Земля Por Bor Tor 5 в Таиланде: что это такое и какие риски нужно знать перед покупкой

Por Bor Tor 5 (PBT 5) — это тайская форма декларации местного налога, а не документ о праве собственности. Она лишь показывает, что человек уплатил старый местный налог на содержание территории и занимает участок земли. У держателя есть в лучшем случае право владения, но никогда не зарегистрированное право собственности, поэтому землю PBT 5 нельзя переоформить в Земельном департаменте, и лишь некоторые участки могут когда-либо получить полноценный документ о праве собственности. Для иностранных покупателей добавляется ещё одна сложность, ведь иностранцы, как правило, не могут владеть землёй в Таиланде. Если вы рассматриваете дешёвую сделку с землёй, сравнение нескольких объявлений на маркетплейсе вроде Talata значительно упрощает понимание, какие участки действительно имеют чистый титул.

Что такое земля Por Bor Tor 5?

Por Bor Tor 5 — это форма, которую владелец земли подаёт в местный административный орган, такой как Тамбонская административная организация (OrBorTor) или муниципалитет, для уплаты ежегодного местного налога на содержание территории. Пожилые тайцы до сих пор называют этот налог «травяным налогом» (grass tax), поскольку он взимался с обычной земли по низкой ставке.

Самая распространённая ошибка — считать квитанцию PBT 5 доказательством права собственности. По юридическому статусу она ближе к платёжной квитанции, чем к документу Chanote. Имя в форме говорит лишь о том, что этот человек уплатил налог и занимает землю. Это не означает, что государство признало его законным владельцем.

Что означает «Por Bor Tor» и кто её выдаёт

«Por Bor Tor» — это тайское сокращение для местного налога на содержание территории. Форму выдаёт и собирает местный орган власти, управляющий территорией, а не Земельный департамент. Это различие важно. Каждый настоящий документ о праве собственности на землю в Таиланде выдаётся Земельным департаментом через провинциальный или районный земельный офис, тогда как PBT 5 исходит со стороны местного сбора налогов. Муниципалитет не имеет полномочий подтверждать, кому принадлежит участок земли.

Por Bor Tor 5 против Por Bor Tor 6

Оба документа относятся к одной и той же системе местного налога на содержание территории и различаются только по роли. PBT 5 — это форма, используемая для декларирования земли при налоговой оценке, а PBT 6 относится к стороне оплаты как подтверждение уплаты налога. Ни один из них не является документом о праве собственности и не может подтверждать владение. Если объявление опирается на эти документы, воспринимайте это как землю, у которой всё ещё нет надлежащего титула.

Какие права на самом деле даёт земля Por Bor Tor 5?

Земля PBT 5 относится к категории, которую тайцы называют «голоручной землёй» (thidin mue plao), то есть землёй, которую держатель занимает без какого-либо документа, подтверждающего право собственности. Реальное право здесь — это право владения и пользования, а не полное право собственности, которым обладает держатель Chanote. Эти понятия звучат похоже, но имеют совершенно разный юридический вес.

Зарегистрированный владелец может полноценно распоряжаться землёй, включая продажу, залог или дарение, при этом государство признаёт переход права и регистрирует его в Земельном департаменте. Держатель PBT 5 может только пользоваться землёй и передавать владение в частном порядке. Некоторые участки PBT 5 находятся на территории охраняемого леса, общественных земель или государственных земель, а значит, у держателя вообще нет законного права, и есть риск, что землю изымут обратно. Наличие квитанции не гарантирует, что землю можно занимать законно.

Por Bor Tor 5 в сравнении с Chanote, Nor Sor 3 и Sor Por Kor

Быстрее всего оценить риск участка — посмотреть, что именно даёт его документ. В таблице ниже сравниваются основные типы.

Надёжность убывает сверху вниз. Chanote — самый надёжный, поскольку государство гарантирует право собственности, а PBT 5 находится в самом низу документов, которыми ещё торгуют, без какого-либо признания со стороны Земельного департамента. Sor Por Kor 4-01 выглядит официально, но закон запрещает его продажу, поэтому любое предложение продать землю Sor Por Kor стоит считать тревожным сигналом.

Можно ли покупать или продавать землю Por Bor Tor 5?

Проще говоря, купить или продать её как зарегистрированную передачу права собственности нельзя, поскольку нет документа о праве собственности для регистрации в Земельном департаменте. То, что на рынке называют «покупкой земли PBT 5», на самом деле является частным договором о передаче владения от продавца к покупателю. Покупатель наследует занятие земли, а не право собственности, и ни один государственный орган не подтверждает, что земля принадлежит ему.

Многие покупатели полагают, что оплата и подписание договора делают их владельцами. Это заблуждение становится причиной значительной доли земельных споров. Частный договор не усиливает базовое право. Если позже кто-то другой заявит права на тот же участок или государство признает землю ограниченной, покупатель обычно оказывается в проигрышном положении.

Риски покупки земли Por Bor Tor 5

Прежде чем принимать решение, взвесьте все эти риски:

• Участок может относиться к государственной земле или охраняемому лесу, и его могут в любой момент изъять обратно, часто без компенсации занимающему его лицу.
• Её нельзя заложить или использовать в качестве обеспечения банковского кредита, поскольку банки принимают только землю с надлежащим документом о праве собственности.
• Доказать своё право в споре сложно, поскольку нет записи Земельного департамента, подтверждающей границы или личность владельца.
• Один и тот же участок можно продать нескольким покупателям, поскольку не существует центрального реестра, который бы это предотвращал.

Низкая цена земли PBT 5 отражает риск, который берёт на себя покупатель. Это не выгодная сделка, доставшаяся даром.

Могут ли иностранцы покупать землю Por Bor Tor 5?

Для иностранных покупателей существует жёсткое ограничение ещё до того, как встаёт вопрос PBT 5: согласно Земельному кодексу Таиланда, иностранцы, как правило, не могут владеть землёй в Таиланде. Существует несколько узких путей — долгосрочная зарегистрированная аренда, владение через настоящую тайскую компанию или отдельные инвестиционные и наследственные каналы, — и каждый из них имеет свои юридические условия. Номинальные компании, созданные исключительно для удержания земли в интересах иностранца, незаконны.

Добавьте к этому документ, который даже не является документом о праве собственности, и земля PBT 5 становится одной из самых слабых позиций, в которую может встать иностранный покупатель. Здесь нет права собственности, которое можно приобрести, и нет зарегистрированного права аренды, которое можно оформить чисто. Любому, кто рассматривает такой вариант, стоит считать его высокорисковым и получить консультацию у лицензированного тайского юриста по недвижимости до того, как деньги перейдут из рук в руки.

Можно ли перевести землю Por Bor Tor 5 в документ о праве собственности?

Это зависит от того, соответствует ли участок требованиям Земельного кодекса. Земля, которую непрерывно занимали и использовали, находится вне ограниченных зон и не пересекается с охраняемым лесом или государственной землёй, может иметь право на получение документа о праве собственности, либо через государственную программу землеустроительной съёмки, либо через индивидуальную заявку по каждому участку в земельном офисе.

Фраза «можно перевести в Chanote» в объявлениях о продаже обычно опускает условия. Многие участки PBT 5 находятся на территории леса или государственной земли и никогда не смогут получить титул, сколько бы их ни занимали. Более безопасный путь — не полагаться на устные заверения продавца, а сначала подать запрос в местный земельный офис, чтобы подтвердить, действительно ли участок имеет право на это, и уже потом принимать решение.

Действует ли ещё местный налог на содержание территории?

Местный налог на содержание территории уже отменён. 1 января 2020 года вступил в силу Закон о налоге на землю и здания B.E. 2562 (2019), который одновременно отменил старый местный налог. Поэтому квитанция PBT 5 больше не является налоговым документом, используемым в текущей системе. Теперь земля оценивается по Налогу на землю и здания в зависимости от способа её использования.

Важно понимать, что отмена налога не стёрла понятие «земля PBT 5». Голоручные участки, у которых когда-то была квитанция PBT 5, по-прежнему существуют и переходят из рук в руки на рынке. Их юридический статус не изменился, то есть это по-прежнему не документ о праве собственности. Старая квитанция может подтвердить факт занятия земли, но не может заменить Chanote.

Что проверить перед покупкой земли Por Bor Tor 5

Если участок PBT 5 всё же вас интересует, проведите эти проверки перед внесением задатка:

• Попросите показать оригиналы документов и копии и убедитесь, что имя занимающего землю совпадает с именем человека, предлагающего продажу.
• Обратитесь с номером и местоположением участка в местный земельный офис и OrBorTor, чтобы проверить, в какой зоне он находится и не пересекается ли он с лесом или государственной землёй.
• Пройдите по самому участку и уточните границы у соседей и старосты общины, чтобы снизить риск самозахвата или уже существующего спора.
• Перед подписанием проконсультируйтесь с юристом по недвижимости или знающим местным жителем, чтобы кто-то мог оценить, стоит ли риск запрашиваемой цены.

Эти шаги займут несколько дней. Они защищают от ошибки, которая может стоить крупной суммы и многолетних судебных разбирательств.

Почему стоит покупать или продавать землю через Talata

Для покупателей Talata собирает объявления о земле от множества продавцов в одном месте, чтобы вы могли искать и фильтровать по местоположению, цене или типу документа, а затем сравнивать перед принятием решения. Становится понятно, какие участки имеют полный Chanote, а какие — голоручная земля, и вы можете напрямую связаться с владельцем объявления, чтобы запросить документы и детали перед организацией просмотра.

Для владельцев, желающих продать землю, включая держателей земли PBT 5, разместить объявление на Talata легко. Быстрее продать участок и избежать проблем в будущем помогает точное указание типа документа — будь то Chanote, Nor Sor 3 или голоручная земля, — чтобы покупатели принимали решение на основе верной информации. Как только вы найдёте подходящий вариант, вы можете сразу начать общение прямо на Talata.

Часто задаваемые вопросы

Делает ли покупка земли Por Bor Tor 5 меня законным владельцем?

Нет. Покупатель получает только владение, переданное продавцом по частному договору, поскольку у земли PBT 5 нет документа о праве собственности для регистрации в Земельном департаменте. Если вам нужно законное право собственности, сразу выбирайте землю с Chanote или Nor Sor 3 Gor.

Могу ли я получить ипотеку или банковский кредит под землю Por Bor Tor 5?

Нет. Банки принимают только землю с надлежащим документом о праве собственности, например Chanote или Nor Sor 3 Gor, поскольку её можно зарегистрировать как залог. Голоручная земля, такая как PBT 5, не может использоваться для финансирования в официальной системе.

Может ли иностранец владеть землёй Por Bor Tor 5 в Таиланде?

На практике — нет. Согласно Земельному кодексу иностранцы, как правило, не могут владеть землёй в Таиланде, а PBT 5 даже не является документом о праве собственности, так что приобретать здесь нечего. Всем, кто рассматривает аренду или структуры через компанию, стоит сначала проконсультироваться с лицензированным тайским юристом по недвижимости.

У меня есть земля Por Bor Tor 5 — как её продать?

Используется договор, по которому владение продаётся и передаётся между покупателем и продавцом, вместе с имеющимися у вас документами и чётким описанием границ. Поскольку регистрация в Земельном департаменте невозможна, привлеките свидетелей и поручите юристу составить строгий договор, чтобы снизить риск будущих споров.

Можно ли перевести Por Bor Tor 5 в титул Chanote?

Только для земли, соответствующей требованиям Земельного кодекса, то есть при непрерывном занятии и использовании вне ограниченных зон. Начните с подачи запроса и заявления на получение титула в местном земельном офисе, либо дождитесь государственной программы землеустроительной съёмки. Участки на территории леса или государственной земли титул получить не могут.

В чём разница между Por Bor Tor 5 и Por Bor Tor 6?

Оба относятся к старой системе местного налога на содержание территории. PBT 5 — это форма декларирования земли для налоговой оценки, а PBT 6 — подтверждение со стороны оплаты. Ни один из них не является документом о праве собственности и не доказывает право владения землёй.