของในช่วงเวลาที่เช่า

สิ่งที่ต้องเข้าใจให้ชัดคือ 30 ปีเป็นเพดานที่กฎหมายรับรอง ส่วนการต่ออายุหลังจากนั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง ซึ่งเป็นประเด็นที่เปลี่ยนไปหลังคำพิพากษาศาลฎีกาปี 2568 (อธิบายในหัวข้อถัดไป)

สิทธิเก็บกิน (Usufruct) และสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies)

นอกจากเช่า ยังมีสิทธิอีกสองแบบที่จดทะเบียนกับที่ดินได้ สิทธิเก็บกินตามมาตรา 1417 ให้ผู้ทรงสิทธิใช้และเก็บผลประโยชน์จากที่ดินได้ตลอดชีวิต แต่โอนต่อไม่ได้และสิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต เหมาะกับกรณีคู่สมรสไทยยกสิทธิให้ต่างชาติอยู่อาศัยตลอดชีพ ส่วนสิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410 ให้ต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของคนอื่นได้ และสิทธินี้โอนหรือตกทอดได้

หลายคนคุ้นแต่คำว่า "เช่า" อย่างเดียว ทั้งที่สองสิทธินี้ใช้ควบกับการเช่าเพื่อเพิ่มความมั่นคงได้ เช่น จดสิทธิเก็บกินตลอดชีพควบกับสัญญาเช่า ทำให้สิทธิอยู่อาศัยไม่ผูกกับเพดาน 30 ปีเพียงอย่างเดียว

ถือครองผ่านบริษัทไทย และเส้นแบ่ง "บริษัทนอมินี" ที่ผิดกฎหมาย

อีกวิธีคือตั้งบริษัทจำกัดในไทยให้บริษัทเป็นผู้ถือที่ดิน โดยต่างชาติถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% ที่เหลือเป็นผู้ถือหุ้นสัญชาติไทย ฟังดูเป็นทางออก แต่มีเส้นแบ่งที่อันตราย ถ้าตั้งบริษัทขึ้นมาเพื่อถือที่ดินอย่างเดียวโดยไม่ได้ทำธุรกิจจริง และคนไทยที่ถือหุ้นเป็นเพียงชื่อบังหน้าที่ไม่มีอำนาจจัดการจริง กรณีนี้เข้าข่าย "บริษัทนอมินี" ซึ่งผิดกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 111 ถึง 113 มีทั้งโทษจำคุกและปรับ และที่ดินอาจถูกสั่งให้จำหน่ายออกไป

ช่วงปี 2567 ถึง 2568 กรมที่ดินและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้มงวดกับการตรวจสอบบริษัทที่เข้าข่ายนอมินีมากขึ้น การใช้ช่องทางบริษัทจึงควรเป็นการทำธุรกิจจริง มีที่ปรึกษากฎหมายดูแลโครงสร้างผู้ถือหุ้นและการเดินบัญชีให้ถูกต้อง ไม่ใช่ตั้งขึ้นเพื่อเลี่ยงข้อห้ามถือที่ดิน

สมรสกับคนไทย ใครถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน

ต่างชาติที่จดทะเบียนสมรสกับคนไทยให้คู่สมรสไทยเป็นผู้ซื้อและถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ แต่มีขั้นตอนสำคัญคือ ทั้งคู่ต้องยืนยันต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย ไม่ใช่สินสมรสร่วมกัน ผลคือชื่อในโฉนดเป็นของคู่สมรสไทยคนเดียว ต่างชาติไม่มีชื่อและไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น

ประเด็นที่ควรคิดล่วงหน้าคือกรณีหย่าหรือคู่สมรสเสียชีวิต เพราะที่ดินเป็นของฝ่ายไทยตามกฎหมาย ต่างชาติที่อยากมีหลักประกันในบ้านที่อยู่ มักจดสิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัยควบไว้ตั้งแต่ต้น เพื่อให้มีสิทธิอยู่ต่อได้แม้สถานะสมรสเปลี่ยนไป

ลงทุน 40 ล้านบาท ถือที่ดิน 1 ไร่ ตามมาตรา 96 ทวิ

ช่องทางเดียวที่ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในชื่อตัวเองได้จริง คือการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ เงื่อนไขคือนำเงินเข้ามาลงทุนในไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ในสินทรัพย์ที่รัฐกำหนด เช่น พันธบัตรรัฐบาลหรือกองทุนที่ได้รับอนุมัติ และต้องคงการลงทุนไว้อย่างน้อย 5 ปี จึงขอถือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ในพื้นที่ที่กำหนด เช่น กรุงเทพฯ เมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล

ข้อจำกัดที่ทำให้ช่องนี้ใช้จริงน้อยมากคือ ต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเป็นรายกรณี ไม่ใช่สิทธิที่ได้อัตโนมัติเมื่อมีเงินครบ ในทางปฏิบัติ คนที่ทุนถึงเกณฑ์นี้ส่วนใหญ่ยังเลือกซื้อคอนโดหรือเช่าระยะยาว เพราะยุ่งยากน้อยกว่าและได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า

รับมรดกในฐานะทายาท

ต่างชาติรับที่ดินเป็นมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมของคู่สมรสหรือญาติสัญชาติไทยได้ แต่กฎหมายยังจำกัดให้ถือครองเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเช่นกัน ถ้าไม่ได้รับอนุญาต หรือได้ที่ดินมาเกินเกณฑ์ ต้องจำหน่ายส่วนนั้นออกไปภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด

อัปเดต 2568: สัญญาเช่า 30+30+30 ต่อ 90 ปี บังคับไม่ได้แล้ว

ในตลาดอสังหาฯ มีการเสนอสัญญาเช่าแบบ "30+30+30" ให้ต่างชาติมานาน โดยอ้างว่าเช่าได้ยาวรวม 90 ปีเหมือนเป็นเจ้าของ ประเด็นนี้เปลี่ยนไปหลังคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ซึ่งตัดสินเมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2568 ศาลวางบรรทัดฐานว่า ข้อสัญญาที่ให้ต่ออายุการเช่าโดยอัตโนมัติเกิน 30 ปีนับจากวันเริ่มสัญญา เป็นโมฆะในส่วนที่เกิน 30 ปี

เหตุผลคือคำมั่นจะต่อสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นเพียง "บุคคลสิทธิ" ผูกพันแค่คู่สัญญาเดิมเท่านั้น ไม่ผูกพันที่ดิน และไม่ผูกพันเจ้าของที่ดินรายใหม่ถ้าที่ดินถูกขายหรือตกทอด คำมั่นแบบนี้จดทะเบียนล่วงหน้าที่กรมที่ดินไม่ได้ พูดง่าย ๆ คือ เมื่อครบ 30 ปีแรก การต่ออีก 30 ปีขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของที่ดิน ณ ตอนนั้นยินยอมหรือไม่ ไม่ใช่สิทธิที่การันตีไว้ตั้งแต่วันเซ็น

สำหรับคนที่วางแผนอยู่ยาว ผลลัพธ์เชิงปฏิบัติคือ อย่าจ่ายค่าเช่า 90 ปีล่วงหน้าโดยเชื่อว่าสิทธิ 60 ปีหลังมั่นคงเท่า 30 ปีแรก ควรอ่านเงื่อนไขต่อสัญญาให้ละเอียด ให้ทนายตรวจก่อนเซ็น และพิจารณาจดสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินควบ เพื่อให้มีหลักประกันมากกว่าคำมั่นต่อสัญญาเพียงอย่างเดียว

ต่างชาติแต่ละสัญชาติมีเงื่อนไขต่างกันไหม (จีน อเมริกัน รัสเซีย และชาติอื่น)

กฎหมายไทยไม่ได้แบ่งสิทธิถือครองอสังหาฯ ตามสัญชาติ คนจีน คนอเมริกัน คนรัสเซีย หรือชาติใดก็ตาม ได้สิทธิเท่ากันหมด คือซื้อคอนโดได้ในโควตาต่างชาติ 49% และถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในชื่อตัวเองไม่ได้ ไม่มีสัญชาติไหนที่กฎหมายเปิดให้ซื้อที่ดินเป็นกรณีพิเศษ

สิ่งที่ต่างกันจริงมีสองเรื่อง คือสนธิสัญญาไมตรีไทย-สหรัฐฯ ซึ่งเป็นสิทธิพิเศษเดียวที่มีอยู่จริงและถูกเข้าใจผิดบ่อยที่สุด กับความยากง่ายในการโอนเงินเข้าประเทศไทย ซึ่งกระทบขั้นตอนขอ FET Form โดยตรง

คนอเมริกัน กับสนธิสัญญาไมตรี (Treaty of Amity) ที่มักเข้าใจผิด

สนธิสัญญาไมตรีและความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจไทย-สหรัฐอเมริกา ให้สิทธิคนอเมริกันถือหุ้นในบริษัทที่จดทะเบียนในไทยได้ถึง 100% และประกอบธุรกิจได้เกือบทุกประเภทเสมือนคนไทย ซึ่งเป็นสิทธิที่ชาติอื่นไม่ได้รับ

จุดที่คนเข้าใจผิดคือ สิทธินี้ไม่ครอบคลุมการถือครองที่ดิน บริษัทที่ตั้งขึ้นภายใต้สนธิสัญญาไมตรีก็ซื้อที่ดินในไทยไม่ได้เช่นกัน คนอเมริกันจึงอยู่ใต้กฎเดียวกับต่างชาติทุกชาติในเรื่องอสังหาฯ คือถือคอนโดได้ในโควตา ส่วนบ้านและที่ดินต้องใช้การเช่าระยะยาว สิทธิเก็บกิน หรือช่องทางลงทุน 40 ล้านบาทตามมาตรา 96 ทวิ

คนจีน เมียนมา และรัสเซีย กับด่านการโอนเงิน

ข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ปี 2568 ระบุว่าต่างชาติรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดในไทยรวม 14,899 ยูนิต โดยจีนเป็นอันดับหนึ่งที่ 4,940 ยูนิต หรือราว 33% ของยูนิตทั้งหมด เมียนมาขึ้นมาเป็นอันดับสองที่ 1,968 ยูนิต และรัสเซียอันดับสามที่ 1,172 ยูนิต

สิทธิตามกฎหมายของทั้งสามกลุ่มเท่ากับชาติอื่น แต่ด่านที่ต่างกันจริงคือเส้นทางเงิน เพราะการซื้อคอนโดบังคับให้เงินต้องโอนมาจากต่างประเทศเพื่อขอ FET Form ผู้ซื้อจากจีนต้องวางแผนล่วงหน้า เพราะจีนมีมาตรการควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศและจำกัดวงเงินแลกเงินตราต่างประเทศต่อคนต่อปี ส่วนผู้ซื้อชาวรัสเซียเจอข้อจำกัดด้านช่องทางธนาคารและการโอนเงินระหว่างประเทศตั้งแต่ปี 2565 ทำให้ขั้นตอนยืนยันที่มาของเงินยุ่งยากกว่าชาติอื่น

ปัญหาของกลุ่มนี้จึงไม่ใช่เรื่องสิทธิ แต่เป็นเรื่องเอกสารและเส้นทางเงินที่ต้องเตรียมให้รัดกุมกว่าปกติ

สัญชาติอื่น เช่น อังกฤษ อินเดีย และไต้หวัน

กฎเหมือนกันทุกประการ ไม่มีสิทธิพิเศษเพิ่มและไม่มีข้อห้ามเพิ่มตามสัญชาติ ความแตกต่างที่ผู้ซื้อเจอจริงมักมาจากเรื่องวีซ่าและถิ่นที่อยู่ กับเงื่อนไขสินเชื่อของแต่ละธนาคาร ไม่ใช่ตัวกฎหมายที่ดิน

ถ้าคำถามคือ "สัญชาติของฉันซื้อได้ไหม" คำตอบเหมือนกันหมด สิ่งที่ควรเช็กแทนคือโควตาต่างชาติของโครงการที่สนใจ และเส้นทางการโอนเงินจากประเทศตัวเองว่าทำได้จริงแค่ไหน

LTR Visa และสิทธิถือครองที่ดินสำหรับต่างชาติกลุ่มเป้าหมาย

วีซ่าผู้พำนักระยะยาว หรือ LTR Visa (Long-Term Resident Visa) ดูแลโดยสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เปิดใช้ตั้งแต่ 1 กันยายน 2565 และคณะรัฐมนตรีปรับปรุงเงื่อนไขให้ดึงดูดขึ้นในเดือนมกราคม 2568 วีซ่านี้ให้สิทธิพำนักได้นานถึง 10 ปี เจาะกลุ่มเป้าหมาย 4 กลุ่ม คือผู้มีความมั่งคั่งสูง ผู้เกษียณที่มีรายได้มั่นคง คนทำงานทางไกลให้บริษัทต่างประเทศ และผู้เชี่ยวชาญทักษะสูง

สิทธิที่เกี่ยวกับอสังหาฯ คือผู้ถือ LTR Visa บางกลุ่มขอถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ภายใต้กรอบมาตรา 96 ทวิ พร้อมสิทธิอื่นอย่างอัตราภาษีเงินได้พิเศษและการยกเว้นรายงานตัวทุก 90 วัน จุดที่ต้องเข้าใจให้ตรงคือ วีซ่านี้ไม่ได้เปิดให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้อย่างเสรี แต่เป็นช่องพิเศษที่ยังอยู่ใต้เงื่อนไขและการอนุมัติของภาครัฐเช่นเดิม

เอกสารและขั้นตอนที่ต่างชาติต้องเตรียมเมื่อซื้อหรือเช่าอสังหาฯ

เอกสารหลักที่ต่างชาติมักต้องใช้ ได้แก่

• หนังสือเดินทาง (Passport) ที่ยังไม่หมดอายุ พร้อมสำเนา
• วีซ่าพำนักที่ถูกต้อง เช่น Non-Immigrant Visa หรือ LTR Visa
• หนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศ (FET Form) สำหรับการซื้อคอนโด
• ใบอนุญาตทำงาน (Work Permit) กรณีอ้างอิงรายได้ในไทยหรือขอสินเชื่อ
• ทะเบียนสมรส กรณีซื้อผ่านคู่สมรสไทย พร้อมคำแปลรับรอง
• หนังสือรับรองนิติบุคคล กรณีซื้อหรือเช่าในนามบริษัท

การโอนกรรมสิทธิ์ทำที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายไปพร้อมกันหรือมอบอำนาจ ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง แล้วรับโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ระบุชื่อผู้ถือใหม่ ถ้าเป็นการเช่าระยะยาว อย่าลืมจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินด้วย เพราะสัญญาเช่าเกิน 3 ปีที่ไม่จดทะเบียนจะบังคับได้แค่ 3 ปี

อยากขายหรือปล่อยเช่าให้ต่างชาติ? สิ่งที่เจ้าของคนไทยควรรู้

ฝั่งเจ้าของคนไทยที่อยากขายหรือปล่อยเช่าให้ลูกค้าต่างชาติ มีเงื่อนไขที่ควรเช็กก่อนประกาศ ถ้าเป็นคอนโด สิ่งแรกคือดูว่าโครงการยังมีโควตาต่างชาติเหลือหรือไม่ เพราะถ้าโควตาเต็ม ต่างชาติจะซื้อแบบถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ และควรแจ้งผู้ซื้อตั้งแต่ต้นว่าต้องโอนเงินเข้ามาจากต่างประเทศเพื่อขอ FET Form

ถ้าเป็นบ้านพร้อมที่ดิน ต้องเข้าใจว่าขายขาดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในชื่อตัวเองไม่ได้ สิ่งที่เสนอได้คือสัญญาเช่าระยะยาว หรือขายตัวบ้านพร้อมให้สิทธิเหนือพื้นดิน ทางเลือกเหล่านี้ทำให้ทรัพย์เข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติได้กว้างขึ้นโดยไม่ผิดกฎหมาย และควรเลี่ยงการรับถือครองแทนต่างชาติในลักษณะนอมินีเด็ดขาด เพราะความเสี่ยงตกอยู่กับฝ่ายไทยที่เอาชื่อไปถือด้วย

ทำไมต้องหาคอนโดและบ้านเช่าสำหรับต่างชาติ กับ Talata

สำหรับต่างชาติที่มองหาที่อยู่ในไทย Talata รวมประกาศคอนโดขายและบ้านและคอนโดให้เช่าจากเจ้าของหลายรายไว้ในที่เดียว กรองตามงบ ทำเล และประเภทกรรมสิทธิ์ แล้วเทียบตัวเลือกก่อนติดต่อเจ้าของประกาศได้โดยตรง ก่อนตัดสินใจควรตรวจรายละเอียดทรัพย์และเงื่อนไขกรรมสิทธิ์ให้ครบ เทียบหลายประกาศ แล้วดูว่าจะซื้อคอนโดในโควตา หรือเลือกทางเช่าระยะยาวคุ้มกว่ากัน

ฝั่งเจ้าของคนไทยที่มีคอนโดในโครงการที่ยังมีโควตาต่างชาติ หรือบ้านที่อยากปล่อยเช่า ก็ลงประกาศระบุรายละเอียดทรัพย์ให้ครบ แล้วเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อและผู้เช่าต่างชาติได้ตรงกลุ่ม เมื่อเจอตัวเลือกหรือผู้สนใจที่ใช่ ค่อยเริ่มพูดคุยรายละเอียดกันบน Talata

คำถามที่พบบ่อย

ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ 100% เลยไหม

ได้ ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดในชื่อตัวเองแบบเด็ดขาดได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด เงื่อนไขคือรวมสัดส่วนต่างชาติในอาคารต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขาย และเงินที่ใช้ซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศพร้อมมีเอกสาร FET Form ยื่นต่อกรมที่ดิน

ต่างชาติกู้เงินซื้อบ้านหรือคอนโดในไทยได้ไหม

ธนาคารไทยส่วนใหญ่ไม่ปล่อยสินเชื่อบ้านให้ต่างชาติ เพราะต่างชาตินำที่ดินไปจำนองเป็นหลักประกันไม่ได้ มีบางสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อซื้อคอนโดให้ต่างชาติในบางเงื่อนไข เช่น มีใบอนุญาตทำงานระยะหนึ่ง และวางเงินดาวน์สัดส่วนสูง เงื่อนไขต่างกันไปตามแต่ละธนาคาร ควรสอบถามโดยตรงก่อนตัดสินใจ

เช่าที่ดิน 30 ปีแล้วต่อเป็น 90 ปีได้จริงไหม

การเช่าที่จดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี ส่วนสัญญาแบบ 30+30+30 ที่อ้างว่าได้ 90 ปี ศาลฎีกาวางบรรทัดฐานในคำพิพากษาที่ 4655/2566 (ปี 2568) ว่าคำมั่นต่ออายุอัตโนมัติเกิน 30 ปีบังคับไม่ได้ และไม่ผูกพันเจ้าของที่ดินรายใหม่ การต่อสัญญารอบถัดไปจึงขึ้นอยู่กับความยินยอมของเจ้าของที่ดิน ณ ตอนนั้น ไม่ใช่สิทธิที่การันตีล่วงหน้า

คนจีนซื้อบ้านในไทยได้ไหม

กฎเดียวกันกับต่างชาติทุกสัญชาติ คือถือคอนโดได้ในโควตา 49% และถือที่ดินในชื่อตัวเองไม่ได้ เว้นแต่ใช้ช่องทางลงทุน 40 ล้านบาทตามมาตรา 96 ทวิ จีนเป็นกลุ่มผู้ซื้อคอนโดต่างชาติอันดับหนึ่งในไทย ด่านที่ผู้ซื้อจีนเจอจริงคือการโอนเงินออกจากจีนเพื่อขอ FET Form ซึ่งต้องวางแผนล่วงหน้า

คนอเมริกันมีสนธิสัญญาไมตรี แล้วซื้อที่ดินในไทยได้ไหม

ไม่ได้ สนธิสัญญาไมตรีไทย-สหรัฐฯ ให้สิทธิคนอเมริกันถือหุ้นบริษัทในไทยได้ถึง 100% และทำธุรกิจได้เกือบทุกประเภท แต่ไม่ครอบคลุมการถือครองที่ดิน บริษัทที่ตั้งภายใต้สนธิสัญญานี้ก็ซื้อที่ดินไม่ได้ คนอเมริกันจึงอยู่ใต้กฎอสังหาฯ เดียวกับต่างชาติชาติอื่นทุกประการ

แต่งงานกับคนไทย ซื้อบ้านในนามใคร ถ้าหย่าเป็นของใคร

คู่สมรสไทยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน และทั้งคู่ต้องยืนยันว่าเงินซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย ต่างชาติจึงไม่มีชื่อในโฉนด กรณีหย่า ที่ดินยังเป็นของฝ่ายไทยตามกฎหมาย ต่างชาติที่อยากมีหลักประกันในบ้านมักจดสิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัยควบไว้ตั้งแต่ตอนซื้อ

คนไทยถือที่ดินแทนต่างชาติ (นอมินี) ผิดกฎหมายไหม

ผิด การให้คนไทยถือที่ดินแทนต่างชาติโดยไม่มีอำนาจจัดการจริง เข้าข่ายนอมินีตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 111 ถึง 113 มีทั้งโทษจำคุกและปรับ และที่ดินอาจถูกสั่งให้จำหน่าย ความเสี่ยงตกอยู่กับทั้งฝ่ายไทยที่เอาชื่อไปถือและฝ่ายต่างชาติ

ต่างชาติซื้อที่ดินเปล่าในไทยได้ไหม

โดยหลักถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในชื่อตัวเองไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ข้อยกเว้นเดียวคือการลงทุน 40 ล้านบาทตามมาตรา 96 ทวิ ซึ่งถือได้ไม่เกิน 1 ไร่เพื่ออยู่อาศัย และต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย