ภบท5 คืออะไร? เข้าใจที่ดิน ภบท.5 ก่อนซื้อ-ขายหรือออกโฉนด

ภบท.5 คือแบบแสดงรายการที่ดินสำหรับชำระภาษีบำรุงท้องที่ พูดง่ายๆ คือหลักฐานว่ามีคนเสียภาษีและครอบครองทำประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้นอยู่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ และไม่ใช่หลักฐานว่าใครเป็นเจ้าของตามกฎหมาย ที่ดิน ภบท.5 จึงให้แค่ “สิทธิครอบครอง” โอนทะเบียนที่กรมที่ดินไม่ได้ และออกโฉนดได้เฉพาะบางแปลงที่เข้าเงื่อนไขเท่านั้น ก่อนจะวางเงินซื้อหรือประกาศขายที่ดินแบบนี้ การเทียบหลายประกาศในที่เดียวอย่างบน Talata ช่วยให้เห็นว่าแปลงไหนมีเอกสารสิทธิ์ชัดเจนกว่ากัน

ภบท.5 คืออะไร

ภบท.5 ย่อมาจาก “ภาษีบำรุงท้องที่” ใบนี้คือแบบแสดงรายการที่ดินที่เจ้าของที่ดินยื่นไว้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น อบต. หรือเทศบาล เพื่อเสียภาษีบำรุงท้องที่รายปี คนรุ่นก่อนเรียกติดปากว่า “ภาษีดอกหญ้า” เพราะเก็บจากที่ดินทั่วไปในอัตราไม่สูง

จุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดคือคิดว่าใบ ภบท.5 เท่ากับหลักฐานความเป็นเจ้าของ จริงๆ แล้วมันเป็นแค่หลักฐานทางภาษี สถานะของมันใกล้เคียงใบเสร็จมากกว่าโฉนด มีชื่อใครในใบก็บอกได้แค่ว่าคนนั้นเป็นผู้เสียภาษีและครอบครองทำประโยชน์อยู่ ไม่ได้แปลว่ารัฐรับรองกรรมสิทธิ์ให้

ภบท.5 ย่อมาจากอะไร และออกโดยใคร

ตัวย่อ ภบท. มาจากคำว่าภาษีบำรุงท้องที่ ผู้ที่ออกและรับชำระคือหน่วยงานท้องถิ่นที่ดูแลพื้นที่นั้น ไม่ใช่กรมที่ดิน ตรงนี้สำคัญ เพราะเอกสารสิทธิ์ที่ดินทุกประเภทออกโดยกรมที่ดินผ่านสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา ส่วน ภบท.5 ออกจากสายงานท้องถิ่นเพื่อการจัดเก็บภาษีล้วนๆ คนละระบบกัน อบต. หรือเทศบาลเองก็ไม่มีอำนาจรับรองว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน

ภบท.5 กับ ภบท.6 ต่างกันอย่างไร

สองตัวนี้อยู่ในระบบภาษีบำรุงท้องที่เหมือนกัน ต่างกันที่บทบาท ภบท.5 เป็นแบบแสดงรายการที่ดินที่ใช้ยื่นเพื่อประเมินภาษี ส่วน ภบท.6 เป็นหลักฐานฝั่งการชำระเงิน ทั้งคู่ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์และใช้ยืนยันกรรมสิทธิ์ไม่ได้เหมือนกัน หากเจอประกาศขายที่ดินที่อ้างอิงเอกสารกลุ่มนี้ ให้เข้าใจตรงกันว่ากำลังพูดถึงที่ดินที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์

ที่ดิน ภบท.5 ให้สิทธิอะไร เป็นเจ้าของจริงไหม

ที่ดิน ภบท.5 จัดอยู่ในกลุ่ม “ที่ดินมือเปล่า” คือที่ดินที่ผู้ครอบครองยังไม่มีเอกสารสิทธิ์รับรองกรรมสิทธิ์ สิทธิที่ผู้ถือใบมีจริงคือสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ตามความเป็นจริง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มแบบเจ้าของโฉนด ความต่างสองคำนี้ฟังดูเล็ก แต่ผลทางกฎหมายห่างกันมาก

เจ้าของกรรมสิทธิ์ใช้สิทธิได้เต็ม ทั้งโอน ขาย จำนอง หรือยกให้ โดยมีรัฐรับรองและจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ส่วนผู้ครอบครองที่ดิน ภบท.5 ทำได้แค่ใช้ประโยชน์และส่งมอบการครอบครองกันเอง สิ่งที่ต้องระวังเป็นพิเศษคือบางแปลงที่ถือ ภบท.5 อยู่ในเขตป่าสงวน ที่สาธารณะ หรือที่ของรัฐ ซึ่งเท่ากับว่าผู้ถือไม่มีสิทธิตามกฎหมายเลยและเสี่ยงถูกเรียกคืน การมีใบ ภบท.5 ในมือจึงไม่ใช่เครื่องยืนยันว่าที่ดินนั้นถือครองได้อย่างถูกต้อง

ภบท.5 ต่างจากโฉนด น.ส.3 และ ส.ป.ก. อย่างไร

วิธีที่เร็วที่สุดในการประเมินความเสี่ยงของที่ดินแปลงหนึ่งคือดูว่าเอกสารที่แนบมาให้สิทธิระดับไหน ตารางด้านล่างเทียบให้เห็นภาพ

ลำดับความมั่นคงไล่จากบนลงล่าง โฉนดปลอดภัยสุดเพราะรัฐรับรองกรรมสิทธิ์ ขณะที่ ภบท.5 อยู่ล่างสุดของกลุ่มที่นำมาซื้อขายกัน เพราะไม่มีการรับรองสิทธิจากกรมที่ดินรองรับ ส.ป.ก. 4-01 แม้จะดูเป็นเอกสารราชการ แต่กฎหมายห้ามซื้อขายเปลี่ยนมือ ใครเสนอขายที่ ส.ป.ก. ให้ตั้งข้อสงสัยไว้ก่อน

ที่ดิน ภบท.5 ซื้อขายได้ไหม

ตอบตรงๆ คือซื้อขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินไม่ได้ เพราะไม่มีเอกสารสิทธิ์ให้จดทะเบียนโอน สิ่งที่ตลาดเรียกกันว่า “ซื้อขายที่ดิน ภบท.5” จริงๆ แล้วคือการทำสัญญาส่งมอบการครอบครองกันเองระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อ ผู้ซื้อได้มาแค่การครอบครองต่อ ไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่มีรัฐรับรองว่าที่ดินนั้นเป็นของตน

หลายคนเข้าใจว่าจ่ายเงินแล้วเซ็นสัญญาก็เท่ากับเป็นเจ้าของ จุดนี้คือที่มาของข้อพิพาทจำนวนมาก เพราะสัญญาที่ทำกันเองไม่ได้ทำให้สิทธิแข็งแรงขึ้น หากภายหลังมีคนอื่นอ้างสิทธิในที่ดินแปลงเดียวกัน หรือรัฐตรวจพบว่าเป็นที่หวงห้าม ผู้ซื้อมักเป็นฝ่ายเสียเปรียบ

ความเสี่ยงของการซื้อที่ดิน ภบท.5

ก่อนตัดสินใจ ควรชั่งน้ำหนักความเสี่ยงเหล่านี้ให้ครบ

• เสี่ยงเป็นที่ของรัฐหรือเขตป่าสงวน ซึ่งถูกเพิกถอนและเรียกคืนได้ทุกเมื่อ โดยผู้ครอบครองไม่ได้ค่าชดเชย
• นำไปจำนองหรือขอสินเชื่อกับธนาคารไม่ได้ เพราะธนาคารรับเฉพาะที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์
• พิสูจน์สิทธิยากเมื่อเกิดข้อพิพาท เพราะไม่มีทะเบียนของกรมที่ดินยืนยันแนวเขตและตัวบุคคล
• เสี่ยงซื้อซ้อน ที่ดินแปลงเดียวถูกขายให้หลายคนได้ เพราะไม่มีระบบทะเบียนกลางคอยกันไว้

ราคาที่ดูถูกของที่ดิน ภบท.5 จึงสะท้อนความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องแบกรับเอง ไม่ใช่ของถูกที่ได้เปล่า

ที่ดิน ภบท.5 ออกโฉนดหรือเปลี่ยนเป็นเอกสารสิทธิ์ได้ไหม

คำตอบขึ้นอยู่กับว่าที่ดินแปลงนั้นเข้าเงื่อนไขตามประมวลกฎหมายที่ดินหรือไม่ ที่ดินที่ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมานาน อยู่นอกเขตหวงห้าม ไม่ทับที่ป่าสงวนหรือที่ของรัฐ มีโอกาสยื่นขอออกเอกสารสิทธิ์ได้ ทั้งผ่านโครงการเดินสำรวจออกโฉนดของรัฐ หรือยื่นคำขอเป็นรายแปลงที่สำนักงานที่ดิน

แต่คำว่า “ออกโฉนดได้” ที่เห็นตามประกาศขายมักตัดเงื่อนไขทิ้งไป ที่ดิน ภบท.5 จำนวนมากอยู่ในเขตป่าหรือที่รัฐ ซึ่งออกโฉนดไม่ได้เลยไม่ว่าจะครอบครองมานานแค่ไหน วิธีที่ปลอดภัยกว่าคืออย่าเชื่อคำรับรองปากเปล่าของผู้ขาย ให้ยื่นเรื่องตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนว่าที่แปลงนั้นมีสิทธิออกเอกสารสิทธิ์จริงหรือไม่ แล้วค่อยตัดสินใจ

ยังต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่อยู่ไหม

ภาษีบำรุงท้องที่ถูกยกเลิกไปแล้ว ตั้งแต่ 1 มกราคม พ.ศ. 2563 พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้และยกเลิกภาษีบำรุงท้องที่ฉบับเดิมไปพร้อมกัน หมายความว่าใบ ภบท.5 ไม่ใช่เอกสารเสียภาษีที่ใช้อยู่ในระบบปัจจุบันแล้ว ปัจจุบันที่ดินถูกประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามการใช้ประโยชน์แทน

ที่ต้องแยกให้ชัดคือ การยกเลิก “ภาษี” ไม่ได้ทำให้ “ที่ดิน ภบท.5” หายไป ที่ดินมือเปล่าที่เคยถือใบ ภบท.5 ยังคงมีอยู่จริงและยังซื้อขายเปลี่ยนมือกันในตลาด เพียงแต่สถานะทางสิทธิยังเหมือนเดิม คือยังไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ ใครถือใบเก่าไว้ก็ใช้เป็นหลักฐานประกอบการครอบครองได้ แต่ใช้แทนโฉนดไม่ได้

ตรวจอะไรบ้างก่อนซื้อที่ดิน ภบท.5

ถ้ายังสนใจที่ดินแปลงที่ถือ ภบท.5 อยู่ อย่าเพิ่งวางมัดจำก่อนเดินตามขั้นตอนตรวจสอบนี้

• ขอดูเอกสารตัวจริงและสำเนาทุกใบ เทียบชื่อผู้ครอบครองกับผู้ที่มาเสนอขายว่าตรงกันไหม
• นำเลขที่และที่ตั้งไปตรวจที่สำนักงานที่ดินและ อบต. ในพื้นที่ ว่าที่ดินอยู่ในเขตใด ทับที่ป่าหรือที่รัฐหรือไม่
• เดินดูแปลงจริง สอบถามแนวเขตกับเพื่อนบ้านและผู้นำชุมชน เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องการรุกล้ำหรือข้อพิพาทเดิม
• ปรึกษานักกฎหมายที่ดินหรือผู้รู้ในพื้นที่ก่อนทำสัญญา เพื่อให้ประเมินได้ว่าความเสี่ยงคุ้มกับราคาหรือไม่

ขั้นตอนพวกนี้ใช้เวลาไม่กี่วัน แต่ช่วยกันความผิดพลาดที่อาจแลกมาด้วยเงินก้อนใหญ่และคดียาวหลายปี

ทำไมต้องซื้อ-ขายที่ดินกับ Talata

สำหรับคนหาซื้อที่ดิน Talata รวมประกาศที่ดินจากผู้ขายหลายรายไว้ในที่เดียว ค้นหาและกรองตามทำเล ราคา หรือประเภทเอกสารได้ แล้วเทียบกันก่อนตัดสินใจ เห็นชัดว่าแปลงไหนเป็นโฉนดเต็ม แปลงไหนเป็นที่มือเปล่า ติดต่อเจ้าของประกาศได้โดยตรงเพื่อขอดูเอกสารและสอบถามรายละเอียดก่อนนัดดูที่จริง

สำหรับคนมีที่ดินอยากขาย รวมถึงที่ดินที่ถือ ภบท.5 การลงประกาศบน Talata ทำได้ไม่ยาก จุดที่ช่วยให้ขายได้เร็วและลดปัญหาภายหลังคือการระบุประเภทเอกสารให้ตรงตามจริง บอกให้ชัดว่าเป็นที่มีโฉนด น.ส.3 หรือที่มือเปล่า เพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจบนข้อมูลที่ถูกต้อง เจอตัวเลือกที่ใช่แล้วเริ่มติดต่อกันได้เลยบน Talata

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อที่ดิน ภบท.5 แล้วได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของไหม

ไม่ได้กรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อได้เพียงการครอบครองต่อจากผู้ขายผ่านสัญญาที่ทำกันเอง เพราะที่ดิน ภบท.5 ไม่มีเอกสารสิทธิ์ให้จดทะเบียนโอนที่กรมที่ดิน หากต้องการความเป็นเจ้าของตามกฎหมาย ควรเลือกที่ดินที่มีโฉนดหรือ น.ส.3ก ตั้งแต่ต้น

ที่ดิน ภบท.5 เอาไปกู้หรือจำนองกับธนาคารได้ไหม

ไม่ได้ ธนาคารรับจำนองเฉพาะที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ เช่น โฉนดหรือ น.ส.3ก เพราะใช้เป็นหลักประกันที่จดทะเบียนได้ ที่ดินมือเปล่าอย่าง ภบท.5 จึงนำไปขอสินเชื่อในระบบไม่ได้

ซื้อที่ดิน ภบท.5 เสี่ยงโดนยึดหรือเวนคืนไหม

มีความเสี่ยงจริง โดยเฉพาะหากที่ดินอยู่ในเขตป่าสงวน ที่สาธารณะ หรือที่ของรัฐ ซึ่งรัฐเพิกถอนและเรียกคืนได้โดยผู้ครอบครองอาจไม่ได้ค่าชดเชย ก่อนซื้อจึงควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินและ อบต. ว่าที่ดินอยู่ในเขตใด

มีที่ดิน ภบท.5 อยากขาย ต้องทำสัญญาแบบไหน

ใช้สัญญาซื้อขายและส่งมอบการครอบครองระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย พร้อมส่งมอบเอกสารที่มีและระบุแนวเขตให้ชัด เนื่องจากโอนทะเบียนที่กรมที่ดินไม่ได้ ควรให้พยานร่วมรู้เห็นและปรึกษานักกฎหมายเพื่อร่างสัญญาที่รัดกุม ลดข้อพิพาทภายหลัง

ภบท.5 เปลี่ยนเป็นโฉนดได้ไหม ต้องเริ่มยังไง

ได้เฉพาะที่ดินที่เข้าเงื่อนไขตามประมวลกฎหมายที่ดิน คือครอบครองทำประโยชน์ต่อเนื่องและอยู่นอกเขตหวงห้าม เริ่มจากยื่นเรื่องตรวจสอบและขอออกเอกสารสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ หรือรอโครงการเดินสำรวจออกโฉนดของรัฐ ที่ดินในเขตป่าหรือที่รัฐออกโฉนดไม่ได้

ภบท.5 กับ ภบท.6 ต่างกันอย่างไร

ทั้งคู่อยู่ในระบบภาษีบำรุงท้องที่เดิม ภบท.5 เป็นแบบแสดงรายการที่ดินสำหรับประเมินภาษี ส่วน ภบท.6 เป็นหลักฐานฝั่งการชำระเงิน ทั้งสองไม่ใช่เอกสารสิทธิ์และใช้ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้