ขายอาคารพาณิชย์ ตึกแถว ทั่วไทย

อาคารพาณิชย์คืออะไร ต่างจากตึกแถวและตึกพาณิชย์อย่างไร

อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ออกแบบให้ใช้ประกอบการค้าและอยู่อาศัยในหลังเดียวกัน ส่วนใหญ่เป็นตึกหลายชั้นติดถนนหรืออยู่ในย่านการค้า ชั้นล่างเปิดเป็นหน้าร้านหรือสำนักงาน ชั้นบนใช้อยู่อาศัยหรือเก็บของ คนไทยมักเรียกสลับกับคำว่า “ตึกแถว” และ “ตึกพาณิชย์” ซึ่งหมายถึงอาคารลักษณะเดียวกัน ต่างกันแค่คำเรียกตามพื้นที่และยุคสมัย

ในทางปฏิบัติทั้งสามคำใช้แทนกันได้เกือบทั้งหมด จุดที่พอแยกได้คือ “ตึกแถว” มักหมายถึงห้องแถวหลายคูหาที่สร้างติดกันเป็นแนวยาว ส่วน “อาคารพาณิชย์” เป็นคำที่ครอบคลุมกว่าและใช้ในเอกสารราชการมากกว่า เวลาค้นหาประกาศขาย จึงควรลองทั้งสามคำเพื่อไม่ให้พลาดตัวเลือก

ประเภทอาคารพาณิชย์ที่นิยมซื้อขาย

อาคารพาณิชย์ที่ประกาศขายในตลาดแบ่งได้หลายแบบตามจำนวนชั้นและรูปแบบการเชื่อมคูหา แต่ละแบบเหมาะกับการใช้งานและงบประมาณต่างกัน

อาคารพาณิชย์ 2 ชั้น

เหมาะกับธุรกิจขนาดเล็กถึงกลางที่ใช้ชั้นล่างเป็นหน้าร้านและชั้นบนเป็นที่พักหรือสต๊อกของ ราคาเข้าถึงง่ายกว่าตึกสูง ดูแลรักษาสะดวก เป็นตัวเลือกยอดนิยมของร้านค้าปลีก ร้านอาหาร และสำนักงานเริ่มต้น

อาคารพาณิชย์ 3–4 ชั้น

รองรับการใช้งานหลากหลายกว่า เช่น เปิดร้านชั้นล่าง ทำออฟฟิศชั้นกลาง และอยู่อาศัยชั้นบน หรือแบ่งพื้นที่ให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ประจำ เหมาะกับผู้ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากและมองเรื่องการลงทุนระยะยาว

คูหาเดียว หลายคูหา และหัวมุมริมถนนใหญ่

อาคารคูหาเดียวเหมาะกับธุรกิจเดี่ยว งบไม่สูง ส่วนแบบหลายคูหาเชื่อมกันเหมาะกับกิจการที่ต้องใช้พื้นที่กว้าง เช่น โชว์รูมหรือคลังสินค้าหน้าร้าน อาคารหัวมุมและริมถนนใหญ่จะได้เปรียบเรื่องการมองเห็นและปริมาณคนผ่าน ราคาจึงสูงกว่าห้องกลางแถวในทำเลเดียวกัน

ทำเลอาคารพาณิชย์แบบไหนที่ค้าขายได้และน่าลงทุน

ทำเลคือปัจจัยสำคัญที่สุดของอาคารพาณิชย์ เพราะมูลค่าและโอกาสทางการค้าขึ้นอยู่กับว่ามีคนผ่านมากแค่ไหน จุดที่ควรดูคือปริมาณคนเดินและรถผ่านหน้าอาคาร ความใกล้แหล่งชุมชน ตลาด สถานีรถไฟฟ้า หรือย่านสำนักงาน รวมถึงที่จอดรถซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าโดยตรง

อีกเรื่องที่มองข้ามไม่ได้คือผังเมืองและโซนสีของที่ดิน เพราะกำหนดว่าอาคารนั้นเปิดกิจการประเภทใดได้บ้าง ก่อนตัดสินใจซื้อเพื่อทำธุรกิจเฉพาะทาง ควรตรวจสอบข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่นั้นให้ชัดเจนก่อน เพื่อไม่ให้ซื้อมาแล้วใช้งานไม่ได้ตามที่ตั้งใจ

ราคาขายอาคารพาณิชย์ ขึ้นอยู่กับอะไรบ้าง

ราคาขายอาคารพาณิชย์ต่างกันได้มากแม้อยู่ย่านเดียวกัน ปัจจัยหลักที่กำหนดราคาคือทำเล จำนวนชั้นและคูหา ความกว้างของหน้าอาคาร เนื้อที่ดิน สภาพอาคาร และการเป็นมือหนึ่งหรือมือสอง อาคารหน้ากว้างติดถนนใหญ่หรืออยู่หัวมุมจะตั้งราคาสูงกว่าห้องกลางแถวเสมอ

เวลาประเมินว่าราคาที่ตั้งไว้สมเหตุสมผลไหม ควรเทียบทั้งราคาประเมินของกรมที่ดินและราคาตลาดของอาคารลักษณะใกล้เคียงในทำเลเดียวกัน การดูหลายประกาศพร้อมกันช่วยให้เห็นช่วงราคาจริงและมีข้อมูลไว้ต่อรอง ซึ่งเป็นเหตุผลที่การเทียบตัวเลือกในที่เดียวมีประโยชน์มากสำหรับผู้ซื้อ

ค่าใช้จ่ายและภาษีในการซื้อขายอาคารพาณิชย์

การซื้อขายอาคารพาณิชย์มีค่าใช้จ่าย ณ วันโอนที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรรู้ล่วงหน้า เพราะเป็นเงินก้อนที่มีผลต่อราคาสุทธิและการต่อรองว่าใครรับผิดชอบส่วนไหน

ค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนอง

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อัตราปกติอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน ส่วนผู้ซื้อที่กู้สินเชื่อจะมีค่าจดจำนองอีก 1% ของวงเงินจำนอง ค่าใช้จ่ายกลุ่มนี้มักตกลงกันว่าจะแบ่งจ่ายคนละครึ่งหรือให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบ ควรระบุให้ชัดในสัญญา

ปัจจุบันมีมาตรการรัฐลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งครอบคลุมอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยพร้อมที่ดินที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทยและต้องจดโอนพร้อมจำนองในวันเดียวกัน มาตรการนี้มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 ส่วนกรณีที่ไม่เข้าเงื่อนไข เช่น ราคาเกิน 7 ล้าน ผู้ซื้อเป็นนิติบุคคลหรือชาวต่างชาติ หรือเป็นที่ดินเปล่า จะกลับไปใช้อัตราปกติ 2% และ 1% ตามเดิม

ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ฝั่งผู้ขายมักรับภาระภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า ซึ่งเรียกเก็บเมื่อขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้อาคารมา หากถือครองเกิน 5 ปีหรือเข้าเงื่อนไขยกเว้นอื่น จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน และทุกกรณียังมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีถือครองสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ส่วนนิติบุคคลคิด 1% ของราคาขายหรือประเมินที่สูงกว่า เนื่องจากตัวเลขสุทธิขึ้นอยู่กับรูปแบบผู้ขายและระยะถือครอง ควรคำนวณกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดินหรือกรมสรรพากรก่อนตกลงราคาสุทธิ

เอกสารและสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ที่ต้องเตรียม

ก่อนถึงวันโอน ทั้งสองฝ่ายควรเตรียมเอกสารสิทธิ์และเอกสารส่วนตัวให้พร้อม ฝั่งผู้ขายเตรียมโฉนดหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ตัวจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และหากขายในนามนิติบุคคลต้องมีหนังสือรับรองบริษัทและเอกสารมอบอำนาจ ฝั่งผู้ซื้อเตรียมบัตรประชาชนและเอกสารสินเชื่อหากใช้เงินกู้

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเอกสารที่ช่วยล็อกข้อตกลงก่อนโอนจริง ควรระบุราคาซื้อขาย เงินมัดจำ กำหนดวันโอน การแบ่งภาระค่าใช้จ่ายและภาษี รวมถึงเงื่อนไขหากฝ่ายใดผิดนัด การมีสัญญาที่รัดกุมช่วยลดข้อพิพาทได้มาก โดยเฉพาะเมื่อซื้อขายกับเจ้าของโดยตรง

วิธีเลือกซื้ออาคารพาณิชย์ให้คุ้มค่า

การเลือกอาคารพาณิชย์ให้คุ้มค่าไม่ได้ดูแค่ราคา แต่ต้องดูสภาพและศักยภาพการใช้งานจริง จุดที่ควรตรวจก่อนตัดสินใจได้แก่

• โครงสร้างอาคาร รอยร้าว การทรุด และสภาพหลังคา โดยเฉพาะอาคารมือสอง
• ระบบไฟฟ้าและประปา ว่ารองรับการใช้งานเชิงพาณิชย์ได้เพียงพอ
• ที่จอดรถและทางเข้าออก ซึ่งมีผลต่อลูกค้าและการขนส่ง
• ผังเมืองและข้อจำกัดการใช้อาคาร ว่าเปิดกิจการที่ต้องการได้จริง
• ราคาเทียบกับอาคารใกล้เคียง เพื่อใช้เป็นฐานต่อรอง

เมื่อดูครบทุกด้านแล้วจึงค่อยตัดสินใจ การเทียบหลายตัวเลือกในทำเลเดียวกันช่วยให้เห็นว่าอาคารไหนให้ความคุ้มค่ามากที่สุดตามงบและเป้าหมายธุรกิจ

วิธีลงประกาศขายอาคารพาณิชย์บน Talata

เจ้าของหรือนายหน้าที่ต้องการขายอาคารพาณิชย์ ลงประกาศบน Talata ได้เองตามขั้นตอนนี้

1. อัปโหลดรูปภาพอย่างน้อย 3 รูป สูงสุด 20 รูป ควรมีทั้งหน้าอาคาร ภายใน และทำเลรอบข้าง
2. ใส่ชื่อรายการให้ชัดเจน ระบุประเภท จำนวนชั้นและคูหา และทำเล เช่น “ขายอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น 2 คูหา ติดถนนใหญ่”
3. เลือกหมวดหมู่ให้ตรง คืออาคารพาณิชย์ ประเภทขาย
4. เขียนคำอธิบายให้ครบ ทั้งเนื้อที่ หน้ากว้าง จำนวนชั้น สภาพอาคาร จุดเด่นทำเล และเงื่อนไขการขาย
5. ตั้งราคาขาย
6. ปักหมุดสถานที่บนแผนที่
7. ยืนยันหมายเลขโทรศัพท์
8. กด “ส่งรายการ”

ทำไมต้องซื้อขายอาคารพาณิชย์กับ Talata

สำหรับผู้ซื้อ Talata รวมประกาศขายอาคารพาณิชย์และตึกแถวจากทั่วประเทศไว้ในที่เดียว กรองตามราคา ทำเล และจำนวนชั้นได้ทันที แล้วเทียบหลายตัวเลือกในหน้าเดียวก่อนตัดสินใจ เมื่อเจออาคารที่สนใจก็ติดต่อผู้ขายได้โดยตรง ไม่ต้องผ่านคนกลางหลายทอด ทำให้ได้ข้อมูลตรงและต่อรองได้สะดวก

สำหรับเจ้าของและนายหน้า การลงประกาศบน Talata ทำได้ง่ายและเข้าถึงคนที่กำลังมองหาอาคารพาณิชย์จริงทั่วประเทศ ยิ่งใส่รูปและรายละเอียดครบเท่าไร ผู้ซื้อยิ่งตัดสินใจได้เร็วขึ้น หากคุณมีอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวที่อยากขาย เริ่มลงประกาศได้เลยบน Talata

คำถามที่พบบ่อย

อาคารพาณิชย์กับตึกแถวต่างกันอย่างไร

ทั้งสองคำหมายถึงอาคารลักษณะเดียวกันที่ใช้ค้าขายและอยู่อาศัยในหลังเดียว ใช้แทนกันได้เกือบทั้งหมด “ตึกแถว” มักสื่อถึงห้องแถวหลายคูหาที่สร้างติดกัน ส่วน “อาคารพาณิชย์” เป็นคำที่ครอบคลุมกว่าและพบในเอกสารราชการ เวลาค้นหาประกาศขายจึงควรลองทั้งสองคำ

ซื้ออาคารพาณิชย์มือสองต้องตรวจอะไรบ้างก่อนตัดสินใจ

ควรตรวจโครงสร้างอาคาร รอยร้าวและการทรุดตัว ระบบไฟฟ้าและประปา ที่จอดรถ รวมถึงผังเมืองว่าอาคารเปิดกิจการที่ต้องการได้จริง และเทียบราคากับอาคารใกล้เคียงเพื่อใช้ต่อรอง การตรวจให้ครบช่วยลดค่าใช้จ่ายซ่อมแซมที่อาจตามมาภายหลัง

ซื้ออาคารพาณิชย์ต้องเสียค่าโอนเท่าไร

อัตราปกติคือค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้หากใช้สินเชื่อ แต่ปัจจุบันมีมาตรการลดเหลือ 0.01% สำหรับอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยพร้อมที่ดินราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เมื่อผู้ซื้อเป็นคนไทยและจดโอนพร้อมจำนองวันเดียวกัน มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 ควรตกลงกับผู้ขายให้ชัดว่าใครรับผิดชอบส่วนไหน

ขายอาคารพาณิชย์ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

ผู้ขายมักเกี่ยวข้องกับภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เมื่อขายภายใน 5 ปีนับแต่ได้อาคารมา หากถือครองเกิน 5 ปีหรือเข้าเงื่อนไขยกเว้นจะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน และยังมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คำนวณจากราคาประเมินและระยะเวลาถือครอง แนะนำให้คำนวณกับเจ้าหน้าที่กรมสรรพากรก่อนตกลงราคาสุทธิ เพราะยอดจริงต่างกันตามรูปแบบผู้ขายและปีที่ถือครอง

อยากขายอาคารพาณิชย์เอง ไม่ผ่านนายหน้า ต้องทำอย่างไร

เจ้าของขายเองได้โดยเตรียมเอกสารสิทธิ์และข้อมูลอาคารให้พร้อม ถ่ายรูปให้ครบ แล้วลงประกาศขายบน Talata พร้อมระบุราคาและรายละเอียด ผู้ซื้อจะติดต่อเข้ามาหาโดยตรง ทำให้ไม่ต้องเสียค่านายหน้าและคุยเงื่อนไขได้เอง

สัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ต้องมีอะไรบ้าง

ควรระบุราคาซื้อขาย เงินมัดจำ กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ การแบ่งภาระค่าใช้จ่ายและภาษี และเงื่อนไขกรณีผิดนัด สัญญาที่รัดกุมช่วยคุ้มครองทั้งสองฝ่ายและลดข้อพิพาท โดยเฉพาะเมื่อซื้อขายกับเจ้าของโดยตรง

อาคารพาณิชย์ 2 ชั้น 3 ชั้น หรือ 4 ชั้น เลือกแบบไหนดี

ขึ้นอยู่กับการใช้งานและงบประมาณ อาคาร 2 ชั้นเหมาะกับธุรกิจเล็กที่เน้นหน้าร้าน ส่วน 3–4 ชั้นเหมาะกับผู้ที่ต้องการพื้นที่มากหรืออยากแบ่งพื้นที่ให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ ควรเลือกจากพื้นที่ใช้สอยที่จำเป็นจริงเทียบกับราคาที่จ่ายไหว