Скольких домов вы можете быть домовладельцем в Таиланде?

Согласно тайскому закону о гражданской регистрации, один человек может быть домовладельцем (chao baan) только одного дома одновременно, потому что имя может числиться только в одной домовой книге (tabien baan). С владением всё иначе: оформить право собственности можно на сколько угодно объектов. Этот гайд объясняет разницу между домовладельцем и собственником, что на самом деле делает домовладелец, и как управлять регистрацией по каждому дому, которым вы владеете.

Короткий ответ согласно тайскому закону о регистрации

Один дом. Без исключений.

Тайская система гражданской регистрации построена на простом принципе: имя каждого человека может числиться только в одной домовой книге одновременно, а домовладельцем должен быть тот, кто в ней числится. Поэтому быть домовладельцем двух домов сразу невозможно по самой конструкции системы, сколько бы объектов недвижимости вы ни купили.

Причина — в понятии места жительства. Запись в вашей tabien baan — это официальная запись о том, где вы живёте, и от неё зависит регистрация избирателя, район для получения госуслуг и большинство ваших взаимодействий с тайскими госорганами. Если бы один человек мог числиться в нескольких домовых книгах, все эти системы задваивались бы.

Чего закон никогда не ограничивает, так это владение. Вы можете иметь право собственности на два, пять или десять домов, если ваше имя стоит на документе о собственности каждого из них. Статус домовладельца и право собственности — это разные юридические понятия, и их путают чаще всего, когда речь заходит о тайской домовой книге.

Домовладелец и собственник дома: в чём разница?

Эти две роли определены разными законами. Домовладелец — понятие из Закона о гражданской регистрации, собственник — из гражданского имущественного права. Один человек может совмещать обе роли для одного дома, либо их могут занимать два разных человека.

Кто такой домовладелец (chao baan)

Статья 4 Закона о гражданской регистрации 2534 г. по буддийскому летоисчислению (1991 г.) определяет домовладельца как главу домохозяйства, который владеет домом — будь то как собственник, арендатор или в ином качестве. Имя домовладельца указывается на первой странице синей домовой книги (Tor.Ror.14) со статусом «chao baan».

Обратите внимание, чего это определение не требует — права собственности. Долгосрочный арендатор, который фактически живёт в доме, может быть его домовладельцем.

Кто такой собственник дома

Собственник — это тот, кто владеет правом на основании земельного документа или договора купли-продажи. Собственники могут продавать, передавать, закладывать или дарить недвижимость, и им вовсе не обязательно числиться в домовой книге этого дома.

Верно и обратное. Домовладелец, не являющийся собственником, не может продать или заложить дом. Статус домовладельца охватывает только регистрационные обязанности и не даёт никаких прав на саму недвижимость.

Сравнение: домовладелец, собственник и жилец

Что на самом деле делает домовладелец?

Домовладелец занимается гражданской регистрацией всех, кто живёт в доме, в сроки, установленные законом.

• Сообщить о рождении в доме в течение 15 дней
• Сообщить о смерти в доме в течение 24 часов
• Сообщить о въезде и выезде в течение 15 дней
• Запросить номер дома для новостройки в течение 15 дней и сообщить о сносе, когда дом снесён

Нарушение срока влечёт штраф до 1 000 бат.

Домовладелец, который не может явиться лично, может уполномочить другого человека — с помощью подписанной доверенности и удостоверения личности домовладельца.

Чего домовладелец не может делать, тоже понятно — ничего, что требует права собственности. Продажа, передача или залог дома — исключительно дело собственника.

У вас несколько домов? Вот как вести каждую домовую книгу

Как только вы понимаете правило «один дом», возникает практический вопрос: что делать с остальными домами? Есть три варианта, и большинство владельцев нескольких объектов в итоге используют их сочетание.

Назначить члена семьи или человека, которому вы доверяете

Самый распространённый подход: тот, кто фактически живёт в доме, прописывается и регистрируется как его домовладелец. Скажем, вы домовладелец своего дома в Бангкоке, а ваши родители живут в загородном доме. Пусть один из них станет домовладельцем этого дома. Тогда каждый дом решает свои регистрационные вопросы, не дожидаясь, пока вы приедете.

Перед выбором стоит учесть одно: выбирайте того, кто действительно там живёт и до кого легко достучаться, потому что обязанность сообщать о рождениях, смертях и переездах ляжет именно на него.

Может ли домовая книга вообще не иметь домовладельца?

Да. Домовая книга без единого имени или без действующего домовладельца не нарушает никакого закона. Второй дом, в который никто не заселился, или кондо, купленное под сдачу в аренду, может оставаться с пустой книгой сколь угодно долго.

Закон уже предусматривает эту ситуацию. Статья 4 гласит: если домовладельца нет, либо он отсутствует, умер, пропал без вести или не может действовать, домовладельцем считается тот, кто на данный момент присматривает за домом. Поэтому когда возникает регистрационное дело, собственник просто предъявляет регистратору документ о праве собственности и выступает в этой роли.

В каком доме должно числиться ваше имя?

Выбирайте дом, где вы фактически живёте. Запись в домовой книге — это ваше юридическое место жительства, а от него зависит сразу несколько вещей. Ваш избирательный участок определяется по домовой книге: чтобы голосовать на всеобщих выборах, ваше имя должно числиться в домовой книге этого округа не менее 90 дней до дня выборов, а для местных выборов порог составляет один год. Зона школьного обслуживания для ваших детей тоже определяется по домовой книге.

Люди, у которых есть дом в Бангкоке и кондо в курортном городе, обычно сталкиваются с этим вопросом, решая, куда прописаться. Совет, который подходит почти всегда: держите своё имя там, где вы хотите голосовать и решать вопросы с чиновниками, а не там, куда вы просто иногда приезжаете.

Как зарегистрироваться домовладельцем или сменить домовладельца

И первичная регистрация, и смена домовладельца оформляются в местном регистрационном офисе по месту нахождения дома: в районном офисе (amphoe) или муниципальном офисе за пределами Бангкока, либо на регистрационной стойке районного офиса (khet) в Бангкоке.

Какие документы подготовить

• Удостоверение личности (паспорт для иностранцев, плюс подтверждение проживания при необходимости)
• Оригинал синей домовой книги (Tor.Ror.14)
• Подтверждение права собственности или владения — земельный документ, договор купли-продажи или аренды
• Доверенность и удостоверение личности доверителя, если кто-то действует от вашего имени

Для особых случаев, таких как наследование или смерть домовладельца, могут потребоваться дополнительные документы. Звонок на горячую линию гражданской регистрации 1548 перед визитом обычно избавляет от повторной поездки.

Куда обращаться и сколько это занимает

Прописаться в новом доме можно полностью в офисе по новому адресу: подайте заявление о «въезде по новому адресу» (jaeng yai plai tang) в регистрационном офисе нового дома, без необходимости сначала посещать старый район. Пошлина составляет 20 бат, и при полном комплекте документов оформление на стойке занимает около 15–30 минут.

Полная процедура смены домовладельца, включая выезд, смерть и передачу внутри семьи, имеет свои шаги для каждого случая. Гайд Talata по смене домовладельца в тайской домовой книге рассматривает это подробно.

Почему стоит покупать или продавать недвижимость на Talata

Вопросы домовой книги — дело регистрационного офиса, но если ваш следующий шаг — поиск второго дома, кондо в аренду или загородного дома для семьи, Talata собирает объявления о недвижимости от продавцов со всего Таиланда в одном месте. Ищите по локации и ценовому диапазону, сравнивайте несколько объявлений бок о бок и связывайтесь с владельцами напрямую, без посредников.

Если у вас несколько домов и один из них вы хотите продать, разместить объявление о продаже или аренде в категории недвижимости на Talata можно бесплатно. Заполните все детали, фото и цену полностью, чтобы покупатели могли решить быстрее. Перед любой передачей прав проверьте правоустанавливающие документы и детали встречи внимательно и сравните свои варианты. Когда найдётся подходящий покупатель или подходящий дом, начните разговор на Talata.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я быть домовладельцем двух домов?

Нет. Тайский закон о гражданской регистрации разрешает имени каждого человека числиться только в одной домовой книге, поэтому вы можете быть домовладельцем только одного дома одновременно. Если у вас два дома, регистрируйтесь домовладельцем там, где фактически живёте, а для второго дома назначьте другого человека или оставьте книгу пустой.

Мой второй дом пустует. Можно ли оставить домовую книгу без домовладельца?

Да, без штрафов и санкций. Домовая книга может оставаться пустой, пока кто-то не заселится. Когда для этого дома возникает регистрационное дело, собственник предъявляет регистратору документ о праве собственности и выступает в роли ответственного за дом.

Сколько домовладельцев может быть у одной домовой книги?

Один. Даже если дом находится в совместной собственности или куплен в совместный кредит, в домовой книге указан только один домовладелец; все остальные числятся как жильцы. Статус жильца никак не умаляет прав совместной собственности по документу.

Есть ли минимальный возраст для того, чтобы быть домовладельцем?

Закон о гражданской регистрации не устанавливает явного минимального возраста. На практике большинство регистрационных офисов ожидают, что домовладелец достиг совершеннолетия — 20 лет и старше, а случаи с несовершеннолетними рассматривают индивидуально. Если несовершеннолетнему действительно нужно стать домовладельцем, сначала уточните это в местном регистрационном офисе.

Может ли арендатор, не владеющий домом, быть его домовладельцем?

Да. Определение из статьи 4 охватывает любого, кто владеет домом на правах аренды. Долгосрочный арендатор, чьё имя внесено в домовую книгу, может быть зарегистрирован как домовладелец, хотя этот статус даёт только регистрационные полномочия и не добавляет никаких прав собственности.

Могут ли иностранцы быть домовладельцами в Таиланде?

Иностранцев обычно регистрируют в жёлтой домовой книге (Tor.Ror.13), а не в синей. Некоторые районные офисы фиксируют иностранца как домовладельца, но практика отличается, и требования к документам разнятся от офиса к офису.