Коммерческие здания и шопхаусы на продажу в Бангкок

Что такое коммерческое здание и чем от него отличается шопхаус?

Коммерческое здание в Таиланде — это объект, спроектированный одновременно для бизнеса и проживания в одной постройке: обычно многоэтажный блок на главной дороге или в торговом районе, с витриной или офисом на первом этаже и жильём либо складом наверху. Местные термины «коммерческое здание», «шопхаус» и «tuek phanit» описывают один и тот же тип недвижимости и используются как синонимы.

На практике эти названия почти полностью совпадают. «Шопхаус» обычно подразумевает ряд соединённых блоков, построенных бок о бок, а «коммерческое здание» — более широкий термин, используемый в официальных документах. При поиске объявлений полезно пробовать несколько вариантов формулировки, чтобы не упустить подходящие варианты.

Типы коммерческих зданий, которые ищут покупатели

Объявления различаются по количеству этажей и способу соединения блоков. Каждый тип подходит под свою задачу и бюджет.

Двухэтажные коммерческие здания

Лучше всего подходят малому и среднему бизнесу, который использует первый этаж как витрину, а второй — для жилья или склада. Более низкая цена входа и простое обслуживание делают их популярным выбором для розничных магазинов, ресторанов и первых офисов.

Трёх- и четырёхэтажные здания

Они подходят для смешанного использования — магазин внизу, офис посередине, жильё наверху — либо можно сдавать отдельные этажи для дополнительного дохода. Они подходят покупателям, которым нужно больше полезной площади и которые думают о долгосрочных инвестициях.

Один блок, несколько блоков и угловой фасад

Один блок подходит для отдельного бизнеса с ограниченным бюджетом. Несколько соединённых блоков подходят для операций, которым нужна широкая площадь, — например, шоурумов или торгового склада. Угловые блоки и блоки на главной дороге получают больше видимости и пешеходного потока, поэтому стоят дороже, чем блоки в середине ряда в том же районе.

Какие локации действительно поддерживают торговлю и инвестиции

Расположение — главный фактор, определяющий ценность коммерческого здания, ведь и цена, и торговый потенциал зависят от того, сколько людей проходит мимо. Оцените пешеходный и автомобильный трафик перед объектом, близость к жилым районам, рынкам, станциям транспорта или офисным районам, а также парковку, которая напрямую влияет на то, остановятся ли клиенты.

Городское зонирование не менее важно, так как оно определяет, какие виды бизнеса могут размещаться в здании. Перед покупкой под конкретный бизнес уточните правила землепользования для этого района, чтобы не получить объект, который нельзя использовать по назначению.

От чего зависит цена коммерческого здания

Цены сильно различаются даже в пределах одного района. Основные факторы — расположение, количество этажей и блоков, ширина фасада, площадь земли, состояние здания и то, новостройка это или вторичка. Блок с широким фасадом на главной дороге или на углу всегда будет стоить дороже, чем блок в середине ряда.

Чтобы оценить, справедлива ли запрашиваемая цена, сравните и оценочную стоимость Земельного департамента, и рыночную цену похожих зданий поблизости. Просмотр нескольких объявлений сразу показывает реальный диапазон цен и даёт больше рычагов для переговоров — именно поэтому сравнение вариантов в одном месте так помогает покупателям.

Расходы и налоги при покупке или продаже

Сделка купли-продажи связана с расходами в день передачи права, о которых обеим сторонам стоит знать заранее, поскольку они влияют на итоговую цену и на то, кто что платит.

Сборы за передачу права собственности и регистрацию ипотеки

Стандартный сбор за передачу права собственности составляет 2% от оценочной стоимости Земельного департамента, а покупатели, оформляющие кредит, также платят сбор за регистрацию ипотеки в размере 1% от суммы кредита. Обычно эти расходы делятся или закрепляются за одной стороной по договорённости, поэтому пропишите это в договоре.

В настоящее время государственная мера снижает оба сбора до 0,01% для коммерческих зданий и жилой недвижимости стоимостью земли не выше 7 млн бат, если покупатель — гражданин Таиланда и регистрирует передачу права и ипотеку в один день. Эта мера действует до 30 июня 2027 года. Случаи, которые не подпадают под неё — цена выше 7 млн, покупатель — юридическое лицо или иностранец, либо земля без построек, — облагаются по стандартным ставкам 2% и 1%.

Специальный налог на предпринимательскую деятельность, гербовый сбор и налог у источника

Продавцы обычно платят специальный налог на предпринимательскую деятельность в размере 3,3% от цены продажи или оценочной стоимости, в зависимости от того, что выше, — он взимается при продаже в течение 5 лет с момента приобретения здания. Если здание в собственности дольше 5 лет или продавец освобождён от налога по другим основаниям, вместо этого применяется гербовый сбор 0,5%. Каждая сделка также облагается налогом у источника — для физических лиц он рассчитывается исходя из оценочной стоимости и срока владения, а для компании составляет 1% от большей из величин: цены продажи или оценочной стоимости. Поскольку итоговая сумма зависит от типа продавца и срока владения, рассчитайте её в Земельном или Налоговом департаменте перед тем, как договариваться об итоговой цене.

Документы и договор купли-продажи, которые нужно подготовить

До дня передачи права собственности, у обеих сторон должны быть готовы документы о праве собственности и личные документы. Продавцы готовят оригинал свидетельства о праве собственности, удостоверение личности, домовую книгу, а если продажа идёт от имени компании — корпоративные документы и доверенность. Покупатели готовят удостоверение личности и документы по кредиту, если финансируют покупку.

Договор купли-продажи фиксирует условия сделки до фактической передачи права. В нём должны быть указаны цена, залог, дата передачи, порядок распределения расходов и налогов, а также последствия для стороны, которая не выполнит обязательства. Продуманный договор значительно снижает риск споров, особенно при покупке напрямую у владельца.

Как выбрать коммерческое здание, которое стоит своих денег

Ценность — это не только цена, но и состояние здания, и реальная функциональность. Проверьте следующее перед решением:

• Конструкцию, трещины, усадку и состояние крыши — особенно для зданий с вторичного рынка
• Электрическую и водопроводную системы, рассчитанные на коммерческое использование
• Парковку и подъезд, которые влияют на клиентов и доставку
• Зонирование и ограничения по использованию здания, чтобы убедиться, что ваш бизнес действительно разрешён
• Цену в сравнении с похожими объектами поблизости — как базу для переговоров

После того как вы проверите каждый пункт, сравните варианты в одном районе, чтобы понять, какой из них даёт максимальную выгоду для вашего бюджета и целей бизнеса.

Как разместить объявление о продаже коммерческого здания на Talata

Владельцы и агенты могут разместить объявление о коммерческом здании на Talata напрямую:

1. Загрузите минимум 3 фото, максимум 20 — включите фасад, интерьер и окружение.
2. Напишите понятный заголовок с указанием типа, количества этажей и блоков, а также расположения, например «Продажа 3-этажного коммерческого здания на 2 блока на главной дороге».
3. Выберите нужную категорию — «Коммерческое здание, продажа».
4. Напишите полное описание: площадь земли, ширину фасада, количество этажей, состояние, преимущества расположения и условия.
5. Укажите цену.
6. Отметьте местоположение на карте.
7. Подтвердите номер телефона.
8. Нажмите «Разместить объявление».

Почему стоит покупать или продавать коммерческие здания на Talata

Для покупателей Talata собирает объявления о коммерческих зданиях и шопхаусах со всей страны в одном месте. Фильтруйте по цене, расположению и количеству этажей, сравнивайте несколько вариантов на одном экране и связывайтесь с продавцом напрямую, когда что-то подходит, — без цепочки посредников, а значит, прямые ответы и более простые переговоры.

Для владельцев и агентов размещение объявления на Talata — это просто, а объявление увидят люди по всей стране, которые действительно ищут коммерческие здания. Чем полнее ваши фото и описание, тем быстрее покупатели принимают решение. Если у вас есть коммерческое здание или шопхаус на продажу, начните размещать объявление на Talata.

Часто задаваемые вопросы

Чем коммерческое здание отличается от шопхауса?

Оба термина описывают один и тот же тип недвижимости, используемой одновременно для бизнеса и проживания, и в основном взаимозаменяемы. «Шопхаус» часто подразумевает ряд соединённых блоков, а «коммерческое здание» — более широкий термин, который встречается в официальных документах. При поиске объявлений используйте оба варианта.

Что проверить перед покупкой коммерческого здания на вторичном рынке?

Проверьте конструкцию, трещины и усадку, электрическую и водопроводную системы, парковку и зонирование, чтобы убедиться, что ваш бизнес разрешён. Сравните цену с похожими объектами поблизости для переговоров. Тщательная проверка снижает расходы на ремонт в будущем.

Какие сборы за передачу права собственности при покупке коммерческого здания?

Стандартные ставки — 2% от оценочной стоимости за передачу права собственности и 1% от суммы кредита за регистрацию ипотеки. Действующая мера снижает оба сбора до 0,01% для коммерческих зданий и домов со стоимостью земли до 7 млн бат, если покупатель — тайский гражданин и регистрирует передачу права и ипотеку в один день, — действует до 30 июня 2027 года. Договоритесь с продавцом, кто что платит.

Какие налоги платит продавец?

Продавцы обычно платят специальный налог на предпринимательскую деятельность 3,3% при продаже в течение 5 лет с момента приобретения; если владели дольше или освобождены от налога по другой причине, вместо этого применяется гербовый сбор 0,5%. Также действует налог у источника, рассчитываемый исходя из оценочной стоимости и срока владения. Рассчитайте сумму в Налоговом департаменте перед тем, как договариваться об итоговой цене, так как она зависит от типа продавца и срока владения.

Как продать коммерческое здание без агента?

Подготовьте документы на право собственности и данные о здании, сделайте полный комплект фото и разместите объявление на Talata с ценой и деталями. Покупатели свяжутся с вами напрямую, поэтому вы экономите на комиссии агента и сами обсуждаете условия.

Что должно быть в договоре купли-продажи?

Цена, залог, дата передачи, порядок распределения расходов и налогов, а также условия на случай невыполнения обязательств. Продуманный договор защищает обе стороны и снижает риск споров, особенно при прямой продаже от владельца.

Выбрать 2-, 3- или 4-этажное здание?

Зависит от назначения и бюджета. Двухэтажное здание подходит небольшому бизнесу, ориентированному на витрину; три-четыре этажа подойдут покупателям, которым нужно больше площади или которые хотят получать доход от сдачи лишних этажей в аренду. Выбирайте исходя из реально нужной площади и цены, которую вы можете себе позволить.