เป็นเจ้าบ้านได้กี่หลัง? มีบ้านหลายหลังต้องจัดการทะเบียนบ้านยังไง

ตามกฎหมายทะเบียนราษฎร 1 คนเป็นเจ้าบ้านได้เพียง 1 หลังเท่านั้น เพราะแต่ละคนมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านได้แห่งเดียว แต่จะถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านกี่หลังก็ได้ไม่จำกัด ใครที่มีบ้านหลายหลังจึงต้องเลือกว่าจะเป็นเจ้าบ้านหลังไหน ส่วนหลังที่เหลืออาจตั้งคนที่ไว้ใจเป็นเจ้าบ้านแทน หรือปล่อยทะเบียนบ้านว่างไว้ก็ได้ บทความนี้สรุปคำตอบ เหตุผลตามกฎหมาย และวิธีจัดการทะเบียนบ้านทุกหลังไว้ครบในที่เดียว

เป็นเจ้าบ้านได้กี่หลัง? คำตอบตามกฎหมายทะเบียนราษฎร

คำตอบคือ 1 หลัง ไม่มีข้อยกเว้น

หลักของงานทะเบียนราษฎรคือ คนหนึ่งคนมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านได้เพียงแห่งเดียว และผู้ที่จะเป็นเจ้าบ้านต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น ตำแหน่งเจ้าบ้านจึงเป็นได้แค่หลังเดียวตามไปด้วย ต่อให้คุณซื้อบ้านเพิ่มอีกกี่หลังก็ตาม

เหตุผลที่กฎหมายกำหนดแบบนี้เกี่ยวกับเรื่องภูมิลำเนาโดยตรง ชื่อในทะเบียนบ้านคือหลักฐานว่าคุณมีถิ่นที่อยู่หลักที่ไหน ซึ่งผูกกับบัญชีรายชื่อผู้มีสิทธิเลือกตั้ง เขตการรับสิทธิของรัฐ และการติดต่อราชการอีกหลายอย่าง ถ้าคนเดียวมีชื่อหลายทะเบียนบ้านได้ ระบบเหล่านี้จะซ้ำซ้อนทันที

สิ่งที่กฎหมายไม่ได้จำกัดคือ “ความเป็นเจ้าของ” คุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน 2 หลัง 5 หลัง หรือ 10 หลังก็ได้ ตราบใดที่ชื่อคุณอยู่หลังโฉนดของบ้านเหล่านั้น การเป็นเจ้าบ้านกับการเป็นเจ้าของบ้านจึงเป็นคนละเรื่องกัน และนี่คือจุดที่คนสับสนมากที่สุด

เจ้าบ้านกับเจ้าของบ้าน ต่างกันอย่างไร

หลายคนเข้าใจว่าสองคำนี้หมายถึงคนเดียวกัน จริงๆ แล้วกฎหมายแยกบทบาทไว้คนละฉบับ เจ้าบ้านอยู่ในกฎหมายทะเบียนราษฎร ส่วนเจ้าของบ้านอยู่ในกฎหมายแพ่งเรื่องกรรมสิทธิ์ คนคนเดียวจะสวมทั้งสองบทบาทก็ได้ หรือแยกกันคนละคนก็ได้เช่นกัน

เจ้าบ้านคือใคร

มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติการทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2534 นิยาม “เจ้าบ้าน” ว่าคือผู้ซึ่งเป็นหัวหน้าครอบครองบ้าน ในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือในฐานะอื่นใดก็ตาม ชื่อของเจ้าบ้านจะปรากฏในหน้าแรกของเล่มทะเบียนบ้าน (ท.ร.14) พร้อมสถานะ “เจ้าบ้าน”

จุดที่น่าสังเกตคือ เจ้าบ้านไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของบ้าน ผู้เช่าที่ครอบครองบ้านอยู่จริงก็เป็นเจ้าบ้านได้ตามนิยามนี้

เจ้าของบ้าน (เจ้าของกรรมสิทธิ์) คือใคร

เจ้าของบ้านคือผู้มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามเอกสารสิทธิ เช่น โฉนดที่ดินหรือสัญญาซื้อขาย มีอำนาจขาย โอน จำนอง หรือยกบ้านให้ใครก็ได้ตามกฎหมาย และไม่จำเป็นต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นเลยด้วยซ้ำ

กลับกัน เจ้าบ้านที่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ก็เอาบ้านไปขายหรือจำนองไม่ได้ สถานะเจ้าบ้านให้อำนาจเฉพาะงานทะเบียนเท่านั้น ไม่ได้ให้สิทธิในตัวทรัพย์สิน

ตารางเปรียบเทียบ เจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน และผู้อาศัย

เจ้าบ้านมีหน้าที่และสิทธิอะไรบ้าง

หน้าที่ของเจ้าบ้านเป็นเรื่องงานทะเบียนของคนในบ้านทั้งหมด ตามกรอบเวลาที่กฎหมายกำหนด

• แจ้งเกิด เมื่อมีคนเกิดในบ้าน ภายใน 15 วัน
• แจ้งตาย เมื่อมีคนตายในบ้าน ภายใน 24 ชั่วโมง
• แจ้งย้ายเข้า-ย้ายออก ภายใน 15 วันนับแต่วันย้าย
• ขอเลขที่บ้าน กรณีปลูกสร้างบ้านใหม่ ภายใน 15 วัน และแจ้งรื้อถอนเมื่อเลิกใช้บ้าน

ถ้าไม่แจ้งภายในกำหนด มีโทษปรับไม่เกิน 1,000 บาท

ถ้าเจ้าบ้านไม่สะดวกไปดำเนินการเอง มอบหมายให้คนที่มีชื่อในทะเบียนบ้านหรือบุคคลอื่นไปทำแทนได้ โดยใช้หนังสือมอบหมายพร้อมบัตรประชาชนของเจ้าบ้าน

ส่วนที่เจ้าบ้านทำไม่ได้ก็ชัดเจน คือธุรกรรมที่ต้องใช้กรรมสิทธิ์ ขายบ้าน โอนบ้าน จำนองบ้าน เป็นอำนาจของเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น

มีบ้านหลายหลัง จัดการเจ้าบ้านแต่ละหลังยังไง

พอรู้แล้วว่าเป็นเจ้าบ้านได้หลังเดียว คำถามถัดมาของคนมีบ้าน 2-3 หลังคือ แล้วหลังอื่นจะทำยังไง ในทางปฏิบัติมี 3 ทางเลือก เลือกใช้ต่างกันตามสถานการณ์ของแต่ละหลัง

ตั้งคนในครอบครัวหรือคนที่ไว้ใจเป็นเจ้าบ้านแทน

วิธีที่ใช้กันมากที่สุด คือให้คนที่อยู่บ้านหลังนั้นจริงย้ายชื่อเข้าไปแล้วขอเป็นเจ้าบ้าน เช่น คุณมีชื่อเป็นเจ้าบ้านที่บ้านในกรุงเทพฯ ส่วนบ้านต่างจังหวัดที่พ่อแม่อยู่ ก็ให้พ่อหรือแม่เป็นเจ้าบ้านหลังนั้นไป การมีเจ้าบ้านประจำบ้านช่วยให้งานทะเบียนของหลังนั้นเดินได้เอง ไม่ต้องรอคุณเดินทางไปจัดการทุกเรื่อง

ข้อเดียวที่ควรคิดก่อนคือ เลือกคนที่อยู่บ้านหลังนั้นจริงและติดต่อได้ง่าย เพราะหน้าที่แจ้งเกิด แจ้งตาย แจ้งย้าย จะตกอยู่กับคนนั้น

ทะเบียนบ้านไม่มีเจ้าบ้านได้ไหม

ได้ ทะเบียนบ้านที่ไม่มีชื่อใครอยู่เลยหรือไม่มีผู้ทำหน้าที่เจ้าบ้านไม่ใช่เรื่องผิดกฎหมาย บ้านหลังที่สองที่ยังไม่มีใครย้ายชื่อเข้า หรือคอนโดที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า ทะเบียนบ้านจะว่างอยู่แบบนั้นก็ได้

กฎหมายรองรับสถานการณ์นี้ไว้แล้ว มาตรา 4 กำหนดว่ากรณีไม่ปรากฏเจ้าบ้าน หรือเจ้าบ้านไม่อยู่ ตาย สูญหาย สาบสูญ หรือไม่สามารถปฏิบัติกิจการได้ ให้ถือว่าผู้มีหน้าที่ดูแลบ้านในขณะนั้นเป็นเจ้าบ้าน เมื่อถึงคราวต้องทำธุรกรรมทะเบียนของบ้านหลังนั้น เจ้าของกรรมสิทธิ์จึงนำโฉนดไปแสดงต่อนายทะเบียนเพื่อดำเนินการในฐานะผู้ดูแลบ้านได้

ควรมีชื่อตัวเองอยู่ทะเบียนบ้านหลังไหน

เลือกจากบ้านที่คุณใช้ชีวิตอยู่จริงเป็นหลัก เพราะชื่อในทะเบียนบ้านคือภูมิลำเนาของคุณ และภูมิลำเนาลากเรื่องอื่นตามมาหลายเรื่อง หน่วยเลือกตั้งของคุณอยู่เขตไหนก็ดูจากทะเบียนบ้าน การเลือกตั้ง ส.ส. ต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านเขตนั้นไม่น้อยกว่า 90 วันนับถึงวันเลือกตั้ง ส่วนการเลือกตั้งท้องถิ่นใช้เกณฑ์ 1 ปี เขตรับสมัครโรงเรียนใกล้บ้านของลูกก็อิงทะเบียนบ้านเช่นกัน

คนที่มีบ้านกรุงเทพฯ กับคอนโดเมืองท่องเที่ยว มักเจอคำถามนี้ตอนจะย้ายชื่อไปหลังใหม่ คำแนะนำที่ใช้ได้เกือบทุกกรณี คือให้ชื่ออยู่หลังที่คุณอยากใช้สิทธิและติดต่อราชการเป็นหลัก ไม่ใช่หลังที่แวะไปอยู่เป็นครั้งคราว

ขั้นตอนขอเป็นเจ้าบ้านและเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน

ทั้งการขอเป็นเจ้าบ้านครั้งแรกและการเปลี่ยนตัวเจ้าบ้าน ทำที่สำนักทะเบียนท้องที่ที่บ้านตั้งอยู่ ต่างจังหวัดคือที่ว่าการอำเภอหรือสำนักทะเบียนเทศบาล ในกรุงเทพฯ คือฝ่ายทะเบียนของสำนักงานเขต

เอกสารที่ต้องเตรียม

• บัตรประชาชนของผู้ขอเป็นเจ้าบ้าน
• ทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน (เล่มจริง) ของบ้านหลังนั้น
• หลักฐานกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง เช่น โฉนดที่ดิน สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาเช่า
• หนังสือมอบหมายและบัตรประชาชนของผู้มอบ กรณีให้ผู้อื่นดำเนินการแทน

กรณีพิเศษอย่างการรับมรดกหรือเจ้าบ้านเดิมเสียชีวิต อาจต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม โทรสอบถามสายด่วนทะเบียนราษฎร 1548 ก่อนไปจะช่วยให้จบในรอบเดียว

ทำที่ไหน ใช้เวลานานแค่ไหน

กรณีย้ายชื่อเข้าบ้านหลังใหม่ ใช้วิธีแจ้งย้ายปลายทางที่สำนักทะเบียนของบ้านหลังใหม่ได้เลย ไม่ต้องกลับไปแจ้งย้ายออกที่เดิม ค่าธรรมเนียม 20 บาท ถ้าเอกสารครบ ขั้นตอนที่เคาน์เตอร์ใช้เวลาราว 15-30 นาที

ส่วนรายละเอียดการเปลี่ยนตัวเจ้าบ้านแบบเจาะลึก ทั้งกรณีเจ้าบ้านเดิมย้ายออก เสียชีวิต หรือยกบ้านให้กัน มีขั้นตอนเฉพาะของแต่ละกรณี อ่านต่อได้ในบทความเรื่องการเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านของ Talata

ทำไมต้องซื้อขายบ้านกับ Talata

เรื่องเจ้าบ้านและทะเบียนบ้านเป็นงานของสำนักทะเบียน แต่ถ้าขั้นถัดไปของคุณคือการมองหาบ้านหลังที่สอง คอนโดไว้ปล่อยเช่า หรือบ้านต่างจังหวัดให้ครอบครัว Talata รวมประกาศบ้าน คอนโด และที่ดินจากผู้ขายทั่วประเทศไว้ในที่เดียว ค้นหาตามทำเลและช่วงราคา เปรียบเทียบหลายประกาศพร้อมกัน แล้วติดต่อเจ้าของประกาศได้โดยตรงไม่ต้องผ่านคนกลาง

ฝั่งคนที่มีบ้านหลายหลังแล้วอยากปล่อยหลังที่ไม่ได้ใช้ออกไปบ้าง ลงประกาศขายหรือปล่อยเช่าบนหมวดอสังหาริมทรัพย์ของ Talata ได้ฟรี ระบุรายละเอียด รูปถ่าย และราคาให้ครบเพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายขึ้น ก่อนโอนอย่าลืมตรวจเอกสารสิทธิและนัดหมายให้เรียบร้อย เจอผู้ซื้อหรือบ้านที่ใช่เมื่อไหร่ เริ่มได้เลยบน Talata

คำถามที่พบบ่อย

เป็นเจ้าบ้าน 2 หลังได้ไหม

ไม่ได้ กฎหมายทะเบียนราษฎรให้คนหนึ่งคนมีชื่อในทะเบียนบ้านได้แห่งเดียว จึงเป็นเจ้าบ้านได้เพียงหลังเดียวเสมอ ถ้ามีบ้าน 2 หลัง ให้เลือกเป็นเจ้าบ้านหลังที่อยู่จริง แล้วตั้งคนอื่นเป็นเจ้าบ้านหลังที่เหลือ หรือปล่อยทะเบียนบ้านว่างไว้

บ้านหลังที่สองไม่มีคนอยู่ ปล่อยทะเบียนบ้านว่างไว้ได้ไหม

ได้ ไม่มีความผิดและไม่มีค่าปรับ ทะเบียนบ้านจะไม่มีชื่อใครอยู่เลยก็ได้จนกว่าจะมีคนย้ายเข้า เมื่อต้องทำธุรกรรมทะเบียนของบ้านหลังนั้น เจ้าของกรรมสิทธิ์นำโฉนดไปแสดงต่อนายทะเบียนเพื่อดำเนินการในฐานะผู้ดูแลบ้านได้

ทะเบียนบ้าน 1 หลัง มีเจ้าบ้านได้กี่คน

มีได้คนเดียว แม้บ้านหลังนั้นจะกู้ร่วมหรือถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันหลายคน ในทะเบียนบ้านต้องเลือกว่าใครเป็นเจ้าบ้าน ส่วนคนอื่นมีชื่อในสถานะผู้อาศัย ซึ่งไม่กระทบสิทธิความเป็นเจ้าของตามโฉนดแต่อย่างใด

เป็นเจ้าบ้านต้องอายุเท่าไหร่

กฎหมายทะเบียนราษฎรไม่ได้กำหนดอายุขั้นต่ำของเจ้าบ้านไว้ตรงๆ แนวปฏิบัติของหลายสำนักทะเบียนยึดผู้บรรลุนิติภาวะ คืออายุ 20 ปีขึ้นไป กรณีผู้เยาว์จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้านจริงๆ ควรสอบถามสำนักทะเบียนท้องที่ก่อน เพราะแต่ละแห่งพิจารณาไม่เหมือนกัน

ผู้เช่าที่ไม่ใช่เจ้าของบ้าน เป็นเจ้าบ้านได้ไหม

ได้ นิยามเจ้าบ้านตามมาตรา 4 ครอบคลุมผู้ครอบครองบ้านในฐานะผู้เช่าด้วย ผู้เช่าระยะยาวที่ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านหลังนั้นจึงเป็นเจ้าบ้านได้ โดยสถานะนี้ให้อำนาจเฉพาะงานทะเบียน ไม่ได้ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิในตัวบ้านเพิ่มขึ้น