Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Таиланде? Что можно и нельзя владеть

Иностранцы могут владеть кондоминиумом в Таиланде напрямую, на своё имя, но не могут владеть землёй или домом с землёй на своё имя согласно Земельному кодексу. Именно эта фраза объясняет большую часть путаницы. Кондо можно полностью оформить в собственность в рамках 49%-й иностранной квоты здания; дом, таунхаус или земельный участок можно держать только через долгосрочную аренду или другую юридическую структуру. Talata собирает объявления о продаже кондо и долгосрочной аренде домов и кондо от многих владельцев в одном месте, так что иностранные покупатели и арендаторы могут сравнить местоположение, цену и тип права собственности перед тем, как связаться с владельцем напрямую.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Таиланде? Короткий ответ

Это зависит от того, о каком типе недвижимости идёт речь. Юнит в кондоминиуме можно купить и зарегистрировать на имя иностранца. Отдельный дом, таунхаус или голый земельный участок — нельзя: тайское законодательство закрепляет право собственности на землю только за гражданами Таиланда. Иностранец может владеть самим строением, отдельно от земли, на которой оно стоит, а земля закрепляется через аренду или другое зарегистрированное право.

Логика этого правила проста. Земля защищена только для граждан Таиланда, тогда как отдельный закон выделяет возможность иностранной собственности внутри зданий кондоминиумов. Как только эта граница ясна, остаётся только выбрать структуру, которая соответствует вашим целям и тому, насколько сложную схему вы готовы принять.

Что иностранцы могут и не могут оформить на свое имя

Кондоминиумы: единственная недвижимость, которой иностранцы могут владеть полностью

Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) позволяет иностранцу оформить право собственности на квартиру на свое имя с правом продать, сдать в аренду, передать по наследству и вывести выручку от продажи за границу — так же, как тайскому владельцу. Именно поэтому кондо — самый распространенный способ выйти на рынок недвижимости Таиланда для иностранцев: процесс прямой, а юридический риск низкий.

Два условия определяют, подходит ли конкретная квартира: иностранная квота здания и происхождение денег на покупку.

Как работает 49% иностранная квота

В любом отдельном здании кондоминиума иностранцы могут владеть не более чем 49% от общей площади всех квартир. Оставшиеся 51% должны принадлежать гражданам Таиланда. 49% считается по площади, а не по количеству квартир, поэтому большая квартира занимает больше квоты, чем маленькая, хотя каждая считается за одну единицу.

На практике популярные проекты заполняют иностранную квоту первыми. Покупатель, который приходит после заполнения квоты, не может оформить квартиру в собственность и должен либо ждать, пока квота освободится, либо перейти на долгосрочную аренду с владельцем. Прежде чем принимать решение, попросите юридическое лицо здания или отдел продаж письменно подтвердить, что нужная вам квартира все еще входит в иностранную квоту.

Иностранные средства и форма FET

Деньги на покупку кондо должны быть переведены в Таиланд из-за границы в иностранной валюте, а затем конвертированы в баты на месте. Банк выдает форму валютной операции (FET Form), подтверждающую поступление средств, и она подается в Земельный департамент при оформлении сделки. Она доказывает, что деньги на покупку не имеют тайского происхождения, а указанная сумма должна соответствовать цене квартиры или превышать ее.

Если квартира стоит меньше порога, при котором банк выдает форму FET автоматически, сообщите банку при поступлении денег, что они предназначены для покупки недвижимости, чтобы оформить документы сразу, а не разбираться с этим позже.

Дома и земля: законные способы для иностранцев

Когда землю нельзя оформить на свое имя, закон все равно оставляет несколько способов жить в доме или на участке с реальной защитой прав. У каждого варианта своя степень надежности и свой набор предостережений. Выбирайте тот, что соответствует тому, на какой срок вам нужно право и сколько административных усилий вы готовы приложить.

Долгосрочная аренда (лизхолд), зарегистрированная на 30 лет

Аренда — самый распространенный и наименее рискованный путь. Иностранец может подписать договор аренды земли или дома для проживания, и после регистрации аренды в Земельном департаменте она действует до 30 лет согласно Гражданскому и торговому кодексу. В течение срока аренды арендатор может построить дом на этой земле и владеть им, что приближается к праву собственности на весь срок аренды.

Важно четко понимать: 30 лет — это максимум, который гарантирует закон. Продление сверх этого срока — отдельный вопрос, и именно эта часть изменилась после решения Верховного суда 2025 года (об этом далее).

Узуфрукт и суперфиций

К земле можно дополнительно зарегистрировать еще два права. Узуфрукт по Разделу 1417 дает держателю право пожизненно пользоваться землей и извлекать из нее выгоду, но его нельзя передать, и оно прекращается со смертью держателя — это подходит, когда тайский супруг дает иностранцу пожизненное право там жить. Суперфиций по Разделу 1410 позволяет иностранцу владеть домом или строением на чужой земле, и это право можно передать или унаследовать.

Многие покупатели знают только слово «аренда», однако эти два права можно добавить поверх аренды, чтобы ее укрепить. Регистрация пожизненного узуфрукта вместе с арендой, например, не дает праву жить там зависеть только от 30-летнего потолка.

Владение через тайскую компанию и грань незаконного «номинального держателя»

Еще один путь — учредить тайскую компанию с ограниченной ответственностью, которая владеет землей, где иностранцу принадлежит не более 49% акций, а остальное — тайским акционерам. Звучит как чистое решение, но здесь есть опасная грань. Если компания создана только для владения землей, не ведет реального бизнеса, а тайские акционеры — лишь имена на бумаге без реального контроля, это превращается в незаконную схему «номинального держателя» по Разделам 111–113 Земельного кодекса, за что грозит тюремное заключение и штрафы, а землю могут обязать продать.

В течение 2024 и 2025 годов Земельный департамент и связанные ведомства усилили проверки компаний, подозреваемых в схемах номинального держания. Поэтому путь через компанию должен предполагать реальный бизнес с юридическим сопровождением структуры акционеров и отчетности, а не фиктивную оболочку, созданную в обход запрета на владение землей иностранцами.

Брак с гражданином Таиланда

Иностранец, состоящий в браке с тайцем, может позволить тайскому супругу купить и держать землю. Важный шаг — оба супруга должны подтвердить сотруднику земельного департамента, что деньги на покупку являются личной собственностью тайского супруга, а не совместной супружеской собственностью. В результате в свидетельстве о праве собственности указывается только имя тайского супруга; имени иностранца там нет, и он не владеет землей.

Стоит заранее продумать, что произойдет при разводе или смерти супруга, поскольку земля по закону принадлежит тайской стороне. Иностранец, желающий иметь гарантии в отношении дома, часто регистрирует узуфрукт или право проживания одновременно с покупкой, чтобы право оставаться в доме пережило изменение семейного статуса.

Путь через инвестицию 40 млн бат по Разделу 96 bis

Единственный путь, которым иностранец может оформить землю на свое имя, — инвестиционный путь по Разделу 96 bis. Условия: инвестировать в Таиланде не менее 40 миллионов бат в активы, определенные государством, такие как государственные облигации или одобренные фонды, и удерживать инвестицию не менее пяти лет. Это позволяет владеть до одного рая земли для проживания в установленной зоне, такой как Бангкок, Паттайя или муниципалитет.

На практике этот путь встречается редко, потому что разрешение выдает Министр внутренних дел в каждом случае отдельно; оно не выдается автоматически после внесения средств. На деле большинство людей, соответствующих этому порогу, все равно выбирают кондо или долгосрочную аренду, поскольку оба варианта проще и дают больше полезной площади.

Наследование как наследник

Иностранец может унаследовать землю как законный наследник тайского супруга или родственника, но закон все равно ограничивает жилую площадь одним раем и требует разрешения Министра внутренних дел. Без разрешения или если земля превышает лимит, иностранец обязан избавиться от излишка в срок, установленный законом.

Обновление 2025 года: аренда «30+30+30» на 90 лет больше не имеет юридической силы

Рынок недвижимости долгое время предлагал иностранцам аренду «30+30+30», обещая 90-летний срок, который ощущается как собственность. Это изменилось с решением Верховного суда № 4655/2566, вынесенным 18 марта 2025 года. Суд постановил, что любой пункт договора аренды, автоматически продлевающий срок свыше 30 лет с даты начала, недействителен в части, превышающей 30 лет.

Логика в том, что заранее согласованное обещание продления — лишь личное договорное право, обязательное только для первоначальных сторон. Оно не переходит вместе с землей и не связывает нового владельца, если земля продана или унаследована, и его нельзя зарегистрировать заранее в Земельном департаменте. Проще говоря: как только заканчиваются первые 30 лет, следующие 30 зависят от согласия владельца земли на тот момент, а не от права, гарантированного при подписании.

Для тех, кто планирует остаться надолго, практический вывод таков: не платите аренду за 90 лет вперед, полагая, что последующие 60 лет так же защищены, как первые 30. Внимательно читайте условия продления, дайте юристу проверить договор перед подписанием и рассмотрите регистрацию узуфрукта или суперфиция вместе с арендой для защиты сверх обещания продления.

Меняет ли ваше гражданство правила? Американцы, китайцы, россияне и другие

Тайский закон не распределяет права на недвижимость по гражданству. Гражданин Китая, США, России или любой другой страны рассматривается одинаково: кондо можно оформить в рамках 49% иностранной квоты здания, а землю нельзя оформить на имя иностранца. Ни у одного гражданства нет особого пути к покупке земли.

По-настоящему различаются лишь две вещи. Первая — Договор о дружбе между США и Таиландом, единственная реально существующая привилегия, привязанная к гражданству, и та, которую чаще всего трактуют неверно. Вторая — насколько легко перевести деньги в Таиланд, что напрямую связано с требованием формы FET.

Американцы и Договор о дружбе: что он покрывает, а что нет

Договор о дружбе и экономических отношениях между Таиландом и США позволяет американским гражданам владеть до 100% акций тайской зарегистрированной компании и вести бизнес в большинстве отраслей на тех же условиях, что и тайские граждане. Ни одно другое гражданство этого не получает.

Ошибочное толкование состоит в том, что это распространяется и на землю. Это не так. Компания, созданная по Договору о дружбе, все равно не может владеть землей в Таиланде. Поэтому американцы подчиняются точно тем же правилам, что и любой другой иностранец: кондо в рамках квоты, а дом или земля — только через долгосрочную аренду, узуфрукт или суперфиций, либо через путь на 40 миллионов бат по Разделу 96 bis.

Покупатели из Китая, Мьянмы и России: сложность с переводом денег

По данным Центра информации о недвижимости Таиланда (REIC) за 2025 год, иностранцы оформили передачу 14 899 квартир в кондоминиумах. Покупатели из Китая лидировали с 4 940 квартирами, около 33% от общего числа. На втором месте Мьянма с 1 968 квартирами, на третьем — Россия с 1 172.

Юридически все три группы обладают одинаковыми правами. Реальное различие — в том, каким путем идут деньги, поскольку для покупки кондо нужен перевод средств из-за границы для получения формы FET. Покупателям из Китая приходится планировать перевод заранее, так как Китай ограничивает вывод капитала и устанавливает лимит на покупку иностранной валюты физическим лицом в год. Российские покупатели сталкиваются с ограничениями международных банковских каналов и трансграничных переводов с 2022 года, что усложняет подтверждение происхождения средств.

Для этих групп препятствие — не право покупки, а бумажная волокита и отслеживание движения денег.

Другие гражданства, включая покупателей из Великобритании, Индии и Тайваня

Правила одинаковы, без дополнительных прав или запретов, привязанных к гражданству. Реальные различия, с которыми сталкиваются покупатели, связаны с визовым и резидентским статусом, а также с кредитными критериями конкретного банка, а не с земельным законодательством.

Если вопрос в том, может ли ваше гражданство покупать недвижимость, ответ одинаков для всех. Вместо этого стоит проверить иностранную квоту нужного проекта и то, насколько реально вывести деньги из вашей страны.

Виза LTR и права на землю для целевых групп

Виза долгосрочного резидента (LTR Visa), которую администрирует Совет по инвестициям (BOI), запустили 1 сентября 2022 года, а в январе 2025 года кабинет министров пересмотрел условия, сделав их привлекательнее. Виза дает вид на жительство до 10 лет и рассчитана на четыре группы: состоятельных граждан мира, состоятельных пенсионеров, специалистов, работающих удаленно из Таиланда, и высококвалифицированных специалистов.

Что касается недвижимости, некоторые держатели визы LTR могут запросить право владеть землей для проживания в рамках Раздела 96 bis, наряду с такими льготами, как пониженная ставка подоходного налога и освобождение от 90-дневной отчетности. Важно понимать: виза не открывает свободное владение землей для иностранцев — это особый канал, который все равно подчиняется тем же условиям и государственному одобрению.

Документы, необходимые иностранцу для покупки или аренды недвижимости

Основные документы, которые обычно нужны иностранцу:

• Действующий паспорт с копиями
• Действующая виза резидента, например Non-Immigrant Visa или LTR Visa
• Форма валютной операции (FET Form) при покупке кондо
• Разрешение на работу, если используется доход, полученный в Таиланде, или оформляется кредит
• Свидетельство о браке с заверенным переводом, если покупка оформляется через тайского супруга
• Документы о регистрации компании, если покупка или аренда оформляется через компанию

Передача происходит в земельном офисе района, где находится недвижимость, с личным присутствием покупателя и продавца или их представителей, после уплаты соответствующих сборов и налогов, и завершается выдачей свидетельства о праве собственности или сертификата права собственности на кондо на имя нового владельца. Долгосрочную аренду нужно зарегистрировать в земельном офисе, поскольку незарегистрированный договор аренды на срок более трех лет имеет силу только в течение трех лет.

Продаете или сдаете иностранцам? Что должны знать тайские владельцы

Тайским владельцам, которые хотят продать или сдать недвижимость иностранным клиентам, стоит проверить несколько условий перед размещением объявления. Для кондо первое — остается ли в проекте свободная иностранная квота, потому что после ее заполнения иностранец не может оформить право собственности, и покупателей нужно сразу предупредить, что средства для формы FET должны поступить из-за границы.

Для дома с землей важно четко объяснить, что иностранец не может оформить право собственности на землю на свое имя. Что можно предложить — это долгосрочная аренда или продажа дома вместе с правом суперфиция. Эти варианты законно расширяют круг иностранных покупателей, и тайским владельцам следует твердо избегать держать землю от имени иностранца в качестве номинального держателя, поскольку риск ложится на тайскую сторону, чье имя используется.

Почему искать кондо и аренду для иностранцев на Talata

Для иностранца, ищущего жилье в Таиланде, Talata собирает объявления о продаже кондо и аренде домов и кондо от множества владельцев в одном месте с фильтрами по бюджету, местоположению и типу собственности, так что вы можете сравнивать варианты и связываться с владельцем напрямую. Перед тем как принять решение, проверьте детали объекта и условия владения, сравните несколько объявлений и взвесьте, что подходит вам лучше — покупка кондо в рамках квоты или долгосрочная аренда.

Тайским владельцам, у которых есть кондо в проекте со свободной иностранной квотой или дом для сдачи в аренду, размещение объявления с полными деталями позволяет напрямую выйти на иностранных покупателей и арендаторов. Как только найдется подходящий вариант или заинтересованная сторона, вы можете начать общение на Talata.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы владеть кондо в Таиланде на 100%?

Да. Иностранец может оформить право собственности на кондо на свое имя по Закону о кондоминиумах, если суммарная доля иностранного владения в здании не превышает 49% от продаваемой площади, а деньги на покупку переведены из-за границы с подачей формы FET в Земельный департамент.

Могут ли иностранцы получить ипотеку для покупки недвижимости в Таиланде?

Большинство тайских банков не кредитуют иностранцев на покупку дома, потому что иностранец не может заложить землю в качестве обеспечения. Некоторые банки финансируют покупку кондо для иностранцев при определенных условиях, например наличии разрешения на работу в течение некоторого срока и большем первоначальном взносе. Условия у разных банков различаются, поэтому уточняйте напрямую перед принятием решения.

Реальна ли аренда «30+30+30» на 90 лет?

Зарегистрированная аренда действует до 30 лет. Структуру «30+30+30», которую продавали как 90 лет, рассмотрел Верховный суд в решении № 4655/2566 (2025), постановив, что обещания автоматического продления свыше 30 лет не имеют юридической силы и не связывают нового владельца земли. Любое дальнейшее продление зависит от согласия владельца земли на тот момент, а не от заранее гарантированного права.

Могут ли американцы покупать землю в Таиланде по Договору о дружбе?

Нет. Договор о дружбе позволяет американцам владеть до 100% тайской компании и вести бизнес в большинстве отраслей, но не покрывает владение землей, и компания, созданная по этому договору, тоже не может владеть землей. На американцев распространяются те же правила недвижимости, что и на любого другого иностранца: кондо в рамках 49% квоты, а земля — только через аренду или путь по Разделу 96 bis.

Могут ли покупатели из Китая или других стран приобретать недвижимость в Таиланде?

Правила одинаковы для всех иностранных граждан, без дополнительных прав или запретов, привязанных к гражданству. Каждый может владеть кондо в рамках 49% квоты и не может оформить землю на свое имя, кроме как через путь на 40 миллионов бат по Разделу 96 bis. Граждане Китая — крупнейшая группа иностранных покупателей кондо в Таиланде; на практике их сложность — вывод денег из Китая для получения формы FET.

Брак с тайцем: на чье имя оформлен дом и кто сохранит его после развода?

Тайский супруг держит право собственности на землю, и оба супруга должны подтвердить, что деньги на покупку — личная собственность тайского супруга, поэтому имени иностранца в свидетельстве нет. При разводе земля по закону остается за тайской стороной. Иностранцы, желающие иметь гарантии в отношении дома, часто регистрируют узуфрукт или право проживания в момент покупки.

Является ли незаконным, когда таец держит землю от имени иностранца (номинальный держатель)?

Да. Если таец держит землю для иностранца без реального контроля, это схема номинального держателя по Разделам 111–113 Земельного кодекса, за что грозит тюремное заключение и штрафы, а землю могут обязать продать. Риск ложится и на тайскую сторону, чье имя используется, и на иностранца.

Могут ли иностранцы купить земельный участок без построек в Таиланде?

Как правило, иностранцы не могут оформить право собственности на землю на свое имя по Разделу 86 Земельного кодекса. Единственное исключение — инвестиционный путь на 40 миллионов бат по Разделу 96 bis, который позволяет владеть до одного рая для проживания и требует одобрения Министра внутренних дел.