Временная регистрация дома в Таиланде: как она работает, как оформить и как перевести в постоянную

Временная регистрация дома («табиен баан чуа крао») — это домовая книга, которую тайские регистраторы выдают для домов с нерешёнными юридическими или документальными проблемами: как правило, это дома, построенные на государственной земле, внутри охраняемого лесного заповедника, без разрешения на строительство или на земле без правоустанавливающего документа. Сама книга — это полноценный юридический документ. Она подтверждает проживание точно так же, как и обычная синяя книга, и все, кто в ней указан, имеют те же права и обязанности по тайскому закону о регистрации населения. Если вы просматриваете объявления о домах б/у или земельных участках на таких площадках, как Talata, статус регистрации — один из самых быстрых сигналов того, у каких объектов документы в порядке, а какие стоит проверить внимательнее.

Что представляет собой временная регистрация дома

У каждого жилого дома в Таиланде должна быть домовая книга, известная как «табиен баан». Стандартный вариант для граждан Таиланда — синяя книга (Тор Ро 14). Если дом не может получить обычную регистрацию из-за юридического дефекта в здании или земле, регистратор выдаёт вместо неё временную регистрацию дома — по правилам, которые публикует Бюро по управлению регистрацией (BORA), входящее в Департамент по делам провинциальной администрации.

Почти всех удивляет один момент: слово «временная» описывает статус дома, а не юридическую силу документа. В нескольких тайских блогах о недвижимости её описывают как книгу для тех, кто недавно переехал, или для арендаторов. Это не соответствует официальным критериям. Причина всегда в документах на объект, а не в ситуации жильца.

Какие дома получают временную регистрацию

Регистратор оформляет временный вариант в четырёх основных случаях

1. Дом стоит на государственной земле
2. Дом находится на территории охраняемого лесного заповедника
3. Дом построен без разрешения по Закону о контроле за строительством или с нарушением других законов
4. У дома или земли нет подтверждающего правоустанавливающего документа

Обратите внимание: все четыре случая связаны с проблемами объекта, а не с проблемами людей. Владелец, который ждёт земельный документ или задним числом оформляемое разрешение на строительство, всё равно получает рабочую регистрационную книгу на этот период, а не остаётся вовсе без учёта.

Собственный «временный» реестр регистрационного офиса

Есть ещё один документ с похожим и потому запутанным названием — временный домовой реестр регистрационного офиса. Он никак не связан с домами без разрешения. Местные регистрационные офисы используют его, чтобы хранить записи о людях, которые сообщают о выезде из синей книги (Тор Ро 14) для проживания за границей. Ваше имя «паркуется» там, а не исчезает из системы, и по возвращении вы снова регистрируетесь в доме.

Как выглядит книга

Книга и её страницы повторяют структуру обычной табиен баан — номер дома, запись об объекте, список зарегистрированных жильцов — с формулировкой, которая обозначает её как временную регистрацию.

Временная и обычная регистрация дома

Внешне обе книги выглядят почти одинаково. Различия скрыты внутри.

А как же жёлтая книга (Тор Ро 13) или центральный домовой реестр?

Иностранцы постоянно путают эти три документа, хотя это три разные вещи. Жёлтая книга, Тор Ро 13, фиксирует иностранных граждан, проживающих в Таиланде, — здесь причина в статусе человека. Временная регистрация дома, наоборот, зависит от статуса самого дома. Иностранец, живущий в кондо с полным правом собственности, получит жёлтую книгу, а не временную.

Центральный домовой реестр («табиен баан кланг») — это вообще отдельная история. Формально это даже не домовая книга, а список ожидания для людей, которых нельзя зарегистрировать ни в одном доме — например, после снятия с учёта по прежнему адресу. Пребывание в центральном реестре усложняет многие сделки, поэтому тем, кто там оказался, стоит как можно скорее перевести своё имя в настоящую домовую книгу.

Сколько действует временная регистрация

Правила, которые публикует BORA, не устанавливают срока действия для временной регистрации дома. Временный статус остаётся у дома, пока не будет устранена основная проблема и владелец не подаст заявление на перевод книги в обычную. На ряде тайских сайтов о недвижимости пишут, что книга «действует один год и должна продлеваться» — мы не нашли этому подтверждения ни в одном официальном источнике, и это утверждение обычно встречается в статьях, которые также неверно описывают, для кого предназначена книга. Если ваша сделка зависит от действительности документа, сначала уточните это в местном регистрационном офисе или по горячей линии DOPA 1548.

Есть и другое распространённое заблуждение — что временная книга сама собой со временем становится постоянной. Это не так. Владельцу нужно устранить первопричину — получить земельный документ, узаконить разрешение на строительство — и только после этого подать заявление на перевод.

Как подать заявление и какие документы нужны

Процедура короткая и проходит в местном регистрационном офисе района, где находится дом: районном офисе (ампхё), муниципальном офисе или районном офисе (кхет) в Бангкоке.

Какие документы подготовить

1. Разрешение на строительство или договор купли-продажи дома (если есть)
2. Удостоверение личности домовладельца
3. Удостоверение личности заявителя, если действия совершаются от имени домовладельца
4. Доверенность (если применимо)

Первый пункт не случайно помечен «если есть»: у многих домов, которым положена временная регистрация, разрешения на строительство никогда и не было. Принесите то, что есть, и дайте регистратору это оценить.

Что происходит в регистрационном офисе

1. После завершения строительства обратитесь в регистрационный офис района
2. Регистратор проверяет документы и, если всё в порядке, готовит временную регистрацию дома и копию
3. Вы получаете копию для повседневного использования

Запрос номера дома и выдача регистрационной книги бесплатны согласно тарифам BORA на регистрацию населения. Плата взимается только за заверенные копии и выписки (10–20 бат за копию) и за замену повреждённой или утерянной книги (20 бат).

Получите номер дома в течение 15 дней

По тайскому закону у каждого дома должен быть официальный номер. Если у дома его нет, домовладелец обязан запросить его у регистратора в течение 15 дней после завершения строительства — согласно Закону о регистрации населения B.E. 2534 (1991). За нарушение срока предусмотрен штраф до 1 000 бат. Номер дома — это то, что связывает объект с системой регистрации и его 11-значным домовым кодом: не сделаете этого — и почти все остальные документы на дом застопорятся.

Что можно и что нельзя делать с временной регистрацией

Для целей регистрации населения почти всё работает как обычно: регистрация рождений и смертей, прописка и выписка людей, оформление удостоверений личности и подтверждение проживания перед госорганами. Закон прямо даёт людям, указанным во временной книге, те же права и обязанности, что и в обычной.

Ограничения касаются в основном сделок, зависящих от права собственности на землю, — а это как раз обычно и есть причина, по которой книга временная.

Можно ли подключить воду и электричество?

Да, но с оговорками. И Столичное управление электроснабжения (MEA), и Провинциальное управление электроснабжения (PEA) предлагают временное электроснабжение для объектов без номера дома или полного пакета документов. Вместо регистрационной книги заявку подкрепляют доказательством права собственности или права пользования участком: договором купли-продажи, договором аренды, письмом-согласием от владельца или копией правоустанавливающего документа. Плата за подключение, депозит и тариф за единицу для временного снабжения отличаются от постоянного счётчика. Позвоните в местное отделение перед подачей заявки, чтобы сразу взять с собой нужные документы.

Можно ли заложить дом или взять под него кредит?

Вот здесь и начинаются сложности. Дома с временной регистрацией обычно стоят на земле без «чанот» или другого документа, под который можно взять ипотеку, поэтому крупные банки не примут их в качестве залога. Продажа тоже ограничена: без права собственности на землю нет и права, которое можно передать, — только права владения. Если вы планируете использовать объект как капитал, сначала нужно решить вопрос с земельными документами.

Как перевести временную регистрацию в обычную

Перевод — это устранение причины, а не заполнение бланков. Порядок действий

1. Определите точно, какому условию дом не соответствует: нет правоустанавливающего документа, нет разрешения на строительство или земля спорная
2. Устраните проблему — оформите земельный документ через подходящий для этого участка канал или подайте заявление на разрешение на строительство задним числом в местном органе власти
3. Принесите новые документы регистратору в местный регистрационный офис и подайте заявление на замену временной регистрации обычной

Единого срока здесь нет. Дом, ожидающий разрешения задним числом, может завершить процесс за несколько месяцев. Дом на земле без документов может ждать годами, пока не завершится процесс оформления земли.

Покупка или продажа дома с временной регистрацией

Если вы покупаете, воспринимайте временную книгу как сигнал в первую очередь проверить право на землю. Попросите показать оригинал земельного документа и уточните, это «чанот», «Нор Сор 3» или вообще ничего, а затем решите, какой риск по передаче права и финансированию вы готовы принять. Цена значительно ниже рыночной обычно имеет причину. У иностранных покупателей есть ещё один уровень сложности: иностранные граждане в целом не могут владеть землёй в Таиланде, поэтому дом на земле без документов складывает риск на риск — проконсультируйтесь с тайским юристом по недвижимости, прежде чем вкладывать деньги.

Если вы продаёте, честность закрывает сделки быстрее, чем умолчание. Укажите в объявлении, что у дома временная регистрация, каков статус земли и что делается для решения вопроса. Покупатели, готовые работать с такими условиями, существуют, и открытость сразу отсеет тех, кто отменил бы сделку при передаче права — или подал бы в суд после.

Почему стоит покупать и продавать дом на Talata

Talata собирает объявления о домах, земельных участках и недвижимости от владельцев со всего Таиланда в одном месте. Фильтруйте по местоположению, цене и важным для вас деталям, сравнивайте несколько объектов рядом друг с другом и связывайтесь с владельцем напрямую — без посредников. Вопросы о статусе регистрации или правоустанавливающих документах можно задать сразу, ещё до того как договариваться о просмотре.

Если у вас есть дом или земля на продажу, размещение объявления на Talata бесплатно и занимает пару минут. Подробно опишите состояние объекта, статус регистрации и правоустанавливающие документы, чтобы покупатели могли быстрее принять решение. Перед любой сделкой внимательно проверьте документы и сравните варианты — а когда найдёте подходящий, начните разговор на Talata.

Часто задаваемые вопросы

Может ли временная регистрация дома заменить обычную?

Для целей регистрации населения и подтверждения проживания — да. Это официальный государственный документ, и все, кто в нём указан, имеют те же юридические права и обязанности, что и в обычной книге. А вот сделки, требующие правоустанавливающих документов на землю — ипотека, передача права собственности, — по-прежнему ограничены реальным статусом земли.

Стоит ли оформление денег?

Нет. Запрос номера дома и выдача регистрационной книги бесплатны согласно тарифам BORA. Платить нужно только за заверенные копии или выписки (10–20 бат за штуку) и за замену повреждённой или утерянной книги (20 бат).

Может ли в домовой книге не быть домовладельца («чао баан»)?

Временно — да, например после смерти или выезда домовладельца. Однако нового стоит назначить как можно скорее, поскольку многие регистрационные действия требуют подачи заявления или согласия домовладельца. Если домовладелец не указан, закон считает исполняющим обязанности домовладельца того, кто фактически присматривает за домом.

Что такое 11-значный домовой код?

Это уникальный код, который Департамент по делам провинциальной администрации присваивает каждому дому в Таиланде и который используется для идентификации объекта в официальных целях, например при регистрации на досрочное голосование. Его можно найти в левом верхнем углу страниц регистрационной книги — он есть как в обычной, так и во временной книге.

Можно ли передать право собственности, если у дома временная регистрация?

Это зависит от права на землю, а не от книги. Если у земли нет правоустанавливающего документа, юридическая передача права собственности невозможна — переходят только права владения, а это гораздо рискованнее. Всегда проверяйте оригинал земельного документа в местном земельном управлении, прежде чем платить.

Даст ли банк кредит на дом с временной регистрацией?

Обычно нет. Банкам в качестве залога нужен «чанот» или другой документ, под который можно взять ипотеку, а у большинства домов в такой ситуации его нет. Реалистичный путь — сначала решить вопрос с правом на землю, а затем подавать заявку на кредит.