Дома на продажу в Таиланде в Кхонкэн

Какие типы домов продаются в Таиланде?

Рынок недвижимости Таиланда делит жилые дома на четыре основных типа, и эти различия важны при сравнении объявлений. Одна лишь цена не даёт полной картины — таунхаус в районе Сукхумвит может стоить дороже, чем отдельный дом в Чианграе. Знание категорий заранее избавит вас от просмотра объявлений, которые изначально вам не подходили.

Отдельный дом

Отдельно стоящий дом на собственном правоустанавливающем документе, с землёй со всех сторон и без общих стен. Максимальная приватность, которую можно получить в тайской жилой недвижимости. Цены сильно варьируются в зависимости от площади участка и локации — от нескольких миллионов бат в провинциальных городах до более 50 миллионов в престижных районах Бангкока.

Дом на две семьи (полуотдельный дом)

Два дома, построенных на общей земле и соединённых одной стеной. Доступнее по цене, чем полностью отдельный дом в том же районе, но при этом у вас всё равно есть собственная парковка и передний двор. Практичный средний вариант для покупателей, которым не хватает бюджета на отдельный дом, но которые хотят больше пространства, чем предлагает таунхаус.

Таунхаус

Стены общие с двух сторон, обычно три этажа, узкий фасад. Общая полезная площадь часто сопоставима с отдельно стоящим домом, но по более низкой цене. Большинство таунхаусов расположены рядом с линиями BTS/MRT или крупными дорогами — именно поэтому они популярны у тех, кто ездит на работу.

Дом на вторичном рынке

Любой дом с предыдущим владельцем, готовый к заселению. Некоторые отремонтированы, другие продаются «как есть». Главное преимущество — расположение: дома на вторичном рынке находятся в сложившихся районах, где для новой застройки уже не осталось земли, например во внутренней части Сукхумвита, Лат Прао или в старых частях Чиангмая.

Новостройка или вторичка: что выгоднее?

Всё зависит от того, что для вас важнее, и универсального ответа тут нет.

Новостройки предлагают гарантию на конструктив от застройщика, в некоторых проектах — возможность выбрать отделку, и более низкие расходы на обслуживание в первые годы. Обратная сторона — расположение: новые проекты уходят всё дальше от центра по мере того, как земля в устоявшихся районах заканчивается. Также вы можете купить жильё до того, как окружающая инфраструктура (школы, больницы, магазины) полностью сформируется.

Дома на вторичном рынке дают вам сложившийся район по более низкой цене за квадратный метр, чем сопоставимая новостройка в том же районе. Риск — состояние: нужно тщательно осматривать объект, а неожиданные расходы на ремонт после покупки могут быстро свести на нет ценовое преимущество.

Один сегмент, который часто упускают из виду: дома на вторичном рынке возрастом до 10 лет обычно предлагают лучшее соотношение цены и качества в целом. Конструктив в хорошем состоянии, район уже проверен временем, а цена заметно ниже, чем стоила бы новостройка в том же месте.

Как разместить объявление о продаже дома на Talata

Размещение объявления на Talata бесплатно и занимает менее 15 минут для полного заполнения.

Пошагово: как разместить объявление о доме

Как сфотографировать дом, чтобы продать быстрее

Фотографии решают, откроет ли покупатель объявление или пролистает дальше. Несколько практических правил, для которых не нужен фотограф:

Снимайте в окна естественного света — лучшие результаты дают 8–10 утра или 15–17 часов. Перед съёмкой включите весь свет в доме, даже днём — так комнаты выглядят светлее и просторнее. Уберите личные вещи перед съёмкой: покупателям нужно представить себя в этом пространстве, а не чувствовать, что они гуляют по чужому дому.

Обязательные кадры: фасад дома, гостиная, кухня, главная спальня, санузел и парковка.

Покупка дома напрямую у частного продавца: что подготовить

Покупка напрямую у владельца проходит быстрее, чем через агента, но большую часть процесса вам приходится вести самостоятельно. Подготовка документов и понимание всех шагов заранее — вот что отличает спокойную сделку от нервной.

Какие документы нужны перед покупкой

Покупателю нужно подготовить: удостоверение личности или паспорт, домовую книгу (для граждан Таиланда), справки о доходах или расчётные листки за шесть месяцев, если вы оформляете ипотеку, и справку с места работы. Если покупка финансируется, настоятельно рекомендуется получить предварительное одобрение от тайского банка до подписания любого договора — это убережёт вас от обязательств по условиям, которые вы ещё не знаете, потянете ли.

Продавец обязан предоставить оригинал документа о праве собственности, удостоверение личности и домовую книгу. Любую действующую ипотеку на объект нужно раскрыть заранее — она напрямую влияет на процесс переоформления.

Что такое договор купли-продажи?

Договор купли-продажи — это обязывающий контракт, который подписывают покупатель и продавец до фактического переоформления права собственности в Земельном департаменте. В нём фиксируются согласованная цена, дата переоформления, размер задатка и условия — например, требование к продавцу закрыть ипотеку до переоформления.

Если одна из сторон нарушает обязательства, наступают юридические последствия. Покупатель, отказавшийся от сделки, обычно теряет задаток. Продавец, отказавшийся от сделки, как правило, обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Письменный договор необходим даже между знакомыми, а для сделок на крупную сумму стоит потратиться на проверку контракта юристом перед подписанием.

Налоги и расходы, которые нужно знать перед продажей

Разница между запрашиваемой ценой и суммой, которую вы фактически получите после переоформления, может достигать сотен тысяч бат. Вот стандартные расходы в Земельном департаменте [Источник: Department of Lands]:

Пошлина за переоформление — 2% от оценочной стоимости, обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом, хотя это можно обсудить.

Гербовый сбор — 0,5% от большей из двух величин: цены продажи или оценочной стоимости. Применяется, если продавец владел недвижимостью достаточно долго, чтобы быть освобождённым от специального бизнес-налога. Платится либо одно, либо другое, но не оба сразу.

Специальный бизнес-налог (SBT) — 3,3% от цены продажи, уплачивается, если вы владели недвижимостью менее пяти лет, либо владели пять лет, но не были зарегистрированы по этому адресу. Если применяется SBT, гербовый сбор не взимается.

Налог у источника — рассчитывается исходя из оценочной стоимости и срока владения. Чем короче срок владения, тем выше эффективная ставка. Департамент по налогам и сборам предоставляет бесплатный онлайн-калькулятор

Для продавцов, владевших недвижимостью более пяти лет и зарегистрированных по этому адресу, общие расходы на переоформление значительно ниже, поскольку SBT не применяется.

Почему стоит размещать объявления или покупать на Talata

Talata собирает объявления о недвижимости со всего Таиланда в одном месте с удобным поиском. Покупатели могут фильтровать по цене, расположению, типу недвижимости и площади, не переключаясь между разными сайтами. Это значит, что продавцы, размещающие объявления на Talata, находят людей, которые активно сравнивают варианты, а не просто просматривают.

Если вы ищете дом, используйте фильтры выше, чтобы сузить поиск. Если хотите бесплатно разместить объект, нажмите «Разместить объявление» в правом верхнем углу.

Часто задаваемые вопросы

Безопасно ли покупать дом через объявление на Talata?

Talata проверяет объявления перед публикацией и имеет систему жалоб на подозрительные посты. Тем не менее самый надёжный способ — всегда проверять документ о праве собственности напрямую в Земельном департаменте перед подписанием любого договора, лично осматривать оригиналы документов и не переводить деньги до заключения письменного договора купли-продажи.

Дома на вторичном рынке значительно дешевле новостроек?

Это сильно зависит от расположения. Дом на вторичном рынке в престижном районе Бангкока может стоить дороже новостройки на окраине города. В одном и том же районе ухоженный дом на вторичке возрастом 5–10 лет обычно стоит на 10–20% ниже сопоставимой новостройки, хотя состояние и ремонт существенно влияют на этот диапазон.

Какие налоги платит продавец при переоформлении дома?

Основные расходы — это пошлина за переоформление (2% от оценочной стоимости, обычно делится с покупателем), либо специальный бизнес-налог (3,3%), либо гербовый сбор (0,5%) в зависимости от срока владения, а также налог у источника, рассчитываемый по оценочной стоимости и количеству лет владения. Продавцы, владевшие недвижимостью более пяти лет и зарегистрированные по этому адресу, обычно платят меньше всего.

Как продать дом быстрее?

Цена — главный фактор: объявления, завышенные более чем на 10–15% относительно сопоставимых объектов в районе, стабильно продаются дольше. Качество фото — второй рычаг: объявления с чёткими, хорошо освещёнными фото всех ключевых комнат получают значительно больше запросов, чем с малым числом снимков или тёмными фото. Заполняйте все данные объявления полностью — площадь участка, количество комнат и близлежащие ориентиры помогают покупателям самим оценить объект ещё до обращения к вам.

Нужен ли мне договор купли-продажи?

Тайское законодательство не всегда строго требует его в каждом случае, но настоятельно рекомендуется его иметь. Договор защищает обе стороны в период между внесением задатка и фактическим переоформлением права собственности — а это может занять недели или месяцы. Он устанавливает условия, имеющие юридическую силу, и обе стороны получают право на защиту в суде, если другая сторона нарушит обязательства.