Что такое земля «Сор По Кор»? Чем она отличается от документа права собственности и можно ли её продать?

Земля «Сор По Кор» — это государственная земля, расположенная в зоне аграрной земельной реформы. Она выделяется фермерам для сельскохозяйственного использования. Это не полное право собственности, как в случае со стандартным документом на землю, поэтому её нельзя законно купить или продать на открытом рынке. Обычно её можно передать только правомочным наследникам. В 2023 году также было введено новое правило, позволяющее некоторые участки «Сор По Кор 4-01» переоформить в «Сельскохозяйственный документ права собственности на землю». Эти различия важно чётко понимать перед покупкой, продажей или принятием любой передачи земли «Сор По Кор».

Если вы ищете землю или увидели объявление о продаже земли «Сор По Кор» и не уверены, можно ли её приобрести, Talata собирает объявления о земле со всего Таиланда в одном месте. Вы можете фильтровать по местоположению, цене и типу документа на землю, сравнивать несколько участков и связываться с владельцем объявления напрямую перед принятием решения.

Что такое «Сор По Кор»?

«Сор По Кор», или С.П.К., означает Управление аграрной земельной реформы — государственное учреждение, созданное в соответствии с Законом об аграрной земельной реформе Б.Э. 2518. Его главная задача — выделять государственную землю фермерам, у которых нет земли или её недостаточно для заработка, чтобы они могли использовать её для сельского хозяйства.

Когда говорят о «земле Сор По Кор», обычно имеют в виду землю, расположенную в зоне аграрной земельной реформы, где государство предоставляет фермерам право пользования землёй. Ключевое условие — земля должна использоваться для сельскохозяйственных целей. Фермер получает «право использовать землю для ведения сельского хозяйства», а не полное право собственности. Именно поэтому земля «Сор По Кор» сильно отличается от стандартного документа права собственности на землю и почему на неё накладывается ряд ограничений.

Чем земля «Сор По Кор» отличается от документа права собственности на землю?

Не все документы на землю дают одинаковый объём прав. Тип документа на землю определяет, что можно и что нельзя делать с землёй — от покупки и продажи до использования в качестве залога по кредиту.

Тип документа на землю

Стандартный документ права собственности на землю, или «Chanote» / «Nor Sor 4», даёт полное право собственности. Владелец может продавать, передавать, закладывать землю или использовать её различными способами в соответствии с законом. «Сор По Кор 4-01», напротив, даёт только право использовать землю для сельского хозяйства. Его нельзя свободно передавать на открытом рынке, и оно в основном привязано к сельскохозяйственному использованию.

В таблице ниже приведены ключевые различия, которые должны понимать покупатели и продавцы:

Ограничения на землю «Сор По Кор»

Ограничения на землю «Сор По Кор» вытекают из цели закона — сохранить землю в руках настоящих фермеров и не допустить её использования для спекуляций или передачи крупным инвесторам.

На практике земля «Сор По Кор» должна использоваться для сельского хозяйства. Её нельзя использовать для застройки жилых проектов, разбивки на участки или не связанного с этим бизнеса. Также землю нельзя оставлять неиспользуемой более трёх лет подряд, иначе государство может получить право её изъять. Правила продажи и передачи прав особенно важны, и их следует тщательно проверять перед принятием любого решения.

Что такое «Сор По Кор 4-01»?

«Сор По Кор 4-01» — это разрешительный документ, который позволяет правомочному фермеру использовать землю в зоне аграрной земельной реформы. Его выдаёт Управление аграрной земельной реформы фермерам, соответствующим критериям. В документе указаны правомочное лицо, расположение участка и его площадь.

Лицо, имеющее право на это, должно быть фермером, у которого нет собственной земли или её недостаточно для обеспечения средств к существованию. Это не документ для обычных покупателей, которые просто хотят более дешёвую землю.

Многие люди до сих пор владеют землёй в форме права сельскохозяйственного пользования по документу «Сор По Кор 4-01». Очень важно понимать, что этот документ — не то же самое, что стандартный документ права собственности, прежде чем покупать, продавать или инвестировать в какой-либо земельный участок.

Можно ли купить или продать землю «Сор По Кор»?

Прямой ответ — нет. По закону землю «Сор По Кор 4-01» нельзя свободно купить или продать. Право предоставляется конкретно фермеру, получившему выделение земли. Его нельзя передать постороннему лицу, за исключением передачи правомочным наследникам.

На практике всё же встречаются объявления, в которых утверждается, что продаются «права владения» или «права пользования» землёй «Сор По Кор». Такие сделки рискованны и могут быть юридически недействительны. Покупатель, заплативший за такие права, не получает настоящего права собственности, не может переоформить документ на землю на своё имя, как обычный документ права собственности, а государство может изъять землю, если обнаружит, что владеющее ею лицо не является правомочным фермером.

Прежде чем принимать любое решение по такому объявлению о земле, всегда чётко проверяйте документ на землю и точно понимайте, за что вы платите.

Можно ли переоформить землю «Сор По Кор» в сельскохозяйственный документ права собственности?

В обществе много говорили о переоформлении земли «Сор По Кор» в документ права собственности, из-за чего многие ошибочно решили, что земля «Сор По Кор» превращается в обычный документ полного права собственности, который можно свободно покупать и продавать. Это нужно объяснить подробно.

Постановление 2023 года позволяет фермерам, владеющим документом «Сор По Кор 4-01», подать заявку на «Сельскохозяйственный документ права собственности на землю», который иногда называют «зелёный Гаруда». Однако это не то же самое, что стандартный документ права собственности «красный Гаруда», используемый для обычной земли. Земля остаётся в зоне аграрной земельной реформы и по-прежнему подпадает под важные условия.

Ключевые условия таковы: земля должна по-прежнему использоваться для сельского хозяйства. Её нельзя свободно передавать или отказываться от неё в пользу другого лица в течение двух лет с даты выдачи сельскохозяйственного документа права собственности, за исключением передачи супругу, детям или родственникам на разрешённых условиях. Как правило, её нельзя заложить в обычных коммерческих банках, но она может использоваться в качестве залога в Банке сельского хозяйства и сельскохозяйственных кооперативов в рамках поддерживаемых программ. Сдавать её в аренду можно только для сельскохозяйственных целей.

Проще говоря, сельскохозяйственный документ права собственности даёт больше гибкости, чем старый документ «Сор По Кор 4-01», но всё равно не является тем же самым, что обычный документ полного права собственности.

Не каждый участок земли «Сор По Кор» можно переоформить сразу. Каждый участок нужно проверять индивидуально, особенно если есть споры о границах или другие проблемы. Если вы не уверены, обратитесь в провинциальное Управление аграрной земельной реформы, отвечающее за местоположение участка.

Шаги для подачи заявки на сельскохозяйственный документ права собственности

Фермеры, желающие переоформить «Сор По Кор 4-01» в сельскохозяйственный документ права собственности, должны сначала соответствовать базовому условию — пользоваться землёй в зоне аграрной земельной реформы не менее пяти лет.

Документы, которые нужно подготовить

Основные документы обычно включают удостоверение личности правомочного лица и имеющийся документ «Сор По Кор 4-01». При подаче заявки онлайн заявителю может потребоваться сначала зарегистрироваться с номером удостоверения личности, чтобы создать учётную запись.

Список необходимых документов может отличаться в зависимости от ситуации с конкретным участком, поэтому перед подачей заявки лучше уточнить актуальные требования в провинциальном Управлении аграрной земельной реформы.

Как подать заявку

Обычно есть два основных способа подачи заявки. Первый — подать лично в провинциальном Управлении аграрной земельной реформы по месту нахождения земли. Второй — подать онлайн через официальный сайт ALRO, зарегистрировавшись, приняв условия, введя номер удостоверения личности и пароль, а затем выбрав запрос на получение сельскохозяйственного документа права собственности.

После подачи заявки сотрудники проверят соответствие заявителя требованиям и проведут межевание и проверку земли в соответствии с официальной процедурой.

Сроки рассмотрения

Сроки рассмотрения зависят от очереди на проверку документов и межевание в каждой конкретной местности. Участки без споров о границах или наложений могут рассматриваться быстрее, чем участки с нерешёнными проблемами. Чтобы получить более точные сроки, лучше уточнить их в провинциальном Управлении аграрной земельной реформы в процессе подачи заявки.

Почему стоит покупать или продавать землю на Talata?

Для тех, кто ищет землю, понимание типа документа на землю с самого начала помогает принять более безопасное решение. Talata собирает объявления о земле со всего Таиланда в одном месте, позволяя фильтровать по местоположению и цене, проверять тип документа на землю, указанный продавцом, сравнивать несколько участков и связываться с владельцем объявления напрямую перед посещением объекта.

Для владельцев земли Talata также упрощает бесплатное размещение объявлений о земле. Вы можете чётко указать местоположение, площадь и тип документа, чтобы люди, ищущие подходящую им землю, могли найти ваше объявление и связаться с вами напрямую, без посредников. Как только вы найдёте подходящего покупателя или участок, можно начинать общение прямо на Talata.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли построить дом на земле «Сор По Кор»?

Земля «Сор По Кор» должна в основном использоваться для сельского хозяйства. Дом можно построить только в той мере, в какой это необходимо для сельскохозяйственной деятельности на этом участке. Её нельзя использовать для строительства коммерческих жилых проектов, жилых комплексов или не связанного с этим бизнеса.

Можно ли заложить землю «Сор По Кор» для получения банковского кредита?

Как правило, землю «Сор По Кор» нельзя заложить в коммерческих банках, так как это не полное право собственности. Однако в некоторых случаях она может использоваться в качестве залога в рамках государственных программ поддержки или в Банке сельского хозяйства и сельскохозяйственных кооперативов.

Безопасно ли покупать у другого человека права владения землёй «Сор По Кор»?

Это очень рискованно и может нарушать закон. Покупка прав владения или пользования не создаёт действительного права собственности. Покупатель не получит документ на землю на своё имя, а государство может изъять землю, если обнаружит, что занимающее её лицо не является правомочным фермером.

Можно ли передать землю «Сор По Кор» детям или наследникам?

Её можно передать прямым наследникам — детям, супругу или родителям, — но процедура должна проходить через провинциальное Управление аграрной земельной реформы. Лицо, получающее землю, также должно соответствовать требованиям к фермеру.

Может ли государство изъять землю «Сор По Кор», если она не используется?

Да. Если земля не используется более трёх лет подряд, государство может получить право её изъять. Если земля не используется по уважительной причине, владельцу следует обратиться в провинциальное Управление аграрной земельной реформы, чтобы уточнить статус и объяснить ситуацию.

Чем земля «Сор По Кор» отличается от «Nor Sor 3»?

«Nor Sor 3» выдаётся в рамках системы Земельного департамента и при определённых условиях в будущем может быть переоформлен в полный документ права собственности. «Сор По Кор 4-01» — это документ, используемый именно в зонах аграрной земельной реформы под управлением Управления аграрной земельной реформы, и он накладывает больше ограничений на использование и передачу земли.

Можно ли обычным образом продать землю «Сор По Кор» с сельскохозяйственным документом права собственности?

Не так же, как обычный документ права собственности. Сельскохозяйственный документ права собственности, или титул «зелёный Гаруда», по-прежнему должен использоваться для сельского хозяйства. Его нельзя свободно передавать в течение двух лет с даты выдачи, за исключением разрешённых случаев передачи в семье. Перед покупкой или продажей всегда чётко проверяйте тип документа и условия.