อาคารพาณิชย์ในกรุงเทพมหานคร

อาคารพาณิชย์ คืออะไร ต่างจากตึกแถวและทาวน์เฮาส์อย่างไร

อาคารพาณิชย์เป็นอาคารที่ออกแบบมาให้ใช้ประโยชน์เชิงการค้าเป็นหลัก ชั้นล่างมักเปิดโล่งไว้ทำหน้าร้าน ส่วนชั้นบนใช้เป็นที่พัก สำนักงาน หรือพื้นที่เก็บของ จุดเด่นคือทำเลติดถนนที่คนเดินผ่านและมองเห็นได้ง่าย ซึ่งเป็นหัวใจของธุรกิจหน้าร้าน

อาคารพาณิชย์ ตึกแถว ตึกพาณิชย์ เรียกต่างกันอย่างไร

ในทางปฏิบัติทั้งสามคำหมายถึงอาคารประเภทเดียวกัน คำว่าตึกแถวเป็นภาษาพูดที่คุ้นหูมากกว่า ส่วนอาคารพาณิชย์เป็นคำที่ใช้ในเอกสารสิทธิ์และการซื้อขาย เวลาค้นหาประกาศจึงเจอทั้งสองคำสลับกันไป สิ่งที่ต่างชัดเจนคือทาวน์เฮาส์ ซึ่งออกแบบเพื่อการอยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรร ไม่ได้เน้นทำเลค้าขายเหมือนอาคารพาณิชย์

ประเภทและแบบอาคารพาณิชย์ที่นิยม

แบบที่พบบ่อยแบ่งตามจำนวนชั้นและจำนวนคูหาที่ต่อกัน ยิ่งหลายชั้นและหลายคูหา พื้นที่ใช้สอยก็ยิ่งมาก แต่ราคาและค่าดูแลก็สูงขึ้นตาม การเลือกจึงขึ้นอยู่กับลักษณะธุรกิจและจำนวนคนที่ต้องใช้พื้นที่จริง

อาคารพาณิชย์ 2 ชั้น 3 ชั้น และ 4 ชั้น เลือกแบบไหนดี

อาคาร 2 ชั้นเหมาะกับร้านขนาดเล็กที่ต้องการคุมงบ เช่น ร้านกาแฟ ร้านของชำ หรือออฟฟิศเล็ก แบบ 3 ชั้นได้รับความนิยมมากที่สุด เพราะแบ่งชั้นล่างเป็นหน้าร้าน ชั้นสองเป็นที่ทำงานหรือสต๊อก และชั้นบนสุดเป็นที่พักได้พอดี ส่วนอาคาร 4 ชั้นให้พื้นที่มากสำหรับธุรกิจที่มีทีมงานหรือสินค้าเยอะ หรือต้องการรวมที่พักพนักงานไว้ในตึกเดียว

อาคารพาณิชย์มือสองกับสร้างใหม่ ต่างกันตรงไหน

อาคารพาณิชย์มือสองมักได้เปรียบเรื่องทำเลที่มีคนพลุกพล่านอยู่แล้ว และราคาเข้าถึงง่ายกว่า แลกกับการที่ต้องตรวจสภาพโครงสร้างและงานระบบให้ละเอียด อาคารสร้างใหม่ได้โครงสร้างและฟังก์ชันที่ทันสมัยกว่า ปรับแต่งได้ตามใจตั้งแต่ต้น แต่ราคาต่อหลังมักสูงกว่า และบางทำเลใหม่ยังต้องรอให้ย่านนั้นเติบโต

ซื้อหรือเช่าอาคารพาณิชย์ดีกว่ากัน เลือกให้เหมาะกับธุรกิจ

คำตอบขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่วางแผนทำธุรกิจ เงินทุนที่มี และความมั่นใจในทำเล การซื้อคือการลงทุนระยะยาวที่ได้อาคารเป็นสินทรัพย์ ปรับปรุงต่อเติมได้อิสระ และไม่ต้องกังวลเรื่องถูกขึ้นค่าเช่าหรือถูกบอกเลิกสัญญา แต่ใช้เงินก้อนใหญ่ตั้งแต่แรก การเช่าใช้ทุนเริ่มต้นต่ำกว่ามาก ยืดหยุ่นในการทดลองทำเลก่อนลงหลักปักฐาน เหมาะกับธุรกิจที่ยังไม่แน่ใจหรือต้องการหมุนเงินไปทำอย่างอื่น ข้อแลกเปลี่ยนคืออาคารไม่ใช่ของเรา และค่าเช่าอาจปรับขึ้นเมื่อครบสัญญา

อาคารพาณิชย์เหมาะกับธุรกิจแบบไหน

อาคารพาณิชย์รองรับธุรกิจหน้าร้านได้หลากหลาย ตั้งแต่ร้านค้าปลีก ร้านอาหารและคาเฟ่ คลินิกและร้านเสริมสวย ไปจนถึงสำนักงาน โชว์รูมสินค้า หรือโกดังหน้าร้านที่ต้องรับลูกค้าเองด้วย ถ้ากำลังมองหาเพื่อเป็นเจ้าของ ให้ดูประกาศในหมวดขายอาคารพาณิชย์ แต่ถ้าต้องการเริ่มด้วยทุนที่เบากว่า ลองดูอาคารพาณิชย์ให้เช่าเพื่อเทียบเงื่อนไขก่อน

ราคา ค่าใช้จ่าย และทำเลที่ควรพิจารณา

ราคาอาคารพาณิชย์แตกต่างกันมากตามทำเล ขนาด จำนวนชั้น และสภาพอาคาร การตั้งงบจึงควรเผื่อค่าใช้จ่ายอื่นนอกเหนือจากราคาซื้อหรือค่าเช่าเอาไว้ด้วย

ช่วงราคาขายและค่าใช้จ่ายในการโอน

ทำเลใจกลางเมือง ติดถนนใหญ่ หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้า มักมีราคาขายและค่าเช่าสูงกว่าย่านชานเมืองอย่างเห็นได้ชัด จึงควรเทียบหลายประกาศในทำเลเดียวกันก่อนตัดสินใจ นอกจากราคาซื้อหรือค่าเช่า ควรเผื่อค่าใช้จ่ายในการโอนไว้ด้วย โดยปกติค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้เมื่อกู้ธนาคาร ในช่วงปี พ.ศ. 2569 มีมาตรการรัฐลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งครอบคลุมอาคารพาณิชย์ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เมื่อผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียว มีผลถึง 30 มิถุนายน พ.ศ. 2570 (ควรตรวจสอบสถานะมาตรการก่อนโอนจริง) ฝั่งผู้ขายอาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี หรืออากรแสตมป์ 0.5% เมื่อได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดมักตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย สำหรับการเช่า ค่าใช้จ่ายแรกเข้าหลักคือเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า รวมถึงค่าโอนหรือเปลี่ยนชื่อมิเตอร์น้ำและไฟ

ทำเลน่าสนใจ ติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้า ย่านค้าขาย

ทำเลที่ดีสำหรับอาคารพาณิชย์คือจุดที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายสัญจรผ่านจริง เช่น ติดถนนสายหลัก ใกล้แหล่งชุมชน ตลาด สถานศึกษา หรือสถานีรถไฟฟ้า ที่จอดรถและความสะดวกในการเข้าออกก็มีผลต่อยอดขายไม่น้อย ก่อนตัดสินใจควรลองไปดูทำเลจริงในช่วงเวลาต่างกันของวัน เพื่อดูปริมาณคนและการจราจร

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจซื้อหรือเช่าอาคารพาณิชย์

ก่อนเซ็นสัญญาซื้อหรือเช่า ควรไล่ตรวจประเด็นสำคัญเหล่านี้ให้ครบ

• โครงสร้างและสภาพอาคาร: ดูรอยร้าว การทรุด งานระบบไฟและประปา หลังคาและการรั่วซึม อาคารคอนกรีตที่ดูแลดีใช้งานได้หลายสิบปี แต่ควรประเมินค่าซ่อมแซมที่อาจตามมา
• เอกสารสิทธิ์: ตรวจว่าโฉนดตรงกับผู้ขายหรือผู้ให้เช่า และไม่มีภาระจำนองหรือข้อพิพาทค้างอยู่
• ผังเมืองและการใช้ประโยชน์: บางย่านจำกัดประเภทกิจการ ควรเช็กว่าธุรกิจที่ตั้งใจทำเปิดได้จริง
• การต่อเติมและดัดแปลง: การดัดแปลงหรือต่อเติมอาคารต้องขออนุญาตตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และมีข้อกำหนดเรื่องระยะร่นจากแนวถนนและที่ดินข้างเคียง ควรตรวจก่อนวางแผนปรับปรุงหน้าร้าน
• สัญญา: ระบุระยะเวลา อัตราค่าเช่าและเงื่อนไขการปรับขึ้น ผู้รับผิดชอบค่าซ่อม และเงื่อนไขการต่อหรือบอกเลิกสัญญาให้ชัดเจนก่อนลงชื่อ

วิธีลงประกาศขายหรือปล่อยเช่าอาคารพาณิชย์บน Talata

เจ้าของอาคารที่อยากขายหรือปล่อยเช่าลงประกาศเองได้ตามขั้นตอนนี้

1. อัปโหลดรูปภาพอาคาร อย่างน้อย 3 รูป สูงสุด 20 รูป
2. ใส่ชื่อรายการให้ชัดเจน ระบุประเภท จำนวนชั้น ทำเล และจุดเด่น
3. เลือกหมวดหมู่อาคารพาณิชย์ แบบขายหรือให้เช่า
4. เขียนคำอธิบาย บอกพื้นที่ใช้สอย จำนวนคูหา สิ่งอำนวยความสะดวก และเงื่อนไข
5. ตั้งราคาขายหรือค่าเช่าต่อเดือน
6. ปักหมุดสถานที่บนแผนที่
7. ยืนยันหมายเลขโทรศัพท์
8. กด "ส่งรายการ"

เมื่อเจอหลังที่ถูกใจ ลองเทียบหลายตัวเลือกและตรวจรายละเอียดให้ครบก่อนตัดสินใจ แล้วเริ่มติดต่อเจ้าของประกาศผ่าน Talata ได้เลย

ทำไมต้องซื้อ ขาย หรือเช่าอาคารพาณิชย์ กับ Talata

สำหรับคนที่กำลังมองหา Talata รวมประกาศอาคารพาณิชย์ทั้งขายและให้เช่าจากหลายทำเลไว้ในที่เดียว คุณกรองตามราคา จำนวนชั้น จำนวนคูหา และทำเลได้ เทียบหลาย ๆ หลังพร้อมกัน แล้วติดต่อเจ้าของประกาศได้โดยตรงโดยไม่ต้องผ่านคนกลางหลายทอด ช่วยให้เห็นภาพตลาดและตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

สำหรับเจ้าของอาคาร การลงประกาศขายหรือปล่อยเช่าบน Talata ทำได้เอง ใส่รายละเอียดและรูปได้ครบ เข้าถึงคนที่กำลังหาทำเลทำธุรกิจจริง เริ่มลงประกาศได้เลยบน Talata

คำถามที่พบบ่อย

อาคารพาณิชย์กับตึกแถวต่างกันอย่างไร

โดยทั่วไปเป็นอาคารประเภทเดียวกัน คำว่าตึกแถวเป็นภาษาพูด ส่วนอาคารพาณิชย์เป็นคำที่ใช้ในเอกสารและการซื้อขาย ทั้งคู่หมายถึงอาคารติดถนนหลายชั้นที่ออกแบบให้ค้าขายชั้นล่างและใช้ชั้นบนเป็นที่พักหรือสำนักงาน ต่างจากทาวน์เฮาส์ที่เน้นการอยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรร

ซื้ออาคารพาณิชย์มือสองต้องตรวจอะไรบ้าง

ควรตรวจโครงสร้างและสภาพอาคาร ทั้งรอยร้าว งานระบบไฟและประปา และการรั่วซึม ตรวจเอกสารสิทธิ์ว่าตรงกับผู้ขายและปลอดภาระจำนอง และเช็กผังเมืองว่ารองรับธุรกิจที่จะทำ ถ้าวางแผนต่อเติมควรดูข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ก่อน

เช่าอาคารพาณิชย์ควรดูอะไรก่อนเซ็นสัญญา

อ่านสัญญาเช่าให้ครบ โดยเฉพาะระยะเวลาเช่า อัตราค่าเช่าและเงื่อนไขการปรับขึ้น รวมถึงผู้รับผิดชอบค่าซ่อมแซมและเงื่อนไขการต่อหรือบอกเลิกสัญญา ควรถ่ายรูปสภาพอาคารในวันรับมอบเก็บไว้เป็นหลักฐานด้วย

เช่าอาคารพาณิชย์มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างนอกจากค่าเช่า

ส่วนใหญ่มีเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าที่จ่ายตอนทำสัญญา ค่าโอนหรือเปลี่ยนชื่อมิเตอร์น้ำและไฟ และค่าส่วนกลางในบางทำเล ควรถามให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าซ่อมและค่าปรับปรุงพื้นที่ก่อนตกลง

ซื้ออาคารพาณิชย์มีค่าโอนและภาษีอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายหลักคือค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้เมื่อกู้ธนาคาร ช่วงปี พ.ศ. 2569 มีมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับอาคารพาณิชย์ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เมื่อผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย มีผลถึง 30 มิถุนายน พ.ศ. 2570 ฝั่งผู้ขายอาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี หรืออากรแสตมป์ 0.5% เมื่อได้รับยกเว้น ควรตรวจสอบสถานะมาตรการกับกรมที่ดินก่อนโอนจริง

อาคารพาณิชย์ใช้งานได้กี่ปี

อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กที่ก่อสร้างได้มาตรฐานและดูแลรักษาสม่ำเสมอมักใช้งานได้หลายสิบปี อายุการใช้งานจริงขึ้นอยู่กับคุณภาพการก่อสร้าง การบำรุงรักษา และลักษณะการใช้งาน การตรวจโครงสร้างเป็นระยะช่วยยืดอายุและดูแลความปลอดภัย

อาคารพาณิชย์ 2 ชั้นกับ 3 ชั้น เลือกแบบไหนดี

อาคาร 2 ชั้นเหมาะกับร้านขนาดเล็กที่คุมงบ ส่วน 3 ชั้นเป็นแบบที่นิยมเพราะแบ่งชั้นล่างเป็นหน้าร้านและชั้นบนเป็นที่พักหรือสำนักงานได้ลงตัว ถ้าต้องการพื้นที่มากสำหรับสต๊อกหรือทีมงานค่อยขยับไป 4 ชั้น เลือกจากลักษณะธุรกิจและจำนวนคนที่ใช้งานเป็นหลัก