ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร เงื่อนไข ระยะเวลา และวิธีป้องกันที่ดินถูกแย่งกรรมสิทธิ์

ครอบครองปรปักษ์ คือการที่คนคนหนึ่งเข้าครอบครองที่ดินหรือทรัพย์สิน "ของคนอื่น" อย่างสงบ เปิดเผย และต่อเนื่องด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จนกฎหมายให้ได้กรรมสิทธิ์ไป ที่ดินที่มีโฉนดต้องครอบครองติดต่อกัน 10 ปี ส่วนสังหาริมทรัพย์ใช้เวลา 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 เรื่องนี้กระทบคนสองกลุ่มโดยตรง คือเจ้าของที่ดินที่อาจเสียสิทธิโดยไม่รู้ตัว กับคนที่กำลังจะซื้อที่ดินและอยากมั่นใจว่าไม่มีปัญหาการครอบครองซ้อนอยู่ ใครที่กำลังมองหาหรือเปรียบเทียบที่ดิน Talata รวมประกาศขายที่ดินไว้ให้ดูรายละเอียดและทำเลเทียบกันได้ในที่เดียว ก่อนตัดสินใจติดต่อเจ้าของประกาศ

บทความนี้สรุปตั้งแต่ความหมาย เงื่อนไขที่กฎหมายรับรอง ที่ดินแต่ละประเภทที่โดนหรือไม่โดน เคสในครอบครัว ขั้นตอนทางศาล สิ่งที่ผู้ซื้อที่ดินควรรู้ ไปจนถึงวิธีป้องกัน เพื่อให้อ่านจบแล้วรู้ว่าตัวเองอยู่ตรงไหนของเรื่องนี้ และต้องทำอะไรต่อ

ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร

ความหมายแบบเข้าใจง่าย

พูดให้เห็นภาพ ครอบครองปรปักษ์คือกลไกที่กฎหมายให้ "คนที่ใช้ที่ดินจริง" มีโอกาสได้กรรมสิทธิ์ ถ้าเจ้าของตัวจริงปล่อยให้คนอื่นเข้ามาครอบครองอย่างเปิดเผยเหมือนเป็นเจ้าของ โดยไม่ฟ้องร้องเอาคืน จนครบกำหนดเวลา

หัวใจอยู่ที่คำว่า "ของคนอื่น" เสมอ คนจะอ้างครอบครองปรปักษ์ได้ ที่ดินนั้นต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของคนอื่น ถ้าเป็นที่ดินของตัวเองอยู่แล้วก็ไม่มีอะไรให้ครอบครองปรปักษ์

ครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382

กฎหมายที่ทุกฝ่ายอ้างถึงคือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ที่วางหลักว่า บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกัน 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกัน 5 ปี บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

สามคำที่ต้องจำคือ สงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ขาดข้อใดข้อหนึ่งก็ไม่เข้าหลักครอบครองปรปักษ์ และตัวเลข 10 ปีกับ 5 ปีเป็นเงื่อนเวลาที่กฎหมายกำหนดตายตัว

ทำไมกฎหมายถึงเปิดให้มีการครอบครองปรปักษ์

หลายคนรู้สึกว่ากฎหมายข้อนี้ไม่ยุติธรรมกับเจ้าของ แต่เหตุผลเบื้องหลังคือกฎหมายต้องการรับรองสภาพที่เป็นอยู่จริงและให้ที่ดินถูกใช้ประโยชน์ เมื่อเจ้าของไม่เคยใช้สิทธิทวงคืนที่ดินเป็นสิบปี ในขณะที่อีกคนใช้สอยอย่างเปิดเผยตลอดมา กฎหมายจึงเลือกคุ้มครองสภาพนั้น มองอีกมุม กฎข้อนี้ก็เตือนเจ้าของที่ดินทุกคนว่าการถือโฉนดไว้เฉย ๆ ไม่พอ ต้องดูแลที่ดินด้วย

เงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์ ที่กฎหมายรับรอง

ครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ

"สงบ" หมายถึงครอบครองโดยไม่ถูกเจ้าของฟ้องร้องหรือใช้กำลังแย่งกันไปมา "เปิดเผย" คือครอบครองให้คนทั่วไปเห็นได้ ไม่ปิดบังซ่อนเร้น เช่น ปลูกบ้าน ทำสวน ล้อมรั้ว ติดป้าย ส่วน "เจตนาเป็นเจ้าของ" คือใช้ที่ดินเสมือนเป็นของตัวเองจริง ๆ ไม่ใช่อยู่ในฐานะผู้เช่า ผู้อาศัย หรือคนเฝ้าที่ให้เจ้าของ

จุดนี้สำคัญมาก ถ้าเข้าไปอยู่โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของ หรืออยู่ในฐานะผู้เช่า ต่อให้อยู่นานกี่สิบปีก็ไม่นับเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ที่หลายคนเข้าใจผิดคือกฎหมายไม่ได้กำหนดว่าผู้ครอบครองต้องสุจริต หรือต้องรู้ว่าเป็นที่ของคนอื่น คนที่เชื่อว่าเป็นที่ของตัวเองแล้วครอบครองมาครบ 10 ปีก็อ้างได้ ส่วนทรัพย์ที่ได้มาจากการกระทำผิด มาตรา 1383 ไม่ได้ตัดสิทธิเสียทีเดียว แต่ให้ผู้กระทำผิดหรือผู้รับโอนที่ไม่สุจริตได้กรรมสิทธิ์ต่อเมื่อพ้นอายุความอาญาหรือพ้น 10 ปี แล้วแต่กำหนดไหนยาวกว่า

ต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ของผู้อื่น

ที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ต้องเป็นที่ดินที่มี "กรรมสิทธิ์" ซึ่งก็คือโฉนดที่ดิน เพราะการครอบครองปรปักษ์เป็นการได้กรรมสิทธิ์มาจากคนที่มีกรรมสิทธิ์อยู่ก่อน ถ้าที่ดินนั้นยังไม่มีใครมีกรรมสิทธิ์เต็ม หลักครอบครองปรปักษ์ก็ใช้ไม่ได้ ต้องไปดูหลักเรื่องการแย่งการครอบครองแทน ซึ่งจะอธิบายในหัวข้อประเภทที่ดิน

ครอบครองปรปักษ์ กี่ปีถึงได้กรรมสิทธิ์

ที่ดินที่มีโฉนดต้องครอบครองติดต่อกัน 10 ปี ส่วนสังหาริมทรัพย์ เช่น รถ เครื่องประดับ ของสะสม ใช้เวลา 5 ปี ถ้าถามว่าการครอบครองปรปักษ์มีกี่ประเภท แบ่งตามประเภททรัพย์ได้สองแบบนี้ การนับต้องต่อเนื่อง ถ้าครอบครองไป 7 ปีแล้วเจ้าของฟ้องขับไล่ อายุความจะสะดุดหยุดและเริ่มนับใหม่ การต่อว่าหรือแจ้งด้วยปากเปล่าอย่างเดียวไม่ทำให้สะดุด

มีข้อควรระวังที่คนมักพลาด ถ้าที่ดินแปลงนั้นเพิ่งออกโฉนด เวลาที่ครอบครองมา "ก่อน" ที่ดินจะมีโฉนดจะไม่ถูกนับรวม เพราะก่อนหน้านั้นยังไม่มีกรรมสิทธิ์ให้แย่ง การนับ 10 ปีจึงเริ่มจากวันที่ออกโฉนดเป็นต้นไป

ที่ดินแบบไหนถูกครอบครองปรปักษ์ได้บ้าง

ที่ดินจะถูกครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับประเภทเอกสารสิทธิเป็นหลัก เพราะที่ดินแต่ละประเภทมีสถานะทางกฎหมายต่างกัน ตารางด้านล่างสรุปภาพรวมก่อน แล้วค่อยลงรายละเอียดทีละแบบ

ที่ดินมีโฉนด

โฉนดที่ดินคือเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ จึงเป็นที่ดินประเภทหลักที่ถูกครอบครองปรปักษ์ได้ตามมาตรา 1382 ถ้ามีคนครอบครองที่ดินโฉนดของคนอื่นโดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ ครบ 10 ปี ผู้นั้นได้กรรมสิทธิ์และยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อนำคำสั่งไปจดทะเบียนได้ เจ้าของที่ดินโฉนดจึงเป็นกลุ่มที่ต้องระวังเรื่องนี้มากที่สุด

น.ส.3 และ น.ส.3 ก

ที่ดิน น.ส.3 และ น.ส.3 ก เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ผู้ถือมี "สิทธิครอบครอง" แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์เต็มแบบโฉนด ที่ดินกลุ่มนี้จึงครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ แต่ถูก "แย่งการครอบครอง" ได้ ถ้ามีคนเข้ามาครอบครองแทนที่ ผู้ถูกแย่งต้องฟ้องคดีเอาคืนภายใน 1 ปีนับแต่ถูกแย่ง ตามมาตรา 1375 ถ้าปล่อยเกิน 1 ปีก็เสียสิทธิเรียกคืน ระยะเวลาสั้นกว่าโฉนดมาก คนถือ น.ส.3 และ น.ส.3 ก จึงยิ่งต้องหมั่นดูแลที่ดิน

ส.ป.ก. 4-01 และที่ดินของรัฐ

ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 เป็นสิทธิทำเกษตรที่รัฐจัดให้เกษตรกร ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่ซื้อขายกันได้ จึงครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ ที่สาธารณประโยชน์และที่ราชพัสดุเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน มาตรา 1306 ห้ามยกอายุความขึ้นต่อสู้กับแผ่นดิน ส่วนที่วัดและที่ธรณีสงฆ์มีกฎหมายคณะสงฆ์คุ้มครองในลักษณะเดียวกัน ไม่ว่าจะครอบครองมานานแค่ไหนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์

ครอบครองปรปักษ์ในครอบครัว พี่น้อง ทายาท และที่ดินมรดก

ครอบครองปรปักษ์ระหว่างคนในครอบครัวมีหลักพิจารณาต่างจากคนนอก เพราะญาติหรือพี่น้องส่วนใหญ่เข้ามาอยู่โดยได้รับอนุญาต ซึ่งเป็นเคสที่คนถามกันมากที่สุด

ญาติหรือพี่น้องอยู่ในที่ดินเรานานเกิน 10 ปี

คำถามยอดฮิตคือ ปล่อยให้ญาติหรือพี่น้องปลูกบ้านอยู่ในที่ดินเรามาสิบกว่าปี เขาจะครอบครองปรปักษ์ได้ไหม คำตอบขึ้นอยู่กับว่าเขาเข้ามาอยู่ด้วยสถานะอะไร ถ้าเข้ามาเพราะเจ้าของอนุญาตหรือให้อาศัยด้วยความเอื้อเฟื้อ การอยู่แบบนั้นถือเป็นการอาศัยสิทธิเจ้าของ ไม่ใช่การครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ต่อให้อยู่นานเท่าไรก็ไม่นับ

เรื่องจะเปลี่ยนไปก็ต่อเมื่อผู้อยู่อาศัยแสดงออกชัดเจนว่าเปลี่ยนเจตนาเป็นการครอบครองเพื่อตนเอง และเจ้าของรับรู้การเปลี่ยนแปลงนั้น การนับเวลาจึงเริ่มจากจุดนั้น ในทางปฏิบัติเรื่องเจตนาตีความยากและต้องดูพยานหลักฐานเป็นรายกรณี การทำหนังสือให้อาศัยหรือสัญญาเช่าไว้ตั้งแต่แรกช่วยลดข้อถกเถียงได้มาก

ที่ดินมรดกที่ยังไม่แบ่ง

ที่ดินมรดกที่ทายาทหลายคนยังถือร่วมกันโดยยังไม่แบ่งแยก การที่ทายาทคนหนึ่งครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินส่วนรวม โดยหลักถือว่าครอบครองแทนทายาทคนอื่นด้วย ไม่ใช่การครอบครองปรปักษ์เพื่อตัดสิทธิพี่น้อง เว้นแต่จะแสดงเจตนาแยกการครอบครองเป็นของตนอย่างเปิดเผยและทายาทคนอื่นรู้เห็น เคสมรดกมีแนวคำพิพากษาศาลฎีกาหลากหลาย ถ้ากำลังมีข้อพิพาทลักษณะนี้ ควรปรึกษาทนายความพร้อมเอกสารจริงก่อนตัดสินใจ

ขั้นตอนการร้องขอครอบครองปรปักษ์ต่อศาล

กรรมสิทธิ์จากการครอบครองปรปักษ์เกิดขึ้นตามกฎหมายเมื่อครบเงื่อนไข แต่ชื่อในโฉนดยังไม่เปลี่ยนจนกว่าจะมีคำสั่งศาลและนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

เอกสารและพยานหลักฐานที่ต้องเตรียม

สิ่งที่ใช้พิสูจน์คือหลักฐานว่าครอบครองจริง ต่อเนื่อง และเปิดเผย เช่น ภาพถ่ายบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างพร้อมช่วงเวลา หลักฐานการเสียภาษีที่ดิน บิลค่าน้ำค่าไฟในชื่อผู้ครอบครอง พยานบุคคลที่เป็นเพื่อนบ้านหรือผู้ใหญ่บ้านที่ยืนยันได้ว่าครอบครองมานานเท่าใด รวมถึงสำเนาโฉนดและระวางที่ดินของแปลงนั้น ยิ่งหลักฐานต่อเนื่องและชัดเจน ศาลยิ่งรับฟังได้ง่าย

ยื่นคำร้อง สืบพยาน และจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

ผู้ครอบครองยื่นคำร้องขอให้ศาลแสดงกรรมสิทธิ์ จากนั้นศาลสืบพยานว่าการครอบครองครบองค์ประกอบตามมาตรา 1382 หรือไม่ ถ้าเจ้าของเดิมคัดค้าน คดีจะกลายเป็นคดีมีข้อพิพาทที่ต้องสู้กันด้วยพยานหลักฐานทั้งสองฝ่าย เมื่อศาลมีคำสั่งแล้ว ผู้ร้องนำคำสั่งศาลไปยื่นจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน กระบวนการทั้งหมดใช้เวลาและมีค่าใช้จ่าย การมีทนายความช่วยดูแลจะทำให้ราบรื่นขึ้น

ยังไม่จดทะเบียน ผู้ซื้อที่ดินได้รับความคุ้มครองไหม

ถ้าผู้ได้กรรมสิทธิ์จากการครอบครองปรปักษ์ยังไม่ได้จดทะเบียน แล้วเจ้าของเดิมขายที่ดินให้คนอื่น ผู้ซื้อที่จ่ายเงินจริง ซื้อโดยสุจริต และจดทะเบียนโอนโดยสุจริตแล้ว ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง ผู้ครอบครองจะยกเรื่องปรปักษ์ขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อรายนั้นไม่ได้

สำหรับผู้ซื้อ ความคุ้มครองนี้มีเงื่อนไขว่าต้องสุจริต ถ้าไปดูที่แล้วเห็นว่ามีคนปลูกบ้านอยู่มานานแต่ไม่ถามต่อ อาจถูกโต้แย้งเรื่องความสุจริตได้ ก่อนวางเงินจึงควรไปดูที่ดินจริง ถามคนที่อยู่ในแปลงหรือเพื่อนบ้านว่าใครใช้ที่ดินมานานแค่ไหน และตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดิน สำหรับผู้ครอบครอง บทเรียนคือเมื่อครบ 10 ปีแล้วควรรีบร้องต่อศาลและจดทะเบียน อย่าปล่อยค้างไว้

วิธีป้องกันไม่ให้ที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์

วิธีป้องกันที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์ที่ได้ผลที่สุดคืออย่าปล่อยให้คนอื่นใช้ที่ดินแทนเราโดยไม่มีหลักฐานว่าใช้ในฐานะอะไร แนวทางที่ทำได้จริงมีดังนี้

• เข้าตรวจที่ดินของตัวเองอย่างน้อยปีละครั้ง ดูว่ามีใครเข้ามาใช้หรือปลูกสร้างอะไรหรือไม่
• ติดป้ายแสดงความเป็นเจ้าของ ล้อมรั้ว หรือทำเครื่องหมายเขตที่ดินให้ชัด
• ตรวจหลักหมุดเขตที่ดินว่ายังอยู่ครบ ถ้าหมุดหายหรือมีการปลูกสร้างใกล้แนวเขต ให้ขอรังวัดสอบเขต
• ถ้าพบคนเข้ามาอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ ให้ทำหนังสืออนุญาตหรือสัญญาเช่าให้ชัดว่าเขาอยู่ในฐานะอะไร ถ้าไม่ยอม ให้ปรึกษาทนายเรื่องฟ้องขับไล่ก่อนครบ 10 ปี อย่าปล่อยเงียบ
• ถามเพื่อนบ้านละแวกใกล้เคียงเป็นระยะว่ามีความเคลื่อนไหวในที่ดินหรือไม่
• เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ถูกต้องตามกำหนด เก็บไว้เป็นหลักฐานความเป็นเจ้าของ

เข้าใจให้ตรงว่าการเสียภาษีอย่างเดียวไม่ได้การันตีว่าจะปลอดภัย สิ่งที่หยุดการนับอายุความได้จริงคือการฟ้องคดี หรือทำให้ผู้ครอบครองยอมรับเป็นหนังสือว่าอยู่ในฐานะผู้เช่าหรือผู้อาศัย การจ่ายภาษีเป็นเพียงหลักฐานประกอบเท่านั้น

ซื้อขายที่ดินอย่างมั่นใจ ลดความเสี่ยงข้อพิพาทกับ Talata

ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินสักแปลง ควรตรวจให้ชัดว่าเอกสารสิทธิเป็นโฉนดหรือเอกสารประเภทใด เนื้อที่และแนวเขตตรงกับความจริงไหม และมีใครครอบครองใช้ประโยชน์อยู่ในที่ดินนั้นหรือเปล่า ข้อมูลเหล่านี้ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการครอบครองซ้อนได้ตั้งแต่ต้น บน Talata มีประกาศขายและให้เช่าที่ดินรวมไว้ในที่เดียว ดูรายละเอียดแปลง ทำเล และราคาเทียบกันได้สะดวก แล้วติดต่อเจ้าของประกาศโดยตรงเพื่อถามเอกสารเพิ่มก่อนนัดดูที่จริง

ฝั่งเจ้าของที่ดินก็เช่นกัน ที่ดินที่ปล่อยว่างไว้เฉย ๆ มีทั้งความเสี่ยงรกร้างและข้อพิพาทตามมา ถ้ามีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ การปล่อยขายหรือให้เช่าแบบมีสัญญาชัดเจนก็เป็นทางหนึ่งที่ทำให้ที่ดินมีคนดูแลและสร้างรายได้ ลงประกาศพร้อมระบุประเภทเอกสารสิทธิและรายละเอียดให้ครบจะช่วยให้ผู้สนใจมั่นใจ ตรวจรายละเอียดและเปรียบเทียบตัวเลือกให้รอบคอบ แล้วเริ่มลงประกาศที่ดินของคุณบน Talata ได้เมื่อพร้อม

คำถามที่พบบ่อย

ที่ดินมีโฉนดถูกครอบครองปรปักษ์ได้ไหม ถ้าปล่อยรกร้างไว้

ได้ ที่ดินมีโฉนดเป็นประเภทหลักที่ถูกครอบครองปรปักษ์ได้ แต่ปล่อยรกร้างอย่างเดียวยังไม่เสียสิทธิ ความเสี่ยงเกิดเมื่อมีคนอื่นเข้ามาครอบครองโดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ ต่อเนื่องครบ 10 ปี โดยเจ้าของไม่ฟ้องร้อง ทางป้องกันคือหมั่นตรวจที่ดิน ล้อมรั้วติดป้าย และจัดการทันทีเมื่อพบคนเข้ามาใช้

เสียภาษีที่ดินทุกปีแล้ว ช่วยกันการครอบครองปรปักษ์ได้ไหม

ช่วยเป็นหลักฐานความเป็นเจ้าของ แต่ไม่หยุดการนับเวลาของคนที่ครอบครองอยู่ สิ่งที่หยุดได้จริงคือการฟ้องคดีก่อนครบ 10 ปี หรือทำให้ผู้ครอบครองยอมรับเป็นหนังสือว่าอยู่ในฐานะผู้เช่าหรือผู้อาศัย

ครอบครองปรปักษ์ใช้เวลากี่ปีถึงได้กรรมสิทธิ์

ที่ดินที่มีโฉนดต้องครอบครองติดต่อกัน 10 ปี ส่วนสังหาริมทรัพย์ 5 ปี ตามมาตรา 1382 โดยต้องครบทั้งความสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าได้ทรัพย์มาจากการกระทำผิด มาตรา 1383 อาจทำให้ต้องรอนานกว่านั้น

ครอบครองที่ดินของตัวเองครบ 10 ปี ขอครอบครองปรปักษ์ได้ไหม

ไม่ได้ เพราะการครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นที่ดิน "ของผู้อื่น" ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าที่ดินเป็นของตัวเองอยู่แล้วก็ไม่มีกรรมสิทธิ์ของใครให้ได้มา

ที่ดิน ส.ป.ก. หรือ น.ส.3 ก ครอบครองปรปักษ์ได้ไหม

ส.ป.ก. 4-01 และที่ดินของรัฐครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ ส่วน น.ส.3 ก ครอบครองปรปักษ์ไม่ได้เช่นกัน แต่ถูกแย่งการครอบครองได้ ผู้ถูกแย่งต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีตามมาตรา 1375 ไม่เช่นนั้นเสียสิทธิ

ครอบครองปรปักษ์ต่างจากการบุกรุกอย่างไร

บุกรุกเป็นเรื่องการเข้าไปในที่ดินคนอื่นโดยไม่มีสิทธิ ซึ่งเจ้าของดำเนินคดีได้ทั้งทางแพ่งและทางอาญา ส่วนครอบครองปรปักษ์เป็นผลทางแพ่งที่เกิดเมื่อคนที่เข้ามาครอบครองอยู่ต่อโดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของจนครบเวลาโดยเจ้าของไม่ฟ้องเอาคืน ถ้าการเข้ามาเป็นความผิดอาญา มาตรา 1383 อาจทำให้ต้องรอนานกว่า 10 ปี สองเรื่องนี้จึงเกิดซ้อนกันได้ เจ้าของที่พบคนบุกรุกควรดำเนินการตั้งแต่ต้น อย่ารอจนเวลาผ่านไปนาน