ขายบ้านทั่วไทย บน Talata

บ้านขายมีกี่ประเภท? รู้จักก่อนตัดสินใจเลือก

ถ้าคุณเพิ่งเริ่มหาบ้าน ความสับสนที่เจอบ่อยที่สุดไม่ใช่เรื่องราคา แต่เป็นเรื่องประเภทบ้านที่แตกต่างกันออกไปในแต่ละประกาศ บ้านแต่ละแบบมีข้อดีและข้อจำกัดต่างกัน และราคาก็ไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดอย่างเดียว

บ้านเดี่ยว

บ้านที่ตั้งอยู่บนที่ดินแยกสิทธิ์ชัดเจน มีพื้นที่รอบบ้านเป็นของตัวเอง ไม่มีผนังร่วมกับเพื่อนบ้าน เหมาะกับครอบครัวที่ต้องการความเป็นส่วนตัวและพื้นที่ใช้สอยเยอะ ราคาเริ่มต้นหลายล้านบาทขึ้นไปขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดที่ดิน

บ้านแฝด

สร้างบนที่ดินเดียวกันสองหน่วย ใช้ผนังร่วมกันหนึ่งด้าน ราคาถูกกว่าบ้านเดี่ยวในทำเลเดียวกัน แต่ยังมีที่จอดรถและพื้นที่หน้าบ้านเป็นของตัวเอง เป็นตัวเลือกที่คุ้มค่าสำหรับคนที่งบไม่ถึงบ้านเดี่ยวแต่ไม่ต้องการทาวน์เฮ้าส์

ทาวน์เฮ้าส์

ผนังสองด้านติดกับเพื่อนบ้าน หน้าบ้านแคบกว่าแต่มักเป็นสามชั้น พื้นที่ใช้สอยรวมไม่น้อยกว่าบ้านเดี่ยวราคาต่ำ ทำเลส่วนใหญ่อยู่ในเขตเมืองหรือชานเมืองใกล้แนวรถไฟฟ้า ราคาเข้าถึงง่ายกว่า เดินทางสะดวก

บ้านมือสอง

บ้านที่มีเจ้าของเดิมและพร้อมย้ายเข้าอยู่ได้เลย บางหลังผ่านการปรับปรุงมาแล้ว บางหลังขายตามสภาพ จุดที่ทำให้หลายคนเลือกบ้านมือสองคือทำเลดีกว่าบ้านโครงการใหม่ในราคาเดียวกัน เพราะโครงการใหม่มักอยู่ชานเมืองออกไปเรื่อยๆ

ขายบ้านมือสองกับบ้านใหม่ ต่างกันอย่างไร?

คนที่กำลังหาบ้านมักตั้งคำถามนี้ก่อนตัดสินใจ และคำตอบก็ไม่ได้ตายตัว ขึ้นอยู่กับว่าคุณให้ความสำคัญกับอะไรมากกว่ากัน

บ้านใหม่ มาพร้อมการรับประกันโครงสร้างจากผู้พัฒนา สามารถเลือก layout และเลือก finish ได้บางส่วน ค่าบำรุงรักษาในช่วงแรกต่ำกว่าเพราะทุกอย่างยังใหม่ แต่ทำเลส่วนใหญ่ยังห่างจากย่านที่จำเป็น เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล หรือห้าง และราคาขายต่อเนื่องจากโครงการมักสูงกว่าตลาดจริง

บ้านมือสอง ให้ทำเลที่ดีกว่าในราคาที่ต่ำกว่า โดยเฉพาะในย่านที่ไม่มีที่ดินเหลือสร้างโครงการใหม่ อย่างสุขุมวิท ลาดพร้าว หรือ ราษฎร์บูรณะ ข้อเสียคือต้องตรวจสภาพบ้านให้ดีก่อนซื้อ และอาจต้องซ่อมแซมบางส่วน ค่าใช้จ่ายหลังซื้อจึงคาดเดายากกว่า

สิ่งที่หลายคนไม่รู้คือ บ้านมือสองที่สร้างอายุไม่เกิน 10 ปี มักให้ความคุ้มค่าดีที่สุด เพราะโครงสร้างยังดี แต่ราคาต่ำกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกันอย่างชัดเจน

วิธีลงประกาศขายบ้านบน Talata ทำอย่างไร?

ลงประกาศบน Talata ไม่เสียค่าใช้จ่าย ทำได้ทันทีหลังสมัครสมาชิก ใช้เวลาไม่เกิน 15 นาทีสำหรับประกาศที่สมบูรณ์

ขั้นตอนลงประกาศขายบ้าน

เคล็ดลับถ่ายรูปบ้านให้ขายได้เร็ว

รูปถ่ายเป็นสิ่งที่กำหนดว่าผู้ซื้อจะกด "ดูเพิ่มเติม" หรือเลื่อนผ่านไป หลักการง่ายๆ ที่ทำได้เลยโดยไม่ต้องจ้างช่างภาพ:

ถ่ายตอนแสงธรรมชาติดี ช่วงเช้า 8-10 โมง หรือบ่าย 3-5 โมง ให้ผลดีที่สุด เปิดไฟทุกดวงในบ้านก่อนถ่าย แม้ตอนกลางวัน เพราะทำให้ห้องดูสว่างและใหญ่ขึ้น จัดห้องให้เรียบร้อยและเอาของส่วนตัวออกก่อน ผู้ซื้อต้องจินตนาการได้ว่าบ้านนี้จะเป็นของเขา ไม่ใช่ยังรู้สึกว่ากำลังเดินเข้าบ้านคนอื่น

รูปที่ขาดไม่ได้: ด้านหน้าบ้าน, ห้องนั่งเล่น, ครัว, ห้องนอนหลัก, ห้องน้ำ, และที่จอดรถ

ซื้อบ้านจากประกาศ ต้องเตรียมอะไรบ้าง?

การซื้อบ้านมือสองจากประกาศโดยตรงเร็วกว่าซื้อผ่านโบรกเกอร์ แต่ต้องรับผิดชอบขั้นตอนบางส่วนด้วยตัวเอง การเตรียมเอกสารและความรู้ไว้ล่วงหน้าช่วยให้กระบวนการเสร็จเร็วและปลอดภัยขึ้น

เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนซื้อบ้าน

ฝั่งผู้ซื้อต้องเตรียม: บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, สลิปเงินเดือนหรือเอกสารแสดงรายได้ย้อนหลัง 6 เดือน (กรณีกู้ธนาคาร), และหนังสือรับรองการทำงาน ถ้าวางแผนกู้สินเชื่อ ควรตรวจสอบ pre-approval จากธนาคารก่อนทำสัญญากับผู้ขาย เพื่อไม่ให้ผูกพันกับเงื่อนไขที่ตัวเองยังไม่แน่ใจ

ฝั่งผู้ขายต้องแสดง: โฉนดที่ดินต้นฉบับ, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน และหากมีภาระจำนองให้แจ้งให้ชัดเจน เพราะจะส่งผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง

สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คืออะไร?

สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คือสัญญาที่ผู้ซื้อและผู้ขายทำร่วมกัน ก่อน ที่จะไปโอนกรรมสิทธิ์จริงที่สำนักงานที่ดิน ระบุราคา, วันโอน, เงินมัดจำ, และเงื่อนไขต่างๆ เช่น ผู้ขายต้องปลอดภาระจำนองก่อนโอน

ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา จะมีผลทางกฎหมาย ผู้ซื้อที่ผิดสัญญามักเสียมัดจำ ผู้ขายที่ผิดสัญญาต้องคืนมัดจำสองเท่า ควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ แม้จะซื้อขายกับคนรู้จัก และถ้าวงเงินสูงแนะนำให้ให้ทนายตรวจก่อนเซ็น

ภาษีและค่าใช้จ่ายที่ต้องรู้ก่อนขายบ้าน

นี่คือส่วนที่ผู้ขายหน้าใหม่มักคิดไม่ถึง ราคาขายที่ตั้งไว้กับเงินที่เข้ากระเป๋าจริงต่างกันได้หลายแสนบาท

ค่าใช้จ่ายหลักที่ต้องเจอเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน [ที่มา: กรมที่ดิน]:

ค่าธรรมเนียมการโอน คิดในอัตรา 2% ของราคาประเมิน โดยปกติผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันคนละครึ่ง แต่บางครั้งเจรจาให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกทั้งหมด ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของดีล

อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ใช้อัตราที่สูงกว่า) — จ่ายเฉพาะกรณีถือครองนาน และไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย — จ่ายกรณีถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปี หรือถือครองครบ 5 ปีแต่ไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้านในช่วงที่ถือครอง ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะยกเว้นอากรแสตมป์

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง อัตราจะสูงกว่าถ้าถือครองสั้น คำนวณตามสูตรกรมสรรพากรซึ่งมีเครื่องมือคำนวณออนไลน์ให้ใช้ฟรี

สำหรับผู้ขายที่ถือครองเกิน 5 ปีและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ค่าใช้จ่ายรวมจะต่ำกว่ามาก เพราะหลุดจากภาษีธุรกิจเฉพาะ

ทำไมต้องขายบ้านกับ Talata

Talata รวมประกาศขายบ้านจากทั่วประเทศไว้ในที่เดียว กรองได้ตามราคา ทำเล ประเภท และขนาดบ้าน ทำให้ผู้ซื้อเปรียบเทียบได้โดยไม่ต้องกระโดดไปหลายเว็บไซต์ ผู้ขายที่ลงประกาศบน Talata จึงเข้าถึงผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อจริงๆ ไม่ใช่แค่คนเดินดู

ถ้าคุณกำลังหาบ้านอยู่ ใช้ filter ด้านบนเพื่อเริ่มค้นหาได้เลย หรือถ้าต้องการลงประกาศขายบ้านฟรี กด "ลงประกาศ" ที่มุมบนขวาได้ทันที

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อบ้านจากประกาศใน Talata ปลอดภัยไหม

Talata ตรวจสอบประกาศก่อนเผยแพร่และมีระบบรายงานประกาศที่ไม่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนที่ปลอดภัยที่สุดคือตรวจสอบโฉนดที่ดินกับกรมที่ดินก่อนทำสัญญา ขอดูเอกสารตัวจริง และหลีกเลี่ยงการโอนเงินก่อนมีสัญญาซื้อขายที่ชัดเจน

ขายบ้านมือสองกับบ้านใหม่ราคาต่างกันมากไหม

ขึ้นอยู่กับทำเลและสภาพบ้าน บ้านมือสองในทำเลดีมักมีราคาสูงกว่าบ้านใหม่ที่อยู่ชานเมือง แต่ถ้าเปรียบเทียบในทำเลเดียวกัน บ้านมือสองอายุ 5-10 ปีมักถูกกว่าบ้านใหม่ประมาณ 10-20% ขึ้นอยู่กับสภาพและการตกแต่ง

ต้องเสียภาษีอะไรบ้างเมื่อขายบ้าน

ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ถือครอง ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปีหรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง ค่าธรรมเนียมโอน 2% มักแบ่งกับผู้ซื้อครึ่งหนึ่ง ควรคำนวณล่วงหน้าก่อนตั้งราคาขาย

อยากขายบ้านได้เร็วขึ้นต้องทำอย่างไร

ราคาเป็นปัจจัยหลัก ตั้งราคาสูงเกินตลาดมากกว่า 10-15% มักทำให้ขายได้ช้า รูปประกาศก็สำคัญมาก บ้านที่มีรูปชัด แสงดี และแสดงทุกพื้นที่ได้รับการติดต่อมากกว่าประกาศรูปน้อยหรือรูปมืด นอกจากนั้น ระบุข้อมูลให้ครบ ทั้งขนาดที่ดิน จำนวนห้อง และทำเลใกล้อะไรบ้าง

ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านไหม

กฎหมายไม่ได้บังคับให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนเสมอไป แต่แนะนำให้ทำเสมอเพราะช่วยป้องกันทั้งสองฝ่าย โดยเฉพาะในช่วงระหว่างวางมัดจำกับวันโอนจริง ซึ่งอาจห่างกันหลายสัปดาห์หรือหลายเดือน สัญญานี้ระบุเงื่อนไขที่ชัดเจน และมีผลทางกฎหมายถ้าฝ่ายใดผิดสัญญา