เช็กลิสต์มือใหม่ ซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง ก่อนตัดสินใจ

ก่อนวางเงินจองคอนโดสักห้อง มีห้าเรื่องที่ควรเช็กให้ครบ คือความพร้อมทางการเงิน ทำเลและการเดินทาง ตัวโครงการกับผู้พัฒนา ตัวห้องเอง (ทิศ ชั้น ขนาด การตกแต่ง) และขั้นตอนซื้อตั้งแต่จองจนโอนกรรมสิทธิ์ สามเรื่องแรกตัดสินว่าคุณจะผ่อนไหวและอยู่สบายไหม อีกสองเรื่องกันไม่ให้เงินก้อนจมไปกับห้องที่อยู่แล้วอึดอัดหรือขายต่อยาก คอนโดเป็นของชิ้นใหญ่ที่ซื้อแล้วเปลี่ยนใจไม่ได้ง่าย ๆ การไล่เช็กทีละข้อก่อนตัดสินใจจึงคุ้มกว่ามานั่งเสียดายทีหลังมาก และบน Talata คุณดูประกาศคอนโดทั้งมือหนึ่ง มือสอง และห้องปล่อยเช่าได้ในที่เดียว กรอง เทียบราคา แล้วติดต่อเจ้าของประกาศตรงได้เลยหลังจากรู้แล้วว่าต้องมองหาอะไร

ซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง สรุปสิ่งที่ต้องเช็กก่อนตัดสินใจ

เอาแบบเห็นภาพรวมก่อน เช็กลิสต์ซื้อคอนโดแบ่งได้เป็นห้ากลุ่มใหญ่ กลุ่มแรกคือเรื่องเงิน ทั้งงบที่มี วงเงินกู้ที่แบงก์อนุมัติ และค่าใช้จ่ายแฝงที่คนมักลืมคิด กลุ่มที่สองคือทำเล ซึ่งกำหนดทั้งคุณภาพชีวิตรายวันและราคาขายต่อในอนาคต กลุ่มที่สามคือตัวโครงการ ดูว่าใครสร้าง อาคารแบบไหน ส่วนกลางดูแลดีหรือเปล่า กลุ่มที่สี่คือตัวห้อง ทิศ ชั้น ขนาด และแบบการตกแต่ง ส่วนกลุ่มสุดท้ายคือขั้นตอนซื้อ ตั้งแต่จอง ทำสัญญา ยื่นกู้ ไปจนตรวจรับและโอน

ห้ากลุ่มนี้ไม่ได้แยกกันเด็ดขาด ทำเลดีมักมาพร้อมราคาสูงที่กระทบงบ ห้องทิศสวยชั้นสูงก็บวกราคาขึ้นไปอีก การเช็กจึงเป็นการชั่งน้ำหนักว่าอะไรยอมได้ อะไรยอมไม่ได้ คนที่ซื้อไว้อยู่เองกับคนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่ามองคนละมุมด้วยซ้ำ ต่อไปนี้จะไล่ทีละกลุ่มให้เห็นว่าแต่ละข้อควรดูอะไร แล้วปิดท้ายด้วยขั้นตอนซื้อจริงกับคำถามที่คนซื้อคอนโดถามกันบ่อย

ซื้อคอนโดกับซื้อบ้าน ต่างกันตรงไหน

จุดต่างที่สำคัญที่สุดคือกรรมสิทธิ์ ซื้อบ้านพร้อมที่ดินคุณได้โฉนดที่ดินเป็นของตัวเองเต็มผืน แต่ซื้อคอนโดคุณได้กรรมสิทธิ์ห้องชุดตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) พร้อมกรรมสิทธิ์ร่วมในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ล็อบบี้ ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ที่ต้องแชร์กับเจ้าของห้องคนอื่น

ความต่างนี้ลามไปถึงค่าใช้จ่ายและการดูแล คอนโดมีค่าส่วนกลางรายเดือนและเงินกองทุนที่บ้านเดี่ยวไม่มี การซ่อมแซมโครงสร้าง ลิฟต์ หรือระบบส่วนกลางเป็นเรื่องของนิติบุคคลอาคารชุด ไม่ใช่คุณจัดการเอง แลกกับความสะดวก ทำเลใจกลางเมือง และระบบรักษาความปลอดภัยที่บ้านจัดสรรไกลเมืองให้ไม่ได้ ใครที่ยังลังเลระหว่างสองแบบ ให้เริ่มจากคำถามว่าอยากได้พื้นที่กับความเป็นส่วนตัว หรืออยากได้ทำเลกับความสะดวกมากกว่ากัน

เช็กความพร้อมทางการเงินก่อนซื้อคอนโด

เรื่องเงินควรเคลียร์เป็นอย่างแรก เพราะมันกำหนดกรอบว่าคุณเลือกห้องแบบไหนได้บ้าง หลายคนไปตกหลุมรักห้องตัวอย่างก่อน แล้วค่อยมารู้ทีหลังว่ากู้ไม่ผ่านหรือผ่อนไม่ไหว กลับกัน ถ้ารู้เพดานงบตั้งแต่ต้น คุณจะกรองตัวเลือกได้เร็วและไม่เสียเวลาดูห้องที่เอื้อมไม่ถึง

เริ่มจากดูเงินเก็บก้อนแรกสำหรับเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายวันโอน ต่อด้วยประเมินภาระผ่อนต่อเดือนว่าไหวจริงไหมเมื่อรวมหนี้อื่นที่มีอยู่ ธนาคารดูภาระหนี้รวมของคุณเทียบกับรายได้ ถ้าผ่อนคอนโดแล้วภาระหนี้ทุกอย่างรวมกันเกินกำลัง โอกาสกู้ผ่านก็ลดลง เงื่อนไข LTV คือสัดส่วนที่กู้ได้เทียบกับมูลค่าห้อง ตอนนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายให้กู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกันเป็นการชั่วคราว มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 ส่วนอัตราดอกเบี้ยยังต่างกันตามโปรโมชันแต่ละธนาคาร ก่อนตัดสินใจควรเช็กเงื่อนไขและดอกเบี้ยกับธนาคารที่จะยื่นให้เป็นตัวเลขล่าสุด

เงินเดือนเท่าไหร่ถึงกู้ซื้อคอนโดได้

ไม่มีตัวเลขตายตัว เพราะขึ้นกับราคาห้อง ภาระหนี้เดิม และเงื่อนไขแต่ละแบงก์ หลักที่ธนาคารใช้คือดูสัดส่วนภาระผ่อนต่อรายได้ หรือ DSR โดยทั่วไปพยายามคุมภาระผ่อนหนี้รวมทุกก้อนไม่ให้เกินราว 40% ของรายได้สำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง แต่เพดานจริงต่างกันไปตามแต่ละธนาคารและระดับรายได้ของผู้กู้ แปลว่าถ้าเงินเดือนน้อยแต่ไม่มีหนี้อื่นเลย ก็มีสิทธิ์กู้คอนโดราคาย่อมเยาได้ ขณะที่คนเงินเดือนสูงแต่มีผ่อนรถผ่อนบัตรเต็มมือ วงเงินที่กู้ได้อาจน้อยกว่าที่คิด

วิธีที่แม่นกว่าการเดาคือขอให้ธนาคารช่วยประเมินวงเงินเบื้องต้น (pre-approval) ก่อนไปดูห้องจริง คุณจะได้รู้เพดานราคาที่กู้ผ่านแน่ ๆ แล้วเอาตัวเลขนั้นมาตั้งเป็นงบค้นหาบน Talata ได้เลย

ค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องเผื่อ นอกจากราคาห้อง

ราคาห้องบนป้ายไม่ใช่เงินก้อนเดียวที่ต้องจ่าย วันโอนมีค่าธรรมเนียมโอนซึ่งปกติอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนองปกติ 1% ของวงเงินกู้ ช่วงนี้รัฐมีมาตรการลดทั้งสองรายการเหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 ก่อนถึงวันโอนควรเช็กตัวเลขและเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินอีกครั้ง

ที่ลืมกันบ่อยคือค่าใช้จ่ายหลังเข้าอยู่ ค่าส่วนกลางเก็บเป็นรายเดือนหรือรายปีคิดตามขนาดห้อง เงินกองทุนก้อนแรกที่จ่ายตอนรับโอน ค่ามิเตอร์น้ำไฟ ไปจนถึงเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าถ้าห้องยังไม่ตกแต่ง เผื่อเงินส่วนนี้ไว้ตั้งแต่ต้น จะได้ไม่ต้องกู้เพิ่มหรือรูดบัตรตอนย้ายเข้า

เลือกทำเลและการเดินทางให้ตอบโจทย์

ทำเลคือสิ่งเดียวในคอนโดที่แก้ทีหลังไม่ได้ ห้องรีโนเวตได้ เฟอร์นิเจอร์เปลี่ยนได้ แต่ตำแหน่งที่ตั้งติดตัวห้องไปตลอด เริ่มจากถามว่าคุณใช้ชีวิตส่วนใหญ่อยู่ตรงไหน ที่ทำงาน ที่เรียน หรือบ้านพ่อแม่ แล้ววัดว่าคอนโดที่หมายตาเดินทางไปจุดพวกนั้นสะดวกแค่ไหน ระยะเดินจากคอนโดถึงสถานีรถไฟฟ้าสำคัญกว่าคำโฆษณาว่าใกล้ BTS เพราะใกล้แบบเดินห้านาทีกับใกล้แบบต้องต่อวินคนละเรื่องกัน

มองสภาพแวดล้อมรอบโครงการด้วย มีตลาด ร้านสะดวกซื้อ โรงพยาบาล หรือพื้นที่สีเขียวใกล้ไหม ตอนกลางคืนเปลี่ยว น้ำท่วมซ้ำซาก หรือมีแหล่งเสียงดังอย่างผับหรือถนนใหญ่ติดห้องหรือเปล่า ลองไปเดินดูจริงทั้งช่วงกลางวันและเย็น ภาพที่เห็นมักต่างจากในโบรชัวร์ สำหรับคนที่คิดเผื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า ทำเลติดรถไฟฟ้าและใกล้แหล่งงานยังเป็นปัจจัยที่ทำให้ห้องมีคนสนใจตลอด บน Talata คุณเทียบคอนโดหลายทำเลในช่วงราคาเดียวกันได้พร้อมกัน ช่วยให้เห็นว่าเงินเท่านี้แลกทำเลแบบไหนได้บ้าง

ดูตัวโครงการ ผู้พัฒนา และประเภทอาคาร

ห้องสวยแต่โครงการแย่คืออยู่ยาก สิ่งที่ต้องดูในระดับโครงการมีทั้งประเภทอาคาร ประวัติคนสร้าง ส่วนกลาง และเอกสารอนุมัติที่ควรผ่านครบ สามหัวข้อย่อยต่อไปนี้คือจุดที่คนซื้อมือใหม่มักมองข้าม

High Rise กับ Low Rise เลือกแบบไหนดี

คอนโด High Rise คืออาคารสูงเกินแปดชั้น ส่วน Low Rise คืออาคารเตี้ยไม่เกินแปดชั้น สองแบบนี้ให้ประสบการณ์ต่างกันชัด High Rise มักมาพร้อมวิวเปิด ส่วนกลางครบ และจำนวนยูนิตเยอะ แลกกับความหนาแน่นและการรอลิฟต์ในชั่วโมงเร่งด่วน ส่วน Low Rise ให้ความเป็นส่วนตัวและบรรยากาศเงียบกว่า คนน้อยกว่า แต่ส่วนกลางอาจไม่อลังการเท่าและบางทำเลราคาต่อตารางเมตรสูงเพราะที่ดินแพง

ไม่มีแบบไหนดีกว่าโดยสมบูรณ์ คนชอบความสงบและเลี้ยงสัตว์อาจถูกใจ Low Rise ส่วนคนที่อยากได้วิวเมืองกับฟิตเนสสระว่ายน้ำครบมักเลือก High Rise เลือกจากไลฟ์สไตล์ตัวเองเป็นหลัก

เช็กความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ

ผู้พัฒนาหรือ Developer คือคนที่จะส่งมอบห้องและดูแลโครงการช่วงแรก ก่อนซื้อโดยเฉพาะคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ลองดูว่าเจ้านี้เคยทำโครงการอะไรมาก่อน ส่งมอบตรงเวลาไหม คุณภาพงานเป็นอย่างไรจากรีวิวลูกบ้านโครงการเก่า โครงการที่สร้างเสร็จแล้วมีข้อได้เปรียบตรงที่เห็นของจริง เดินดูห้อง ส่วนกลาง และคุยกับลูกบ้านเดิมได้เลย ต่างจากการซื้อใบจองที่ต้องเชื่อจากห้องตัวอย่างและคำมั่นบนกระดาษ

EIA คืออะไร ทำไมต้องดูก่อนซื้อ

EIA ย่อมาจากรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นรายงานที่โครงการขนาดใหญ่ต้องจัดทำและผ่านการพิจารณาก่อนก่อสร้าง สำหรับคอนโด เกณฑ์คือโครงการที่มีตั้งแต่ 80 ห้องชุดขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องจัดทำรายงาน EIA เพื่อประเมินว่าโครงการกระทบสิ่งแวดล้อมและชุมชนรอบข้างมากน้อยแค่ไหน สำหรับคนซื้อ การที่โครงการผ่าน EIA เป็นสัญญาณว่าโครงการเดินตามกระบวนการถูกต้อง ลดความเสี่ยงที่จะถูกร้องเรียนหรือสั่งระงับกลางคัน ถ้าเล็งคอนโดที่ยังไม่เริ่มสร้าง การถามสถานะ EIA จึงเป็นคำถามที่ควรถามตั้งแต่ต้น

เลือกตัวห้อง ทิศ ขนาด และการตกแต่ง

พอผ่านด่านโครงการมาแล้ว ก็มาถึงตัวห้องที่คุณจะอยู่จริง รายละเอียดระดับห้องมีผลกับทั้งค่าไฟรายเดือนและความสบายในการอยู่ บางอย่างแก้ทีหลังได้ บางอย่างติดมากับห้องถาวร

ทิศไหนน่าอยู่ ร้อนหรือไม่ร้อน

เมืองไทยแดดแรง ทิศของห้องเลยมีผลกับอุณหภูมิและค่าแอร์จริง ทิศเหนือรับแดดน้อยที่สุด อากาศเย็นสบายตลอดวัน เป็นทิศที่หลายคนมองหา ทิศใต้รับลมแต่ก็รับแดดบ่ายบ้าง ส่วนทิศตะวันตกร้อนที่สุดเพราะรับแดดบ่ายเต็ม ๆ ห้องฝั่งนี้มักราคาถูกกว่าเพื่อชดเชย ทิศตะวันออกรับแดดเช้าที่ไม่แรงมาก ตื่นมาเจอแสงสว่างกำลังดี

ทิศไม่ใช่ทุกอย่าง วิวที่เห็นจากหน้าต่างและสิ่งที่อยู่ฝั่งตรงข้ามก็สำคัญ ห้องทิศเหนือแต่หันชนกำแพงตึกอื่นในระยะประชิดอาจอึดอัดกว่าห้องทิศตะวันออกที่เปิดโล่ง ลองไปยืนในห้องจริงช่วงเวลาที่คุณอยู่บ้านบ่อยที่สุด แล้วดูว่าแดด ลม และวิว เป็นอย่างที่รับได้ไหม

จำนวนยูนิตต่อชั้นและลิฟต์บอกอะไร

ตัวเลขที่ควรถามคือมีกี่ยูนิตต่อชั้น และมีลิฟต์กี่ตัว เอาสองอย่างมาเทียบกันจะเห็นภาพว่าตอนเช้าคนแย่งลิฟต์กันหนักแค่ไหน อาคารที่ยูนิตต่อชั้นเยอะแต่ลิฟต์น้อย ชั่วโมงเร่งด่วนอาจต้องรอหลายรอบ ยูนิตต่อชั้นยังบอกความหนาแน่นและความเป็นส่วนตัว ชั้นที่มีไม่กี่ห้องเดินเข้าออกเจอเพื่อนบ้านน้อยกว่า แลกกับราคาที่มักสูงกว่าอาคารยูนิตแน่น

ตำแหน่งห้องบนชั้นก็มีผล ห้องริมได้ความเป็นส่วนตัวและมักได้หน้าต่างสองด้าน ส่วนห้องติดลิฟต์หรือติดช่องขยะอาจเจอเสียงและกลิ่นรบกวน ถามผังชั้นดูก่อนว่าห้องที่สนใจอยู่ตรงไหนเทียบกับลิฟต์ บันไดหนีไฟ และห้องเครื่อง

Fully Fitted กับ Fully Furnished ต่างกันอย่างไร

สองคำนี้ทำคนสับสนบ่อย Fully Fitted คือห้องที่ติดตั้งของ built-in พื้นฐานให้ เช่น ครัว ตู้เสื้อผ้า สุขภัณฑ์ เครื่องปรับอากาศ แต่ยังไม่มีเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวอย่างเตียง โซฟา โต๊ะ ส่วน Fully Furnished คือจัดเต็มพร้อมเข้าอยู่ ยกกระเป๋าเข้าได้เลยเพราะมีทั้งเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบ

เลือกแบบไหนขึ้นกับงบและเป้าหมาย คนซื้ออยู่เองที่อยากแต่งห้องตามสไตล์ตัวเองอาจชอบ Fully Fitted เพราะเลือกเฟอร์นิเจอร์เองได้และราคาเริ่มต้นถูกกว่า ส่วนคนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าหรืออยากย้ายเข้าเร็วมักเลือก Fully Furnished เพราะปล่อยเช่าได้ทันทีโดยไม่ต้องลงทุนแต่งเพิ่ม

คอนโดมือหนึ่งหรือมือสอง แบบไหนเหมาะกับคุณ

คนส่วนใหญ่นึกถึงแต่คอนโดมือหนึ่งจากโครงการใหม่ แต่คอนโดมือสองเป็นตัวเลือกที่หลายคนมองข้ามทั้งที่คุ้มในหลายเคส ความต่างหลักอยู่ที่ราคา ทำเล และสภาพห้อง ซึ่งพลิกข้อดีข้อเสียกันคนละทาง

ข้อดีข้อเสียของคอนโดมือสอง

ข้อได้เปรียบใหญ่ของมือสองคือทำเล ห้องมือสองในเมืองมักอยู่ในย่านที่พัฒนาเต็มที่แล้ว ใกล้รถไฟฟ้าที่เปิดใช้จริง สิ่งอำนวยความสะดวกรอบตัวครบ ซึ่งเป็นทำเลที่คอนโดใหม่ราคาพุ่งไปไกลหรือไม่มีที่ดินให้สร้างแล้ว ราคาต่อตารางเมตรมักถูกกว่าของใหม่ในทำเลเดียวกัน และคุณเห็นของจริงทั้งห้อง วิว และสภาพส่วนกลาง ไม่ต้องลุ้นเหมือนซื้อใบจอง บางห้องต่อรองราคาได้ด้วยถ้าเจ้าของอยากขายไว

ข้อควรระวังคือสภาพห้องและอาคารที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว อาจต้องรีโนเวตหรือเปลี่ยนของบางอย่าง ระบบส่วนกลางเก่ากว่า และต้องเช็กว่าห้องปลอดภาระหนี้หรือค่าส่วนกลางค้างจ่ายจากเจ้าของเดิม ชั่งดูว่าส่วนต่างราคาที่ประหยัดได้คุ้มกับงบซ่อมแซมที่อาจตามมาไหม

ขั้นตอนการซื้อคอนโดมือสอง

ขั้นตอนซื้อมือสองต่างจากมือหนึ่งตรงที่คุณดีลกับเจ้าของห้องหรือนายหน้า ไม่ใช่โครงการ เริ่มจากดูห้องจริงและตรวจสภาพให้ละเอียด ทั้งรอยรั่ว ระบบไฟ ประปา และของ built-in ที่ให้มา ต่อรองราคาและเงื่อนไข แล้วทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมวางเงินมัดจำ

ก่อนโอนมีจุดที่มือสองต้องเช็กเป็นพิเศษ ขอตรวจว่าห้องปลอดภาระจำนองหรือมีหนี้ค้างกับนิติบุคคลหรือไม่ ขอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อยืนยันว่าไม่มีค่าส่วนกลางค้าง ถ้าผู้ซื้อกู้แบงก์ ธนาคารจะประเมินราคาห้องก่อนอนุมัติ จากนั้นนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินพร้อมชำระส่วนที่เหลือและค่าธรรมเนียม การมีเอกสารครบและเช็กภาระผูกพันให้ชัดคือหัวใจที่กันปัญหาปลายทาง

ซื้อคอนโดไว้อยู่เองหรือซื้อปล่อยเช่า

เป้าหมายในการซื้อเปลี่ยนวิธีเลือกห้องไปหมด คนซื้ออยู่เองเลือกจากความสบายของตัวเอง ทิศที่ชอบ ห้องที่ถูกใจ ทำเลใกล้ที่ทำงาน ส่วนคนซื้อปล่อยเช่ามองด้วยสายตานักลงทุน คำถามหลักคือห้องนี้ปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไร เทียบกับเงินที่ลงไปแล้วคุ้มไหม

ถ้าเป้าหมายคือปล่อยเช่า ทำเลใกล้รถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย หรือย่านออฟฟิศจะหาผู้เช่าง่ายและได้ค่าเช่าดี ห้องขนาดกะทัดรัดแบบสตูดิโอหรือหนึ่งห้องนอนมักปล่อยง่ายกว่าห้องใหญ่เพราะกลุ่มผู้เช่ากว้างกว่า ห้อง Fully Furnished ก็ได้เปรียบเพราะผู้เช่าเข้าอยู่ได้ทันที ก่อนตัดสินใจ ลองดูค่าเช่าห้องแบบเดียวกันในตึกหรือย่านเดียวกันว่าตลาดจ่ายจริงเท่าไร แล้วหักค่าส่วนกลางกับค่าดูแลออกก่อนคำนวณผลตอบแทน จะได้เห็นตัวเลขที่ใกล้ความจริง บน Talata คุณดูได้ทั้งประกาศขายและประกาศเช่าในทำเลเดียวกัน ช่วยประเมินว่าห้องที่จะซื้อมีดีมานด์เช่ารองรับแค่ไหน

ขั้นตอนการซื้อคอนโด ตั้งแต่จองจนโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อเจอห้องที่ใช่แล้ว ขั้นตอนซื้อคอนโดมือหนึ่งไล่เป็นสเต็ปชัดเจน รู้ลำดับไว้ก่อนช่วยให้เตรียมเงินและเอกสารได้ทันทุกจุด

จองและทำสัญญาจะซื้อจะขาย

เริ่มจากวางเงินจองเพื่อกันห้องไว้ ตามด้วยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุราคา เงื่อนไข และกำหนดโอนให้ชัด อ่านสัญญาให้ละเอียดก่อนเซ็น โดยเฉพาะเงื่อนไขการคืนเงินถ้ากู้ไม่ผ่านและกำหนดเวลาสร้างเสร็จ ช่วงนี้มักตามด้วยการผ่อนดาวน์เป็นงวดจนครบตามที่ตกลง สำหรับโครงการที่สร้างเสร็จแล้วขั้นตอนดาวน์อาจสั้นกว่าหรือจ่ายทีเดียว

ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร

ถ้าไม่ได้ซื้อเงินสด ต้องยื่นกู้กับธนาคาร เตรียมเอกสารรายได้ สลิปเงินเดือน รายการเดินบัญชี และเอกสารห้องที่จะซื้อ ยื่นหลายธนาคารพร้อมกันได้เพื่อเทียบวงเงินและดอกเบี้ยที่อนุมัติ แล้วเลือกข้อเสนอที่ดีที่สุด ธนาคารจะประเมินราคาห้องและความสามารถผ่อนของคุณก่อนอนุมัติวงเงินจริง

ตรวจรับห้องก่อนโอน

ก่อนรับโอนต้องตรวจรับห้องหรือที่เรียกว่าตรวจ defect ไล่เช็กทั้งผนัง พื้น ฝ้า ระบบไฟ ประปา การระบายน้ำ ประตูหน้าต่าง และของ built-in ที่โครงการให้ จุดไหนไม่เรียบร้อยให้ถ่ายรูปและแจ้งโครงการแก้ก่อนโอน อย่ารีบเซ็นรับถ้ายังแก้ไม่ครบ เพราะหลังโอนแล้วการตามแก้ยากกว่ามาก จะจ้างช่างตรวจรับมืออาชีพมาช่วยก็ได้ถ้าไม่มั่นใจ

โอนกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายวันโอน

ขั้นสุดท้ายคือนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ชำระราคาส่วนที่เหลือพร้อมค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนอง แล้วรับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) เป็นของตัวเอง เตรียมเงินค่าธรรมเนียมวันโอนกับเงินกองทุนส่วนกลางก้อนแรกไว้ให้พร้อม อัตราค่าธรรมเนียมและมาตรการลดหย่อนดูได้ในหัวข้อค่าใช้จ่ายแฝงด้านบน เช็กตัวเลขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินและนิติบุคคลก่อนถึงวันนัดอีกครั้ง

ทำไมต้องซื้อคอนโดกับ Talata

หลังรู้แล้วว่าต้องเช็กอะไรบ้าง ขั้นต่อไปคือหาห้องจริงมาเทียบ Talata รวมประกาศคอนโดทั้งมือหนึ่ง มือสอง และห้องปล่อยเช่าไว้ในที่เดียว คุณกรองตามทำเล ช่วงราคา ขนาด และจำนวนห้องนอนได้ตามเช็กลิสต์ที่ตั้งไว้ เทียบหลายตัวเลือกในย่านเดียวกันได้พร้อมกัน แล้วติดต่อเจ้าของประกาศหรือผู้ขายได้ตรงโดยไม่ต้องเปิดหลายเว็บให้วุ่น

ถ้าคุณมีคอนโดที่อยากขายหรือปล่อยเช่า ก็ลงประกาศเองได้ ใส่รูป ราคา ทำเล และรายละเอียดห้องให้ครบ คนที่กำลังมองหาจะเจอและติดต่อคุณได้ง่ายขึ้น เจอห้องที่ตรงเช็กลิสต์เมื่อไร เริ่มทักหาเจ้าของประกาศบน Talata ได้เลย

คำถามที่พบบ่อย

เงินเดือนเท่าไหร่ถึงซื้อคอนโดได้

ไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับราคาห้องและภาระหนี้เดิมที่มี หลักที่ธนาคารใช้คือดูสัดส่วนภาระผ่อนต่อรายได้ (DSR) โดยทั่วไปคุมภาระผ่อนรวมไม่ให้เกินราว 40% ของรายได้สำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง เกณฑ์จริงต่างกันตามธนาคารและระดับรายได้ คนไม่มีหนี้อื่นเลยกู้คอนโดราคาย่อมเยาได้แม้เงินเดือนไม่สูง วิธีที่แน่ที่สุดคือขอให้ธนาคารประเมินวงเงินเบื้องต้นก่อนไปดูห้อง

คอนโดชั้นไหนไม่ควรซื้อ

ไม่มีชั้นต้องห้ามตายตัว แต่มีชั้นที่ควรพิจารณาให้ดี ชั้นล่างสุดติดถนนอาจเจอฝุ่นและเสียงมากกว่า ชั้นที่อยู่เหนือลานจอดรถหรือชั้นส่วนกลางอาจมีเสียงและกลิ่นรบกวน ห้องติดลิฟต์หรือช่องทิ้งขยะก็เจอคนพลุกพล่านและกลิ่นได้ ลองไปยืนในห้องช่วงเวลาจริงเพื่อดูว่ารับได้ไหมก่อนตัดสินใจ

ซื้อคอนโดต้องตรวจสอบอะไรบ้างก่อนโอน

ก่อนโอนควรตรวจรับห้องให้ครบ ทั้งผนัง พื้น ฝ้า ระบบไฟ ประปา ประตูหน้าต่าง และของ built-in จุดที่ไม่เรียบร้อยให้แจ้งแก้ก่อนเซ็นรับ ถ้าเป็นห้องมือสองต้องขอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลและเช็กว่าห้องปลอดภาระจำนองด้วย

ซื้อคอนโดมือสองกับมือหนึ่ง เลือกแบบไหนดี

มือสองเด่นเรื่องทำเลในเมืองที่พัฒนาแล้วและราคาต่อตารางเมตรที่มักถูกกว่า ทั้งยังเห็นของจริงก่อนซื้อ ส่วนมือหนึ่งได้ห้องใหม่ ส่วนกลางใหม่ และผ่อนดาวน์กับโครงการได้ ถ้างบจำกัดและอยากได้ทำเลใจกลางเมือง มือสองมักคุ้มกว่า แต่ต้องเผื่องบซ่อมและตรวจสภาพให้ละเอียด

ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม

ได้ แต่มีเพดานกำหนดไว้ ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น ตามมาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด และต้องนำเงินเข้ามาจากต่างประเทศตามเงื่อนไขที่กำหนด ก่อนซื้อควรเช็กกับโครงการว่าโควตาต่างชาติของอาคารยังเหลือหรือไม่

ซื้อคอนโดปล่อยเช่าคุ้มไหม

คุ้มหรือไม่ขึ้นกับทำเลและราคาที่ซื้อ ห้องใกล้รถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย หรือย่านออฟฟิศหาผู้เช่าง่ายและได้ค่าเช่าสม่ำเสมอ ก่อนซื้อให้เทียบค่าเช่าห้องแบบเดียวกันในย่านนั้นว่าตลาดจ่ายจริงเท่าไร หักค่าส่วนกลางและค่าดูแลออกก่อน แล้วค่อยคำนวณผลตอบแทนเทียบกับเงินที่ลงไป จะเห็นภาพชัดกว่าการดูแค่ตัวเลขค่าเช่าลอย ๆ